商業(yè)地產(chǎn)保障房 迷途中的希望之光？

史無(wú)前例的嚴(yán)厲政策，被各方解讀認(rèn)為這是一場(chǎng)“去房地產(chǎn)化”運(yùn)動(dòng)，從上半年全國(guó)樓市的銷量中就可見(jiàn)一斑，新政后住宅市場(chǎng)銷售面積銳減。

下一個(gè)熱點(diǎn)板塊已被曝光！ 這些股很可能快速翻番！ 大漲大跌的背后有何玄機(jī)？ 千億資金進(jìn)場(chǎng)瘋搶股名單 　　嗅覺(jué)靈敏的地產(chǎn)企業(yè)不得不尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)，一向自詡只做住宅的萬(wàn)科，也將觸角伸向商業(yè)地產(chǎn)，并積極承擔(dān)保障房工程。保利地產(chǎn)則在中報(bào)中明確表示開拓旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和城市綜合運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)，增加新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　也有地產(chǎn)企業(yè)抓住資本命脈，極力開拓多元化融資渠道，無(wú)論是金地還是復(fù)地都將房地產(chǎn)基金作為研究對(duì)象。

　　策略一：增加土地儲(chǔ)備

　　盡管銷售壓力巨大，融資困難重重，但開發(fā)商并沒(méi)有降低增加土地儲(chǔ)備的打算。

　　中海地產(chǎn)就表示下半年會(huì)利用145.6億元資金，實(shí)現(xiàn)600萬(wàn)平方米的拿地任務(wù)。

　　而就在7月份，招商地產(chǎn)聯(lián)手老伙伴會(huì)德豐，以5.24億元的價(jià)格拿下廣東佛山地塊。三天后，招商地產(chǎn)再次聯(lián)合會(huì)德豐以5.8億元的價(jià)格競(jìng)得該區(qū)域緊鄰的另一地塊。 8月4日，保利地產(chǎn)公司耗資18.8億元，在佛山、廣州市番禺區(qū)、連云港、長(zhǎng)春拿下四幅地塊；就在同一天，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在上海以底價(jià)取得兩幅“區(qū)域地王”，而中糧地產(chǎn)則以9.79億元拿下了杭州的一幅土地。

　　不過(guò)，在二三線城市布局有多幅地塊的萬(wàn)科，下半年或?qū)⑥D(zhuǎn)變方向殺回一線城市，其在中報(bào)中提及，“隨著土地價(jià)格的繼續(xù)調(diào)整，公司表示下半年可能更專注于一線城市，并會(huì)堅(jiān)持不拿高價(jià)地的原則�！�

　　策略二：布局商業(yè)地產(chǎn)

　　上半年一個(gè)明顯的跡象是，房企加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的布局。

　　而下半年這一跡象并沒(méi)有就此打住，在中報(bào)中，招商地產(chǎn)規(guī)劃在未來(lái)增持商業(yè)，包括大股東對(duì)建設(shè)蛇口太子灣國(guó)際郵輪母港和海上世界CBD的大手筆規(guī)，以及其他城市商業(yè)地產(chǎn)的逐步增加。

　　保利地產(chǎn)在公告中也表示，將穩(wěn)步加大商業(yè)地產(chǎn)投資，增加持續(xù)性經(jīng)營(yíng)收入占公司營(yíng)業(yè)收入的比重；開拓旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和城市綜合運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)，增加新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　王石時(shí)代堅(jiān)持“只做住宅”的原則也再被打破，萬(wàn)科總裁郁亮表示有機(jī)會(huì)將“循序漸進(jìn)地發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)”。 不過(guò)，給出了一個(gè)比例線，郁亮稱，近期商業(yè)地產(chǎn)不會(huì)超過(guò)10%，未來(lái)兩三年最多也不會(huì)超過(guò)20%。

　　不過(guò)，對(duì)于運(yùn)營(yíng)了多年住宅市場(chǎng)的開發(fā)商轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，一位商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)人士向《東地產(chǎn)》表示其并不看好住宅開發(fā)商能做好商業(yè)地產(chǎn)：“這是兩個(gè)不同領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)是需要積累品牌商戶而不需要購(gòu)房者�！�

　　策略三：瞄準(zhǔn)保障房

　　政府正逐步加大全國(guó)保障性住房用地的供應(yīng)，計(jì)劃今年全年實(shí)現(xiàn)24000多公頃的供應(yīng)量。其中，上海規(guī)劃和國(guó)土資源局在上周也重申今年上海市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地1100公頃，其中保障性住房建設(shè)用地770公頃，普通商品住房用地330公頃。

　　開發(fā)商也在加大對(duì)保障房的市場(chǎng)占有率，數(shù)據(jù)顯示，2006年以來(lái)，萬(wàn)科已竣工和在建的各類保障性住房共計(jì)159萬(wàn)平方米，包括限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和公共租賃住房。今年，除了正在推進(jìn)的深圳項(xiàng)目，萬(wàn)科也在積極爭(zhēng)取100多萬(wàn)平方米的保障房建設(shè)。

　　招商地產(chǎn)董事長(zhǎng)孫承銘日前也指出，公司會(huì)積極參與保障性住房建設(shè)，現(xiàn)已介入相關(guān)項(xiàng)目的開發(fā)及建設(shè)當(dāng)中。目前招商地產(chǎn)北京立水橋項(xiàng)目及深圳瀾園項(xiàng)目均有保障房的建設(shè)配套。

　　保利地產(chǎn)2007年建設(shè)了廣州第一個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目——保利西子灣，其中有八成為套型建筑面積在90平方米以下的住宅，當(dāng)時(shí)限價(jià)6500元/平方米，相當(dāng)于周圍商品房房?jī)r(jià)的七成。

　　不過(guò)，利潤(rùn)低一直導(dǎo)致部分開發(fā)商裹足不前，郁亮表示，萬(wàn)科本著對(duì)股東負(fù)責(zé)的原則把保障性住房作為業(yè)務(wù)項(xiàng)目運(yùn)作不是作為公益項(xiàng)目運(yùn)作，但“保障房是不容易賺錢的，利潤(rùn)一般在3%以內(nèi)，外加一定的項(xiàng)目管理費(fèi)用，萬(wàn)科要努力做到不虧錢，能否賺錢要以后驗(yàn)證”。

　　業(yè)內(nèi)人士透露，除了以上收益，按照產(chǎn)業(yè)化方式進(jìn)行的保障房項(xiàng)目，萬(wàn)科還能收到一筆產(chǎn)業(yè)化補(bǔ)貼，每平方米大概300元。

　　策略四：開拓融資渠道

　　沒(méi)有資金，再多的擴(kuò)張計(jì)劃都無(wú)濟(jì)于事。地產(chǎn)調(diào)控新政以來(lái)，開發(fā)商融資渠道出現(xiàn)巨大變化，常規(guī)的銀行融資、企業(yè)債、證券市場(chǎng)融資全部暫停，開發(fā)商迫不得已選擇了海外借貸、民間高息借款以及項(xiàng)目信托等其他手段來(lái)維持資金安全。

　　今年3月份，保利地產(chǎn)公告新一輪融資方案，擬通過(guò)定向增發(fā)總股本20%的股份，募集資金凈額不超過(guò)96億元。募集資金將投向位于北京、上海、佛山、杭州、重慶等城市的12個(gè)開發(fā)項(xiàng)目。然而時(shí)過(guò)5個(gè)月，保利地產(chǎn)的融資方案仍未落定。

　　在金地中報(bào)中，金地董事會(huì)就表示，構(gòu)建多元化的融資通道向來(lái)是公司的戰(zhàn)略重點(diǎn)，在緊縮的股權(quán)和債務(wù)融資環(huán)境下，公司將加大項(xiàng)目層面的股權(quán)合作力度，為公司的發(fā)展提供充足的資金保障。此外，公司在房地產(chǎn)金融方面的業(yè)務(wù)也在穩(wěn)步推進(jìn)，今年以來(lái)，公司已通過(guò)信托、基金的方式為多個(gè)項(xiàng)目引入了外部投資者。

　　而保利地產(chǎn)業(yè)指出，將開拓“房地產(chǎn)基金”等創(chuàng)新投融資渠道，降低宏觀調(diào)控的影響。