商業(yè)地產(chǎn)漲勢放緩 北京地區(qū)租售價格保持穩(wěn)定

   “新國十條”的樓市調(diào)控重拳揮向房地產(chǎn)行業(yè)，市場上觀望情緒彌漫。經(jīng)過百日的調(diào)整，樓市已經(jīng)由之前的高燒不止，蛻變?yōu)楝F(xiàn)在“平靜”。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計顯示，北京商業(yè)地產(chǎn)市場保持穩(wěn)健上升的趨勢，熱點商用項目租售價格穩(wěn)中有升，其中相當(dāng)數(shù)量的項目租售價格漲幅較大。

據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，7月北京商業(yè)地產(chǎn)市場近500個在租在售活躍項目（商鋪、寫字樓）中，共有31個商用項目的租售價格發(fā)生變動。其中26個項目價格上漲，占變價項目總數(shù)的83.87%，最高漲幅為30%；5個項目價格下跌，占變價項目總數(shù)的16.13%，最大跌幅為16.67%。

漲幅榜的前三位分別被來自通州、朝陽、燕郊的三個項目占據(jù)，這三個項目均處于北京東部，值得一提的是，在租售價格上漲的全部6個項目中，位于北京東部和北部的項目占據(jù)五席。

綜合上半年數(shù)據(jù)，“格瑞雅居”項目均價從年初的16000元/平方米上漲到20000元/平方米，進入下半年依然漲勢不減，目前價格已經(jīng)漲至26000元/平方米。在樓市新政的強力調(diào)控下，通州區(qū)住宅房價已經(jīng)開始整體下調(diào)，于此同時商鋪價格的上漲將在一定程度上緩解相應(yīng)地區(qū)“商住倒掛”的局面。

朝陽區(qū)作為京城傳統(tǒng)的繁華區(qū)，依托CBD、亞奧、東二環(huán)、燕莎等大型商圈，并在CBD東擴的政策引導(dǎo)下，成為上漲項目數(shù)量最多的地區(qū)，共有3個項目租售價格上調(diào)。其中“博泰國際商業(yè)廣場”項目售價從年初的均價19500元/平方米上漲至35000元/平方米，1-7月均價上漲近80%。

寫字樓價格穩(wěn)中有升 海淀中關(guān)村漲勢顯著

在租售價格變動的寫字樓項目中，共有20個項目價格上漲；雖然有三個項目租售價格微跌，但跌幅均在3%左右；另有四個項目漲幅超過10%，最高漲幅為20.69%。

北京寫字樓市場上，海淀區(qū)共有八個寫字樓租售價格上漲，其中六個項目集中在中關(guān)村商圈。今年上半年，傳統(tǒng)商圈“中關(guān)村”中的寫字樓售價沒有太大波動，保持了較為穩(wěn)定的上升趨勢，但漲幅均未超過一成，這次集中漲價可在某種程度上視之為中關(guān)村寫字樓的“補漲”，由于下半年海淀區(qū)沒有大量寫字樓新盤推出，總體上對空置率和租售價格的壓力不大。

在本次統(tǒng)計中，朝陽區(qū)寫字樓共有5個項目價格上漲，平均漲幅接近9%；共有2個項目價格下降，平均跌幅在3%左右。從數(shù)據(jù)上看，朝陽區(qū)寫字樓價格波動不大，相較新政前后六成甚至八成的漲勢，上漲趨勢已經(jīng)有所放緩，但總體趨勢依舊向好。
新政部分利好商業(yè)地產(chǎn) 受益有限理性發(fā)展

2010年下半年，北京將有優(yōu)質(zhì)寫字樓項目落成，預(yù)計將有超過80萬平方米的新增供應(yīng)，寫字樓市場仍面臨較大壓力。其中CBD區(qū)域?qū)⒂?個項目，42.1萬平方米面積落成，可見CBD仍是主要供應(yīng)區(qū)域，租售價格將受供應(yīng)壓力的影響，商業(yè)地產(chǎn)市場將在供應(yīng)量與租售價格的不斷搖擺平衡間，穩(wěn)步發(fā)展。

綜合2010年1-7月北京商業(yè)地產(chǎn)項目租售價格的變化趨勢，價格的持續(xù)上漲直接證明了商業(yè)地產(chǎn)市場正在逐步走出2008年金融危機的不利影響，特別在4月“新國十條”等樓市調(diào)控政策頒布后，商業(yè)地產(chǎn)的漲勢更加明顯。

但市場價格的波動數(shù)據(jù)同樣證明，商業(yè)地產(chǎn)市場作為一個更加理性的投資市場，并沒有出現(xiàn)新政頒布初期被頻繁提到的“黃金時期”。整體市場的表現(xiàn)顯示，樓市新政確實在一定程度上有利于商業(yè)地產(chǎn)。

但從資本層面上講，受到調(diào)控限制的部分投資資本采取了更為謹(jǐn)慎的觀望姿態(tài)，并沒有急切的殺入并不熟悉卻更為專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)市場。而從商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)本身來講，市場并不歡迎熱錢快入快出的迅速炒作。2004年前后商業(yè)地產(chǎn)的急速膨脹造就了大量泡沫，也為后市發(fā)展埋下眾多隱患，目前正是商業(yè)地產(chǎn)走出困局的關(guān)鍵時刻。

商業(yè)地產(chǎn)漲勢出現(xiàn)放緩的情況，也印證了經(jīng)過上半年的“漲聲一片”之后，下半年北京商業(yè)地產(chǎn)市場租售價格將會迎來一個相對穩(wěn)定的調(diào)整期