新政后濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值

　　調(diào)控“組合拳”出臺(tái)后，經(jīng)過三個(gè)多月的調(diào)整，樓市已經(jīng)由之前的高燒不止，蛻變?yōu)楝F(xiàn)在的“平靜”。據(jù)統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，6月份，中國房價(jià)環(huán)比回落了0.1%，是15個(gè)月連續(xù)上漲后，首次出現(xiàn)了環(huán)比回落。業(yè)內(nèi)人士指出，雖然“0.1%”這個(gè)數(shù)字看起來微不足道，但已經(jīng)足夠說明房價(jià)過快上漲的趨勢(shì)已經(jīng)得到明顯的遏制。

　　近日，市場(chǎng)又傳出消息，“調(diào)控將出現(xiàn)松動(dòng)”，不過喧鬧了一段時(shí)間后，官方層面終于做出了表態(tài)。日前，住建部、銀監(jiān)會(huì)、國資委等部門分別做出回應(yīng)，稱將督促各地繼續(xù)堅(jiān)定不移地執(zhí)行“新國十條”及其相關(guān)配套措施。

　　商業(yè)地產(chǎn)迎來第二個(gè)春天

　　新政的出臺(tái)，壓制了住宅投資后又將商業(yè)地產(chǎn)重新推向世人的眼前。而一向“低調(diào)”的商業(yè)地產(chǎn)乘樓市調(diào)控似乎迎來了第二個(gè)春天。

　　放眼全國，不少房產(chǎn)大鱷近期均加大了在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資力度——— 萬科總裁郁亮曾經(jīng)提到，2010年萬科將正式推出養(yǎng)老型物業(yè)試驗(yàn)，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。保利房地產(chǎn)集團(tuán)營銷總監(jiān)胡在新表示，保利將全力沖刺商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，未來的3至5年，將持有型商用物業(yè)的投資比例逐漸增大到全部投資的30%。華潤置地高層在其業(yè)績發(fā)布會(huì)上也提到，華潤在未來商業(yè)地產(chǎn)的比例將提至四成。

　　在濟(jì)南，受“新國十條”和一系列相關(guān)樓市調(diào)控政策影響，商業(yè)地產(chǎn)乘樓市調(diào)控之機(jī)走出了獨(dú)立行情，已經(jīng)成為新政的最大受益者。

　　為何人們開始把投資目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)？業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)的興起與4月份國家出臺(tái)的一系列調(diào)控政策都有著密切的關(guān)系�！半m然普通住宅和商業(yè)地產(chǎn)同樣屬于地產(chǎn)，但商業(yè)地產(chǎn)并未在房產(chǎn)新政的打壓范圍之內(nèi)，而是一直處于一個(gè)比較穩(wěn)定的狀態(tài)。因此，在新政的影響下，部分投資者將投資的眼光放在了商業(yè)地產(chǎn)上�！睒I(yè)內(nèi)人士分析說。另外，隨著住宅投資的回落，商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值又慢慢回到人們的視線中來，其發(fā)展前景也成為被看好的原因之一。不少投資者認(rèn)為，與住宅市場(chǎng)相比，投資商業(yè)地產(chǎn)，能獲得穩(wěn)定的租金回報(bào)。

　　對(duì)于新政對(duì)商業(yè)地產(chǎn)究竟有沒有帶來希翼，準(zhǔn)備投資齊魯鞋城品牌港的李先生也發(fā)表了其看法——— “商業(yè)地產(chǎn)并未受到此次的政策影響，反而市場(chǎng)前景廣泛被看好。一方面，與住宅市場(chǎng)相比，投資商業(yè)項(xiàng)目，能獲得穩(wěn)定的租金回報(bào)，國家政策并未限制商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，住宅政策緊縮，反而對(duì)商務(wù)、商業(yè)項(xiàng)目起到明顯促進(jìn)作用;另一方面，目前金融機(jī)構(gòu)對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目提供的信貸政策不變，5成首付，利率維持以往指標(biāo)，也沒有增加投資者的投資成本�！�

　　通過走訪，筆者發(fā)現(xiàn)目前很多投資者已經(jīng)陸續(xù)從住宅投資中撤出，視線悄悄轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　如何選擇商業(yè)地產(chǎn)

　　和投資任何產(chǎn)品一樣，商業(yè)地產(chǎn)的投資也存在風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何在市場(chǎng)繁花迷眼的商業(yè)地產(chǎn)中挑選最佳產(chǎn)品，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，顯得尤為重要。李嘉誠先生說過的一句名言“地段、地段、還是地段”，成為房地產(chǎn)開發(fā)和投資的至理名言。不能將住宅的投資眼光帶入商業(yè)地產(chǎn)投資中，一定要看是否位于黃金地段、人流量是否充裕、商務(wù)氛圍是否濃郁、短期未來可見的成長性是否好，以及周邊區(qū)域的整體消費(fèi)能力。

　　作為一項(xiàng)對(duì)于普通投資者相對(duì)陌生的投資項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)投資需要投資者具有更加專業(yè)的知識(shí)和獨(dú)到的投資眼光�！巴顿Y任何一個(gè)物業(yè)來講，都是要看這個(gè)物業(yè)所處的地段和租售比，尤其是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。臨街型商業(yè)的投資相對(duì)簡(jiǎn)單，主要在于地段、周邊環(huán)境和成長性。而對(duì)于比較復(fù)雜的專業(yè)商業(yè)項(xiàng)目投資，投資回報(bào)率、項(xiàng)目的成長性和升值空間、項(xiàng)目的可行性及風(fēng)險(xiǎn)都是應(yīng)該注意的方面�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，消費(fèi)者在選擇投資商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，一定要從三個(gè)方面進(jìn)行冷靜的評(píng)估：前期的規(guī)劃，中期的招商，最后是運(yùn)營管理�！笆紫�，要關(guān)注操作項(xiàng)目的公司到底具不具備這方面的理念。其次，投資人還應(yīng)該分析項(xiàng)目在商圈未來的發(fā)展?jié)摿�，關(guān)注周邊有沒有一些大的聚客項(xiàng)目、人流量達(dá)到?jīng)]有，這些因素都是可以從規(guī)劃中去進(jìn)行解讀的�！�

　　據(jù)了解，濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)與其他重點(diǎn)城市寫字樓、商場(chǎng)伴隨住宅開發(fā)迅速火熱有所不同的是，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足剛性需求，而在銷售價(jià)格上“商住倒掛”現(xiàn)象尤其明顯，寫字樓、公寓、商鋪價(jià)值遠(yuǎn)被低估，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為投資商業(yè)地產(chǎn)前景無限。