進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn) 險(xiǎn)資整體收益率或提高45基點(diǎn)

此前有消息稱保監(jiān)會(huì)將在8月出臺(tái)關(guān)于保險(xiǎn)資金投資渠道的文件，并由此為2萬億元面臨配置壓力的資金拓寬出路（《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前曾作報(bào)道）。8月5日，險(xiǎn)資翹首以盼的《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）終于出臺(tái)，對(duì)于外界最為關(guān)注的險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的資金上限問題，《辦法》指出，“險(xiǎn)資投資于不動(dòng)產(chǎn)的賬面余額，不得高于保險(xiǎn)公司上季末總資產(chǎn)的10%；投資于不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，不得高于保險(xiǎn)公司上季末總資產(chǎn)的3%.兩項(xiàng)合計(jì)不高于保險(xiǎn)公司上季末總資產(chǎn)的10%”。

　　事實(shí)上，險(xiǎn)企對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)投資的意愿早就難以按捺�！睹咳战�(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，在中國(guó)保監(jiān)會(huì)下發(fā)《辦法》前，7月30日，中國(guó)平安以6.13億元獲得深圳福田中心區(qū)南區(qū)一地塊。時(shí)隔4天，中國(guó)人壽財(cái)大氣粗地以近26億元的價(jià)格拿下了杭州錢江核心區(qū)一塊商業(yè)用地。

　　此前，政策并不允許保險(xiǎn)資金直接進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，各家公司在房地產(chǎn)的實(shí)際操作中遮遮掩掩，用“自用”名義這類擦邊球方式來規(guī)避政策。

　　《辦法》出臺(tái)后，明確規(guī)定了保險(xiǎn)公司涉及不動(dòng)產(chǎn)的投資比例，無疑催動(dòng)了保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)的步伐，自建寫字樓成了它們進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域的最快方式。

　　收益變化

　　商業(yè)地產(chǎn)誘惑大回報(bào)率可達(dá)6%～8%

　　保險(xiǎn)公司在 《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》出臺(tái)前就已紛紛 “潛伏”在房地產(chǎn)領(lǐng)域，甚至不惜以“擦邊球”的形式對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行涉足，這其中究竟有何玄機(jī)？房地產(chǎn)又能為保險(xiǎn)公司帶來多少收益？

　　寫字樓市場(chǎng)受追捧

　　8月3日，中國(guó)人壽浙江省分公司競(jìng)得杭州錢江新城一地塊，耗資25.97億元，折合樓面價(jià)9043元/平方米。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，杭州錢江新城片區(qū)目前住宅均價(jià)為3.2萬元/平方米。寫字樓的租金均價(jià)為2.6元/天.平方米。相較住宅，寫字樓的高收益讓不少投資者趨之若鶩。

　　在 “2010杭州商業(yè)地產(chǎn)研討會(huì)”上，仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年起至2013年，錢江新城將有高達(dá)111萬平方米的寫字樓新增供應(yīng)量，其中金融類企業(yè)即將成為主力客戶群。

　　從杭州寫字樓物業(yè)市場(chǎng)來看，除世貿(mào)麗晶城歐美中心、嘉華國(guó)際以及坤和中心等少量甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目外，甲級(jí)寫字樓屈指可數(shù)。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，明年杭州將會(huì)迎來一個(gè)甲級(jí)寫字樓的高峰，約22.6萬平方米的市場(chǎng)需求。

　　雖然還很難估算出國(guó)壽將借由該地塊獲得多少利益，但國(guó)壽此前的寫字樓項(xiàng)目的收益卻可以提供一定的參考。國(guó)壽地產(chǎn)有限公司的信息顯示，“朝陽門CBD商圈的中國(guó)人壽大廈、金融界的鑫茂大廈和中國(guó)人壽中心大廈，總建筑面積超過27萬平方米，年租金收入超過1.9億，對(duì)公司保持良好經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)起著至關(guān)重要的作用�！�

　　不動(dòng)產(chǎn)可對(duì)沖通脹風(fēng)險(xiǎn)

　　耀才證券分析師郭思治指出，保險(xiǎn)資金于不動(dòng)產(chǎn)的投資上限為險(xiǎn)企上季末總資產(chǎn)的10%，遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期的5%，以目前內(nèi)地保險(xiǎn)資產(chǎn)總額約4.52萬億元計(jì)算，意味著將有超過4500億元保險(xiǎn)資金可涌向樓市。

　　盡管保監(jiān)會(huì)多次強(qiáng)調(diào)保險(xiǎn)資金不能直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。但郭思治認(rèn)為，雖然保險(xiǎn)企業(yè)暫仍未能直接參與房地產(chǎn)開發(fā)的直接投資，但是可以直接通過資本市場(chǎng)入股地產(chǎn)企業(yè)。若以投資商業(yè)地產(chǎn)為例，由于商鋪?zhàn)赓U收入近期節(jié)節(jié)上升，估計(jì)資金于此范疇的投資回報(bào)率可高達(dá)6%至8%，遠(yuǎn)高于目前投放于債券的平均收益率3.5%.

　　相關(guān)人員透露，僅人保一家保險(xiǎn)公司，其物業(yè)租金年收益約在1億～2億元。亦有業(yè)內(nèi)人士指出，不動(dòng)產(chǎn)可以作為保險(xiǎn)公司負(fù)債匹配的工具之一，在通脹環(huán)境下可以作為對(duì)沖通脹風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品。在低通脹環(huán)境下，也可以替代一部分的固定收益類產(chǎn)品。

　　收益率或提高45基點(diǎn)

　　根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率一般為6%～8%計(jì)算，湘財(cái)證券分析師葉青向記者作出了一個(gè)簡(jiǎn)單的模擬：投資渠道放開前，假設(shè)在保險(xiǎn)資金的配置中，存款占比30%，收益率3%；債券占50%，收益率4%；權(quán)益類占15%，收益率10%；基礎(chǔ)設(shè)施占5%，收益率6%；總收益率4.7%.投資渠道放開后，假設(shè)存款占比25%，收益率3%；債券45%，收益率4%；權(quán)益15%，收益率10%；基礎(chǔ)設(shè)施5%，收益率6%；不動(dòng)產(chǎn)和PE占比10%，收益率8%；總收益率為收益率為5.15%，相比此前的4.7%，提高了45個(gè)基點(diǎn)。

　　招商證券保險(xiǎn)分析師羅毅也給出了類似的分析，他指出，不動(dòng)產(chǎn)投資和債權(quán)投資計(jì)劃將提升保險(xiǎn)資金運(yùn)用收益率30個(gè)基點(diǎn)。“假設(shè)保險(xiǎn)公司按10%的上限投資不動(dòng)產(chǎn)，將使長(zhǎng)期投資收益率在5.5%的基礎(chǔ)上提升20個(gè)基點(diǎn)以上。債權(quán)投資計(jì)劃收益率在6%～8%之間不等，長(zhǎng)期來看，可使投資收益率提升12～15個(gè)基點(diǎn)�！绷_毅指出。

　　雖然保險(xiǎn)公司熱情高漲，但起起落落的房地產(chǎn)市場(chǎng)以及各種空置率傳聞，考驗(yàn)著保險(xiǎn)公司的投資能力。葉青指出，盡管相對(duì)于債券投資，商業(yè)地產(chǎn)可以提供更高的收益率，但也存在風(fēng)險(xiǎn)，其不確定性在于保險(xiǎn)公司與地產(chǎn)公司的關(guān)系如何、能否找到好的項(xiàng)目以及對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣的識(shí)別能力怎么樣。

　　險(xiǎn)企動(dòng)向

　　投資新規(guī)出臺(tái)前 險(xiǎn)企大手筆拿地

　　8月5日，保監(jiān)會(huì)下發(fā)《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱 《辦法》），而就在《辦法》出臺(tái)前，中國(guó)平安和中國(guó)人壽剛剛合計(jì)耗資逾30億元在深圳和杭州各自拿下一幅地塊。

　　平安國(guó)壽逾30億拿地

　　7月30日，中國(guó)平安在無對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)的情況下以起始價(jià)6.13億元獲得深圳福田中心區(qū)南區(qū)一地塊，占地1.15萬平方米，建筑面積12.8萬平方米，該地塊旁邊就是正在建設(shè)的平安國(guó)際金融中心、未來的深圳第一高樓和平安集團(tuán)總部。

　　8月3日，浙江省杭州市國(guó)土資源局公開消息披露，錢江新城標(biāo)號(hào)為“杭政儲(chǔ)出[2010]32號(hào)”地塊惟一競(jìng)買人為中國(guó)人壽浙江省分公司。據(jù)中國(guó)人壽北京總部一人員透露，由于沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，杭州地塊的競(jìng)買非常順利，以25.97億元順利購(gòu)得，這塊地未來用途是自建辦公寫字樓。消息顯示，被出讓地塊面積35894平方米，起價(jià)25.97億元，折合樓面價(jià)9043元/平方米。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，在保險(xiǎn)界，購(gòu)買物業(yè)已不是什么秘密。早在自2006年起，保險(xiǎn)公司就開始“曲線”進(jìn)軍不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，保險(xiǎn)公司介入房地產(chǎn)的方式之一就是自建或持有物業(yè)。不動(dòng)產(chǎn)研究中心出具的報(bào)告顯示，從2006年到2009年底，保險(xiǎn)公司購(gòu)買的寫字樓面積已超過120萬平方米，總投資額約為200億元，已有近10家中外資保險(xiǎn)公司涉足房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。僅在2008年一年，保險(xiǎn)公司購(gòu)買的物業(yè)就累計(jì)達(dá)20萬平方米，而且大部分集中于北京金融街區(qū)域。

　　“自用”名義下的寫字樓

　　在中國(guó)人壽浙江省分公司購(gòu)地之前，太平人壽浙江分公司和新華人壽浙江分公司等公司，早就分別購(gòu)得杭州慶春路廣利大廈和平海國(guó)際大廈的樓層作為辦公樓。

　　而據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，各保險(xiǎn)公司總部自建辦公大樓的現(xiàn)象非常普遍。中國(guó)人壽、人保、平安、泰康、太保、太平、生命人壽、中意人壽等公司，紛紛在北京金融街及CBD區(qū)域，上海、深圳等一線城市的黃金地段，購(gòu)入或自建寫字樓。其中以自用名義購(gòu)買的寫字樓，相當(dāng)一部分用于對(duì)外出租。業(yè)內(nèi)人士也坦言，此前保險(xiǎn)公司以購(gòu)買寫字樓“自用”的方式，來打“擦邊球”。

　　2007年11月，中國(guó)平安以16.568億元的價(jià)格獲得深圳福田區(qū)一塊商業(yè)用地，用于建設(shè)中國(guó)平安集團(tuán)總部。2007年12月，中國(guó)太平在緊鄰金茂大廈的上海小陸家嘴核心地區(qū)出資建設(shè)太平金融大廈，占地面積9259平方米，造價(jià)高達(dá)22億元人民幣。

　　今年3月，中國(guó)人壽借助旗下國(guó)壽地產(chǎn)有限公司（前身為北京中保信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）開發(fā)建設(shè)中國(guó)人壽大廈，受讓張家港保稅區(qū)京港置業(yè)有限公司股權(quán)。

　　此外，中國(guó)平安則指揮旗下的平安物業(yè)、平安信托與地產(chǎn)商積極合作，在北京、上海、深圳等地開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　未雨綢繆積極備戰(zhàn)

　　在通過自用地產(chǎn)曲線進(jìn)入房地產(chǎn)的同時(shí)，保險(xiǎn)公司也在悄悄搭建地產(chǎn)平臺(tái)，并積極儲(chǔ)備項(xiàng)目、招募人才、尋求合作，只待不動(dòng)產(chǎn)投資細(xì)則出臺(tái)。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，包括國(guó)壽、太平、平安、太保、人保等一線保險(xiǎn)企業(yè)，已經(jīng)通過其旗下的資產(chǎn)管理公司積極鉆研房地產(chǎn)項(xiàng)目，為投資部門長(zhǎng)期戰(zhàn)略性項(xiàng)目?jī)?chǔ)備打好基礎(chǔ)。

　　中國(guó)人保董事長(zhǎng)吳焰稱，人保在基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)領(lǐng)域準(zhǔn)備較早，已經(jīng)搭建了人保投控和人保資本兩個(gè)專業(yè)化的投資平臺(tái)，形成了相應(yīng)的市場(chǎng)化團(tuán)隊(duì)，并已經(jīng)儲(chǔ)備了一定規(guī)模的項(xiàng)目資源。人保投控已與金融街控股簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方擬在金融機(jī)構(gòu)投資不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的政策研究、項(xiàng)目開發(fā)方面進(jìn)行合作。2009年底以來，人保投控已對(duì)其相關(guān)業(yè)務(wù)人員進(jìn)行了三次不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)系列培訓(xùn)。

　　中國(guó)人壽集團(tuán)則通過國(guó)壽地產(chǎn)股份有限公司曲線進(jìn)入房地產(chǎn)。信息顯示，該公司現(xiàn)在正在招兵買馬，招聘人員包括電氣、設(shè)備工程師等，其深圳分公司也在同時(shí)招募專業(yè)工程師和設(shè)備工程師。該公司目前已有位于朝陽門CBD商圈的中國(guó)人壽大廈、金融街鑫茂大廈和中國(guó)人壽中心大廈三個(gè)項(xiàng)目。

　　“由于保監(jiān)會(huì)不允許保險(xiǎn)資金投資住宅類物業(yè)、不允許直接投資商業(yè)房地產(chǎn)、不允許參與房地產(chǎn)開發(fā)，保險(xiǎn)公司一般就通過信托、入股房地產(chǎn)公司等方式參與房地產(chǎn)�！毕尕�(cái)證券分析師葉青介紹稱，保險(xiǎn)公司正在通過曲線逐步介入房地產(chǎn)。

　　擁有信托平臺(tái)的平安在房地產(chǎn)市場(chǎng)上有不小的動(dòng)靜。平安信托相繼與金地集團(tuán)、綠城集團(tuán)等簽訂了合作協(xié)議，數(shù)據(jù)顯示，截至2009年底，平安信托已累計(jì)開發(fā)19個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總投資額人民幣163億元。此前，平安信托資本金增至70億元，意圖在商業(yè)地產(chǎn)和基建上發(fā)揮優(yōu)勢(shì)。

　　首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)金融學(xué)院保險(xiǎn)系教授庹國(guó)柱向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，保險(xiǎn)資金進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)很難管控。然而不少業(yè)內(nèi)人士也表示，保險(xiǎn)資金進(jìn)軍房地產(chǎn)是未來發(fā)展的趨勢(shì)。

　　黑龍江社科院研究院孫浩進(jìn)認(rèn)為，西方國(guó)家保險(xiǎn)資金運(yùn)用已成為社會(huì)發(fā)展的重要支柱，外國(guó)保險(xiǎn)公司資金運(yùn)用率為90%以上，運(yùn)用領(lǐng)域涉及股票、債券、房地產(chǎn)、抵押或擔(dān)保貸，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我國(guó)的保險(xiǎn)資金運(yùn)用。

　　對(duì)話專家

　　10%的投資上限合適

　　每經(jīng)記者 發(fā)自北京

　　《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》明確了保險(xiǎn)資金可以進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，并規(guī)定進(jìn)入的資金不得高于保險(xiǎn)公司上季末總資產(chǎn)的10%.對(duì)于10%的投資金額上限，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》（以下簡(jiǎn)稱NBD）記者采訪了北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院保險(xiǎn)學(xué)系主任王緒瑾教授。他認(rèn)為，保監(jiān)會(huì)規(guī)定的險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)上限為保險(xiǎn)資產(chǎn)10%的比例是合適的，并且未來保險(xiǎn)資金的投資渠道應(yīng)該更加多元化。

　　NBD：你認(rèn)為10%的投資比例合適嗎？

　　王緒瑾：10%的比例很合適，與國(guó)外比起來這個(gè)比例算很低的。海外的情況是百分之十幾到百分之二十的比例不等。從保險(xiǎn)資金投資目標(biāo)的基本原則來說，要滿足安全性、流動(dòng)性和盈利性，在獲得投資收益的同時(shí)還要滿足資金安全的需要。從這一點(diǎn)來說，保險(xiǎn)資金的投資渠道應(yīng)該是多元化的，同時(shí)要控制投資比例。渠道的多元化有助于投資收益，控制投資比例則有益于控制風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)的資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)都不是太完善，所以為了控制風(fēng)險(xiǎn)我們定的比例更低一些。

　　NBD：你認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司在投資管理、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面，是否已經(jīng)具備了投資房地產(chǎn)行業(yè)的能力？

　　王緒瑾：我認(rèn)為，目前來看，保險(xiǎn)公司投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的能力是具備的。保險(xiǎn)資金的運(yùn)用有間接投資和直接投資兩種方式。間接投資就是可以委托中介或者資產(chǎn)管理公司進(jìn)行投資，目前已經(jīng)有不少保險(xiǎn)公司專門設(shè)立了資產(chǎn)管理公司來研究管理保險(xiǎn)資金的運(yùn)用，也積累了一些經(jīng)驗(yàn)。

　　NBD：在保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的過程中，有哪些方面的問題是需要注意的？

　　王緒瑾：未來保險(xiǎn)資金的投資渠道應(yīng)該更加多元化。但首先，要夯實(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，完善配套的法律法規(guī)。只有在公司真正面對(duì)市場(chǎng)，達(dá)到利潤(rùn)最大化的時(shí)候，才能提供有質(zhì)量的服務(wù)；增加保險(xiǎn)公司的盈利能力，提高保險(xiǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，也會(huì)提高被保險(xiǎn)人的保障程度，為今后更多的保險(xiǎn)優(yōu)惠創(chuàng)造條件。

　　從技術(shù)層面來講，這幾年保險(xiǎn)行業(yè)也積累和吸引了一批人才，但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的經(jīng)驗(yàn)積累畢竟還不夠，經(jīng)驗(yàn)和理論是我們目前最需要的。

　　同時(shí)，還需加強(qiáng)行業(yè)自律，在尊重國(guó)家法律規(guī)章、面對(duì)市場(chǎng)的前提下，實(shí)現(xiàn)行業(yè)利益的最大化。要讓中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)自律組織真正成為中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)利益的代表。