商品房庫存接近10萬套 上半月樓價環(huán)比降2.5%

　　上半月成交均價微降2.5%

　　北京中原市場監(jiān)測顯示，調(diào)控以來的4個月可以分為2個階段，4-6月的數(shù)據(jù)大跌，到7-8月的地量盤整。8月上半月北京商品房市場住宅除經(jīng)限外成交量為2339套，相比6月及7月數(shù)據(jù)均有明顯上漲，環(huán)比7月的2133套上漲了9.7%。而成交均價則繼續(xù)保持下調(diào)的趨勢，環(huán)比7月同期的22140元/平方米，8月上半月商品房均價為21580元/平方米，下調(diào)了2.5%。

　　據(jù)了解，7月下半月取得預(yù)售證的樓盤主要位于中低價郊區(qū)，特別是大興等項目大部分在8月簽約，使得商品房成交價格從新政以后持續(xù)下調(diào)。同時，新政4個月來，大量的剛性需求并沒有等到樓市價格普遍的下調(diào)，一些觀望情緒逐漸松動，這也導(dǎo)致了一部分購房者開始入市。

　　商品房庫存接近10萬套

　　另據(jù)北京房地產(chǎn)管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，8月份商品房庫存數(shù)據(jù)繼續(xù)大漲，目前的商品房庫存數(shù)據(jù)已經(jīng)達(dá)到了97167套，相比新政前的4月上半月的85344套，上漲幅度達(dá)到了14%。環(huán)比7月上半月，庫存上漲也達(dá)到了7%。而且最近商品房市場的竣工面積明顯開始上漲，都將給9月以后的樓市帶來銷售壓力。

　　低價新盤對市場影響有限

　　8月部分遠(yuǎn)郊區(qū)項目低價熱銷。其中房山半島家園以均價13650元/平方米預(yù)售854套房源，吸引了近10倍購房者，不到一星期簽約量達(dá)到了628套。而大興的保利茉莉等項目17000的開盤均價也出現(xiàn)了購房者爆棚的現(xiàn)象�？梢娔壳笆袌霾⒉蝗鄙傩枨螅�只是因為價格未降。

　　不過，我愛我家市場研究中心認(rèn)為，此輪新房降價對周邊二手房價格影響有限。一是新政以來，北京的二手房價格已經(jīng)先于新房下降，降幅達(dá)12%左右，因此進(jìn)一步下探的空間有限。其次，目前二手房都是現(xiàn)房，社區(qū)成熟，配套完善，即買即住，符合目前市場上主流購房人群——自住型購房人的急切心理，需求強(qiáng)勁。第三，目前的業(yè)主購房年代較早，當(dāng)年的購房價格很低，幾乎不存在虧損的可能，而且今年租金上漲幅度較大，租金收益提升，進(jìn)一步降低了業(yè)主的出售意愿。

　　交易反彈全靠低價新盤撐腰

　　針對目前部分報道認(rèn)為市場開始出現(xiàn)反彈，北京中原認(rèn)為樓市依然處于調(diào)整中。剛剛過去的8月第二周，由于缺乏新入市低價盤，成交下滑明顯。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計顯示，8月8日—14日，全市新建商品房（不包括經(jīng)適房和限價房）網(wǎng)簽總量為789套，環(huán)比8月第一周的1437套下滑超45%，與去年同期相比，則下跌了76%。

　　市場研究部總監(jiān)張大偉表示，近期入市的大量住宅類土地，大部分為低價成交，開發(fā)商能夠采取較低價格入市，而且，不僅國資委、住建部、銀監(jiān)會重申宏觀調(diào)控政策持續(xù)，北京還出臺了對第二套房貸認(rèn)定的細(xì)則，因此樓市調(diào)整還將持續(xù)。

　　二手房處于僵持階段

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，8月上半月的二手房住宅總成交為4821套，雖然環(huán)比出現(xiàn)了1.5%的上漲，但是相比新政來依然處于調(diào)整中，相比4月同期更是依然下調(diào)了7成。

　　市場分析人士表示，從買賣雙方的動態(tài)來看，8月二手房市場中，買賣雙方仍處在僵持階段，業(yè)主看好后市，認(rèn)為房價有回漲空間而不松口降價，客戶仍在期待二次降價潮而保持觀望，以致二手房成交量繼續(xù)走低，交易依舊不活躍，雖然局部區(qū)域數(shù)據(jù)有輕微反彈，但是目前并沒有形成明顯的市場反彈跡象。

　　北京中原認(rèn)為，在隨后的三、四季度，二手房市場將依然處于低迷態(tài)勢，交易量仍將在下行通道上徘徊。同時，交易價格仍有一定下調(diào)的空間，并將在回落后走穩(wěn)。從更長期來看，房價將逐步出現(xiàn)實質(zhì)性的下跌，并逐步平穩(wěn)下來，屆時二手房交易量終將會有所上揚(yáng)。