京滬深停放三套房貸調查:房價上漲快被"去投資化"

　　近期，中國證券報記者對北京、上海和深圳三地商業(yè)銀行對三套及以上住房的按揭貸款情況進行了調查。其中，北京受地方新政制約“嚴守”三套房停貸；而上海、深圳部分銀行也表示，三套房也已停貸。

　　業(yè)內人士指出，現在看來，中央調控樓市的一個手段已很明確，哪個地方房價過快上漲，那個地方樓市就可能被“去投資化”。這對于還沒有停貸三套房的地區(qū)，也能夠起到警示作用。

　　北京：地方版最嚴厲

　　“地方版新政中，北京的政策是最嚴厲的，其中明確規(guī)定停止第三套住房的貸款，不過，少數銀行的VIP客戶，仍可享受到三套房貸款的服務�！�21世紀不動產市場總監(jiān)林蕾表示。

　　中國銀行、華夏銀行等銀行的北京分行相關人士對中國證券報記者表示，他們自5月份開始，已基本暫停對第三套房發(fā)放貸款，原則上還不會恢復。工商銀行總行也已于5月7日向北京分行下發(fā)通知，暫停北京地區(qū)第三套房貸的發(fā)放，最近并無新的調整。

　　早在4月17日《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》下發(fā)后，北京市政府即發(fā)布通知，要求商業(yè)銀行根據風險狀況，暫停對購買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。

　　不過，一股份制銀行的內部人士透露，北京大部分銀行都已暫停第三套房貸的發(fā)放，不過不排除少量銀行仍有一定的投放量，畢竟通知要求是根據風險狀況來決定是否發(fā)放第三套房貸，銀行仍有操作空間。他介紹，北京地區(qū)對第三套房貸政策的執(zhí)行最為嚴格，5月下旬到6月初，北京各家銀行陸續(xù)停止發(fā)放第三套房的貸款。6月開始，北京絕大多數銀行對第三套房均已全面停止發(fā)放貸款。不過，據偉嘉安捷信貸服務公司對各樓盤的實地調研，7月初，北京有少部分銀行在北京地區(qū)逐步恢復第三套房貸的發(fā)放。

　　據不完全統計，目前，北京至少有2家股份制銀行，可以接受VIP客戶三套房貸的申請。但據了解，能達到兩家銀行VIP條件的客戶，多數為企業(yè)高管，而且審批還要“一事一議”，即使審核通過，首付也要不低于5.5成，利率則上浮15%—20%不等。偉嘉安捷透露，由于條件苛刻，且利率較高，“實際做成的三套房貸業(yè)務很少�！�

　　CFP圖片 合成/王春燕

　　上海：多家外資行跟進

　　據中國證券報記者了解，上海目前可以從事個人房貸業(yè)務的中資國有、股份制、城商銀行共有33家，包括工商銀行、農業(yè)銀行、光大銀行等在內的15家中資銀行表示暫停第三套房貸款申請。

　　而多數外資銀行在暫停第三套房貸問題上“言行不一”，上海20家外資法人銀行中，已有東亞中國、花旗中國、恒生中國、星展銀行、南洋商業(yè)銀行等多家外資機構陸續(xù)公開明確暫停第三套房貸申請。但在上述外資銀行部分網點，以客戶身份提出申請，都能順利獲得認可，但第三套及以上房貸的首付在55%以上，利率至少為基準利率的1.15倍。

　　盡管成交量持續(xù)低迷，但上海的房價并沒有像預期的那樣出現大幅下降趨勢，究其原因，仍然是投資需求大于供給造成。中國證券報記者走訪上海多家房地產中介門店，發(fā)現各店交易量受到一定影響。業(yè)內人士認為，停發(fā)三套房貸款對上海二手房成交的復蘇會有一定影響，并影響購房者的預期。不過，他們也表示，嚴控三套房貸的政策并不是長期的，對市場的負面影響不會太大。

　　來自21世紀不動產上海區(qū)域市場中心分行的抽樣調查顯示，三套房停貸對二手房市場的影響更多體現在意向買方，約有兩成的購房者暫停入市，繼續(xù)觀望。但多數賣方則認為，物業(yè)價值受政策的影響有限，短期滯漲后，未來還有升值空間。

　　在4月樓市新政出臺后，市場各方對貸款政策進一步收緊已經有所預期，操作都比較謹慎。但業(yè)內人士認為，停止第三套房貸對高端樓市影響不大，有意購買第三套房的人群，經濟實力較強，一般會選擇其他融資渠道來規(guī)避停貸對交易形成的影響。他們利用“曲線”方式融資，先一次性付清房款，然后再將房抵押給銀行申請貸款；或者通過公司經營性貸款方式融資。

　　深圳：“擦邊球”已不好打

　　盡管深圳銀監(jiān)局強調停止第三套房貸，多數商業(yè)銀行也表示，已迅速做出反應，停止發(fā)放第三套房貸。但仍有地產中介能夠幫助購房者拿到第三套房貸。

　　中國證券報記者本周暗訪了多家商業(yè)銀行，一聽說辦理第三套房貸，個貸經理都明確拒絕。工商銀行深圳福園支行個貸中心一位客戶經理表示，已停辦第三套房貸，即便是之前的兩套房貸已經結清，也無法申請到第三套房貸，也就是認房又認貸。

　　該客戶經理還表示，現在月度貸款額度緊張，首套及二套房貸都需要等待較長時間，銀行根本沒必要去接第三套房貸。

　　農行深圳分行一位管理人員透露，有客戶找了多家銀行，都無法辦理第三套房貸。

　　據了解，四月份房貸新政之后，深圳只有部分銀行宣布暫停第三套及以上房貸，大多數銀行則仍在發(fā)放三套房貸，只是大幅度提高首付和利率水平。但進入8月以來，隨著監(jiān)管部門嚴格要求，第三套房貸越來越難辦。

　　中信銀行深圳振華支行一位個貸經理告訴記者，五月份行里曾通知停止發(fā)放第三套房貸，但六七月份出現了松動，首付5成以上、利率上浮10%以上就可以辦理。近期銀行再度叫停第三套房貸。

　　不過與銀行的表態(tài)相反的是，深圳多家地產中介仍表示，可以幫助購房者辦好三套房貸。成宏地產一經理表示，即使是夫妻名下各有房貸，仍然可以幫忙辦理第三套房貸，利率甚至也可以享受到八五折優(yōu)惠，只是首付需要五成以上。該中介還表示，如果已經還清了之前兩套房貸，第三套房貸的首付還可以再商量。

　　“不是所有的家庭成員房產記錄都可以查到。”廣富地產一位中介業(yè)務員坦陳，他們還沒聽說銀行停止三套房貸，如果本人名下有兩套房產，可以用家庭其他成員名義申請貸款，如果銀行查不到，可以順利過關。

　　該業(yè)務員表示，即使是銀行能夠查到，他們也可以通過關系幫忙弄到第三套房貸，不過首付需要五成，利率也要有所上浮。

　　盛聯行地產中介一位經紀人稱，只要購房者前兩套房子沒有貸款，即可幫忙申請到第三套房貸。中國證券報記者走訪了多家地產中介，均表示可以想辦法辦下第三套房貸。