中國(guó)房地產(chǎn)的僵局或令改革難以實(shí)施

    麥格理證券8月10日發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)真正的風(fēng)險(xiǎn)或許在于房地產(chǎn)的僵局令金融改革和財(cái)政調(diào)整等必要改革陷入過(guò)于冒險(xiǎn)的窘境而難以實(shí)施。

　　研報(bào)稱(chēng)，這種情況下，中國(guó)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的代價(jià)，可能是推遲廢除銀行-國(guó)企聯(lián)合體的進(jìn)程，不利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)。

　　最近盛傳的所謂中國(guó)社科院關(guān)于空置房的研究報(bào)告又引起了市場(chǎng)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)泡沫的擔(dān)憂。坊間傳聞，中國(guó)社科院研究顯示，按讀數(shù)為零的住宅電表計(jì)，中國(guó)空置房高達(dá)6540萬(wàn)套。這樣算來(lái)，平均每四戶家庭就有一套空置房。電力部門(mén)后來(lái)出面辟謠，力圖證明社科院數(shù)據(jù)不實(shí)。

　　不過(guò)麥格理證券認(rèn)為，即使這個(gè)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無(wú)誤，對(duì)地產(chǎn)危機(jī)的擔(dān)心可能也是弄錯(cuò)了對(duì)象。

　　麥格理證券表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的真正風(fēng)險(xiǎn)不是房?jī)r(jià)崩盤(pán)，而是供應(yīng)過(guò)剩如何阻經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度投資目前正在對(duì)中國(guó)金融改革設(shè)制阻礙，并固化經(jīng)濟(jì)當(dāng)中長(zhǎng)期以來(lái)的低效率。

　　在目前中國(guó)，非必要住房需求非常理性，正因?yàn)槿绱耍��?月份政府暗示地產(chǎn)調(diào)控的行政措施已達(dá)極限以來(lái)，地產(chǎn)銷(xiāo)售迅速反彈。中國(guó)地產(chǎn)需求為何如此有韌性的一個(gè)必須要考慮的因素就是中國(guó)家庭極少的儲(chǔ)蓄替代渠道。

　　如果是在對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)靈敏的金融體系中，中國(guó)的利率恐怕要比現(xiàn)行利率高出逾300個(gè)基點(diǎn)。當(dāng)前12個(gè)月期存款利率只有2.3%，明顯低于CPI增幅。倘若與上半年名義GDP16.7%的增速相比，存款利率更不在同一水平線上。所以把錢(qián)存在銀行就是一樁虧本買(mǎi)賣(mài)。

　　這種形勢(shì)迫使中國(guó)家庭尋找更有利于規(guī)避通脹的投資渠道。但在中國(guó)資本賬戶受到限制的情況下，多數(shù)存款人只能投資于房地產(chǎn)等國(guó)內(nèi)有限的幾種替代性渠道。

　　研報(bào)又稱(chēng)，樓市的表現(xiàn)遠(yuǎn)勝于股市，在過(guò)去十年中，股市回報(bào)只有樓市的六分之一，其波動(dòng)性也令許多儲(chǔ)蓄者敬而遠(yuǎn)之。

　　由于這種需求根深蒂固，尤其在通脹仍是人們考慮的一個(gè)因素之際，中國(guó)將不會(huì)呈現(xiàn)出供應(yīng)過(guò)度的狀況。

　　不過(guò)，這也預(yù)示著中國(guó)在不遠(yuǎn)的將來(lái)將面臨三個(gè)艱難的轉(zhuǎn)型，一是隨著時(shí)間推移將增加銀行儲(chǔ)蓄的回報(bào)，降低房產(chǎn)的相對(duì)吸引力的利率改革。

　　二是資本賬戶自由化，中國(guó)家庭將由此擴(kuò)大進(jìn)行跨境投資的渠道;三是引入基于價(jià)值的物業(yè)稅，以減少地方政府對(duì)土地出讓收入的依賴，這樣一來(lái)也會(huì)令空置房屋產(chǎn)生維持成本。

　　雖然這些改革困難重重，但每一項(xiàng)都是中國(guó)政府希望在未來(lái)幾年實(shí)施的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與提高效率的關(guān)鍵。