房價下跌60% 市場能否扛得��？

近日，關(guān)于中國銀監(jiān)會要求銀行做新一輪壓力測試，內(nèi)容包括住房價格下跌60%的極端情形的消息，成為了社會的熱點話題。

　　據(jù)查證，該消息來自彭博社的報道。報道稱，監(jiān)管當(dāng)局要求，在一些前期房價過度上漲的城市，銀行要將房價下跌50%-60%的最惡劣情況放在壓力測試當(dāng)中。在隨后銀監(jiān)會召開的新聞發(fā)布會上，對于房價下跌60%納入測試范圍的消息并未否認。

　　一石激起千層浪。面對這一消息，社會人士紛紛發(fā)表看法，有人認為，如果房價真的下跌60%，將能有效地遏制炒房、解決大多數(shù)人的居住問題、利于國家的產(chǎn)業(yè)調(diào)整等等。但是筆者卻認為，這將帶來市場的崩盤，不僅不能給居住者帶來實惠，也將給經(jīng)濟發(fā)展帶來巨大的打擊。

　　筆者發(fā)出這樣的觀點，首先是基于對金融安全的考慮。以北京為例，去年北京市二手房成交近28萬套、新房成交近12萬套，總計40萬套左右。按照市場的一般規(guī)律，在這40萬套中有近80%的房屋是用銀行按揭購買的，那么僅去年北京市的按揭購買套數(shù)就達到了32萬套左右。按照每套貸款100萬元來計算，貸款規(guī)模將達到3200億元。在銀行系統(tǒng)中一般將申請按揭貸款的前3年稱為高危險期，在這3年中，購房者一般償還的均為房貸的利息，也就說并為開始對房屋的本身價值進行支付。那么一旦房價真的下跌60%，將出現(xiàn)大面積的逃貸現(xiàn)象，因為這時購房者用于支付按揭的開銷，已經(jīng)遠遠大于房子本身的價格，還不如停貸，再重新購買一套房產(chǎn)。

　　同時，如果房價真的下跌60%，房地產(chǎn)市場將面臨著崩盤的危險。以目前在京熱銷的某項目為例，其均價為1.3萬元/平方米。去年該地塊取得的樓面價格為5726元/平方米，按照目前北京市精裝修住宅2000-2500元/平方米的建安成本計算，再加上營銷、運營、繳稅、貸款等費用，那么該項目的成本就應(yīng)該在9500元/平方米左右。如果房價真的下跌，那么開發(fā)商的項目不僅沒有盈利還面臨著巨額的虧空，將直接出現(xiàn)退地風(fēng)潮和爛尾潮的出現(xiàn)，銀行的貸款將面臨巨大的風(fēng)險，而且也將直接導(dǎo)致政府財政和稅收的銳減，同時也將導(dǎo)致城市建設(shè)發(fā)展的速度放緩。

　　因此筆者認為，真正解決目前的居住問題，應(yīng)該著手加大保障房的供應(yīng)力度，降低申請標準，讓住房市場和房地產(chǎn)市場區(qū)分開來。住房市場由政府經(jīng)營，用于解決大多數(shù)人的居住問題；而房地產(chǎn)市場將為少數(shù)高收入者服務(wù)，走徹底的市場化道路。