空置房對(duì)樓市影響幾何

空置率成懸疑

近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)“人造”的熱點(diǎn)，那就是引起市場(chǎng)廣泛爭(zhēng)論的所謂“空置率”。近一段時(shí)間以來(lái)，有一個(gè)消息被廣泛傳播開來(lái)，據(jù)稱國(guó)家電網(wǎng)公司在全國(guó)660個(gè)城市的調(diào)查顯示，有高達(dá)6540萬(wàn)套住宅電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零，這些空置房足以供2億人居住。這個(gè)消息在當(dāng)前房?jī)r(jià)居高不下的現(xiàn)實(shí)環(huán)境中，無(wú)疑成了一個(gè)導(dǎo)火線，一下子引發(fā)了市場(chǎng)的巨大震動(dòng)。

不過，國(guó)家電網(wǎng)立即就此事進(jìn)行了澄清，有關(guān)人士表示，國(guó)家電網(wǎng)從來(lái)沒有統(tǒng)計(jì)和發(fā)布過此類數(shù)據(jù)。而且由于我國(guó)用電情況比較復(fù)雜，通過電表使用情況來(lái)反映房屋空置率是不現(xiàn)實(shí)的，比如幾戶合用一表、使用插卡電表等，都無(wú)法真實(shí)反映房屋所有者的居住情況。如果一戶居民擁有兩套住房，輪換居住的話，兩套住房都有連續(xù)的用水、用電記錄，更是無(wú)法貿(mào)然判斷房屋是否空置。有專家認(rèn)為，這樣的用電調(diào)查會(huì)造成誤差，如住戶可能外出旅游，沒有在家。另外，調(diào)查的電表都是安在樓道能直接看到數(shù)字的，沒有入戶調(diào)查，這也會(huì)存在誤差。

沒過多久，權(quán)威部門國(guó)家統(tǒng)計(jì)局也發(fā)布了一個(gè)數(shù)據(jù)，不過這似乎與“空置率”無(wú)關(guān)，而是關(guān)于待售面積的。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年6月末全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售面積為19182萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.4%。不過，針對(duì)目前市場(chǎng)關(guān)心的住房“空置率”，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局并未公布。數(shù)據(jù)顯示，2005年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售面積絕對(duì)數(shù)量總體呈增加態(tài)勢(shì)，但是在增長(zhǎng)率上，2006和2007年處于負(fù)增長(zhǎng)，而2008年末商品房待售面積增幅最多。分年度看，2005年末商品房待售面積為14679萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.7%；2006年末為14550萬(wàn)平方米，同比下降0.9%；2007年末為13463萬(wàn)平方米，同比下降7.5%；2008年末為18626萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38.3%；2009年末為19947萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.1%。待售與空置，這其實(shí)完全是兩個(gè)概念，一切的一切讓人們心中的疑惑更大了。

各方爭(zhēng)論激烈

的確，雖然國(guó)家統(tǒng)計(jì)局拋出了一個(gè)待售面積數(shù)據(jù)，但這并不能解答人們心中的疑問，顯然，至今為止我們都無(wú)法從官方渠道獲得有關(guān)空置房面積的答案。于是，這一懸疑也引發(fā)了一場(chǎng)大爭(zhēng)論，市場(chǎng)的方方面面都卷入了其中。

一家網(wǎng)站發(fā)起了民間的數(shù)燈運(yùn)動(dòng)，其調(diào)查報(bào)告指出，從燈火輝煌到黑燈瞎火，上海小區(qū)的“黑燈率”反差極大。從區(qū)域看，浦東、閔行、長(zhǎng)寧等區(qū)板塊的“黑燈率”較高，分別為69%、67%、84%，浦東和閔行的受調(diào)查小區(qū)有接近七成的房子晚上不亮燈。顯然，如果“黑燈”真能代表空置房的話，這樣高的“空置率”顯然是令人咋舌的。然而，任志強(qiáng)卻用這樣的話予以了回應(yīng)：“我要笑噴了。那飯店里、商場(chǎng)、影院、大街上、地鐵，那么多人在哪里�。� ”

由此，一場(chǎng)有關(guān)空置房的口誅筆伐正在逐漸蔓延開來(lái)。任志強(qiáng)認(rèn)為，內(nèi)地2005年擁有第二套住所的居民家庭占比是8.6%。從2005年到2008年，擁有第二套住所的居民家庭只增長(zhǎng)了0.9個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到9.5%，略高于美國(guó)，并且分布于不同的收入家庭，即一部分為原有私房或房改房、一部分為商品房。尤其是其中用于出租和偶爾居住的比例超過了80%，其他用途的僅為這部分9.5%家庭中的19.3%�？鄢�掉出租和偶爾居住，城鎮(zhèn)居民家庭真正空置的房子只有230萬(wàn)套左右。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭也認(rèn)為，6540萬(wàn)套空置房的數(shù)據(jù)很“雷人“，實(shí)不足信。他指出，以2009年底我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)到29平方米左右來(lái)計(jì)算，則全國(guó)城鎮(zhèn)存量住宅總面積為180億平方米；若按套均100平方米計(jì)算，則6540萬(wàn)套住宅的建筑面積為65億平方米，這就意味著當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)住宅空置率高達(dá)36%。中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，房地產(chǎn)開發(fā)商有一定的庫(kù)存應(yīng)該說是很正常的，因?yàn)樯w好的房子不可能一下子就賣光。不過，商品房待售面積跟住房空置面積是兩碼事。對(duì)此，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局也回應(yīng)稱，商品房待售面積不等于住房空置面積。商品房待售面積是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已竣工商品房中至報(bào)告期尚未售出或出租的面積，住房空置面積是指某一時(shí)點(diǎn)上已經(jīng)售出但實(shí)際無(wú)人居住的住房面積。

二次上市是壓力

其實(shí)從廣義上來(lái)看，所謂住房空置，就是住房處于沒有進(jìn)入交易或使用環(huán)節(jié)的一種狀態(tài)。中國(guó)究竟有多少空置房，沒有官方的權(quán)威統(tǒng)計(jì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局曾在2008年前每年都公布全國(guó)住宅空置面積數(shù)據(jù)，但2009年之后就不再公布。早在2006年，針對(duì)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的當(dāng)時(shí)空置房面積，業(yè)界展開過一次大爭(zhēng)論。北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為國(guó)家統(tǒng)計(jì)局計(jì)算公式嚴(yán)重失當(dāng)，實(shí)際空置率不到1%。而中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容則認(rèn)為當(dāng)時(shí)的空置率已達(dá)到26%，超過國(guó)際警戒線。雙方差別很大。

長(zhǎng)期以來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果談到“空置率”這個(gè)詞，很多人都會(huì)覺得這是一個(gè)老得不能再老的話題，并沒有什么特別的新意。不過，雖然有這么多的數(shù)據(jù)出現(xiàn)在我們面前，但一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)就是，目前對(duì)于“空置率”還并沒有形成一個(gè)完善的體系來(lái)進(jìn)行測(cè)算，對(duì)其定義也有著多重理解�，F(xiàn)在，雖然各方爭(zhēng)論激烈，但從記者實(shí)際了解的情況來(lái)看，空置房的現(xiàn)象是確確實(shí)實(shí)存在的。記者身邊就有多個(gè)投資者，他們買的房子就空置在那里，而這些房子大部分都分布在城市的外圍地區(qū)。

歸根到底，空置房之所以備受關(guān)注，是因?yàn)橘?gòu)買此類房屋的人不是為了自住，也不是為了通過出租而獲取收益，而是希望能夠再次出售來(lái)獲得投資收益。說白了，就是二次上市，是樓市中看不見的潛在供應(yīng)，會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成不小的壓力。此類二次上市房源最大的特點(diǎn)是不確定性，在市場(chǎng)好的時(shí)候，許多投資者都會(huì)把房子捂在手中，希望能賣個(gè)好價(jià)錢。而如果市場(chǎng)發(fā)生趨向性的變化，這些房源就有可能集中涌出，瞬間放大的供應(yīng)量會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成傷害。其實(shí)，這就很容易解釋為何城市外圍區(qū)域樓市總是率先出現(xiàn)下跌的原因。當(dāng)前，在一系列相關(guān)調(diào)控政策的作用下，這樣的二次上市會(huì)對(duì)市場(chǎng)構(gòu)成多大的壓力，還有待我們進(jìn)一步觀察。

提高租金收益

從本質(zhì)上看，空置房說到底就是一種籌碼的概念，記者有一位朋友絕對(duì)不能算是個(gè)“炒手”，但受市場(chǎng)影響他也在上海外環(huán)地區(qū)投資了一套住宅，現(xiàn)在雖然早已交房了，但房子卻還空關(guān)在那里。朋友的觀點(diǎn)是房子終究打算是要賣出去的，所以也就不裝修了，但毛坯房在租賃市場(chǎng)上卻是很難找到客戶的。這位朋友的例子在當(dāng)前市場(chǎng)中可以說頗為典型，對(duì)于他們來(lái)說買房最終是為了賣房，這種行為較多地聚集在一起，于是在一些樓盤中出現(xiàn)所謂的空置現(xiàn)象也就不足為怪了。

然而現(xiàn)在市場(chǎng)的情況正在發(fā)生變化，對(duì)于那些空置房持有者來(lái)說，記者認(rèn)為當(dāng)前的首要原則便是提高房屋的出租收益。顯然，如果你看重的是短期投資，那么目前對(duì)于絕大多數(shù)投資者來(lái)說，可能都已經(jīng)獲利，則可以考慮及時(shí)出手，以便資金落袋為安。這對(duì)于那些過分依賴銀行貸款，而且資金鏈繃得很緊的投資者，是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。因?yàn)樵诒P整期間，會(huì)產(chǎn)生很多不確定的因素，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生不可預(yù)知的變異。

而對(duì)那些資金較為充足、而且仍然看好樓市長(zhǎng)期發(fā)展態(tài)勢(shì)的投資者來(lái)說，他們可能還會(huì)考慮繼續(xù)持有，但記者認(rèn)為持有周期可能會(huì)大大加長(zhǎng)，所以如果讓房子一直空置就不那么合適了。目前，許多地區(qū)的房屋租金已出現(xiàn)了上漲跡象，那么投資者就應(yīng)該積極地把手中的房子租出去。尤其是對(duì)于自己手中的毛坯房，投資者應(yīng)該考慮進(jìn)行適當(dāng)?shù)难b修，以提高它們的出租可能，增加自身的投資收益。