商業(yè)地產(chǎn)井噴 房企血拼調(diào)控?zé)o人區(qū)

在經(jīng)歷了內(nèi)定風(fēng)波、停止交易和改革招投標(biāo)之后，8月2日，北京CBD包括中服地塊在內(nèi)的12個(gè)地塊競標(biāo)正式啟動(dòng)，包括中信、富力、萬達(dá)、遠(yuǎn)洋、SOHO中國[4.93 -1.40%]等知名開發(fā)商悉數(shù)到場。

除此之外，這場僅為初次招標(biāo)的競標(biāo)活動(dòng)還吸引了三星、寶馬甚至影視公司等總計(jì)61家企業(yè)的參與。以至于，SOHO中國董事長潘石屹在微博中表示：“史上最龐大的土地投標(biāo)�！�

中服地塊被業(yè)界認(rèn)為是CBD最后的黃金地塊，其更重要風(fēng)向標(biāo)意義則是，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)價(jià)格倒掛歷史或?qū)⒃跇鞘姓{(diào)控中出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

房企追逐CBD

本次CBD競標(biāo)地塊，包括中服地塊在內(nèi)的12家地塊。

來自北京市規(guī)委人士內(nèi)部消息稱，12宗土地的招標(biāo)將分兩個(gè)階段進(jìn)行，第一階段為規(guī)劃設(shè)計(jì)方案投報(bào)，占綜合評標(biāo)的20分(滿分100分)；第二階段為綜合內(nèi)容投報(bào)，即土地出讓金的數(shù)額、付款進(jìn)度等。只有參與第一階段投報(bào)的投標(biāo)人方有資格參與第二階段的投標(biāo)，如果第二階段的投標(biāo)人為聯(lián)合體，則聯(lián)合體中必須至少有1家單位參與第一階段的投報(bào)。

據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，投標(biāo)、開標(biāo)及評標(biāo)時(shí)間擬在9月中旬，具體時(shí)間安排將根據(jù)第一階段的進(jìn)展進(jìn)行調(diào)整。根據(jù)《招標(biāo)文件》規(guī)定，除規(guī)劃設(shè)計(jì)單位不允許獨(dú)立投標(biāo)外，中華人民共和國境內(nèi)外企業(yè)(除法律另有規(guī)定外)均可參加投標(biāo)，可以獨(dú)立投標(biāo)或聯(lián)合投標(biāo)。對于聯(lián)合投標(biāo)的企業(yè)數(shù)量和各方出資比例也沒有限制。

相比此前，門檻規(guī)定已經(jīng)較為寬松，這也是有如此多的企業(yè)報(bào)名參加的原因所在。至于中服地塊最終將花落誰家，各個(gè)企業(yè)幾乎都保持著沉默。業(yè)內(nèi)人士透露，除中服地塊外的其他8個(gè)地塊至今還未進(jìn)行拆遷，拆遷的時(shí)間也未最終確定。所以前來競標(biāo)企業(yè)的目的很明顯，就是“沖著中服地塊”，潘石屹表示。此次投標(biāo)的本質(zhì)是爭奪一張“入場券”。

青睞商業(yè)地產(chǎn)

有業(yè)內(nèi)人士分析，中服地塊分成四塊后投入資金至少需要250億元，預(yù)計(jì)樓面單價(jià)為3萬元/平方米。如此高的價(jià)格為何仍遭追捧？

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為，由于不受樓市宏觀調(diào)控政策的影響，商業(yè)地產(chǎn)成了房地產(chǎn)領(lǐng)域的價(jià)值洼地�！俺钟行偷纳虡I(yè)地產(chǎn)，越來越受到投資者的青睞。”

可以佐證的是，國土資源部公布數(shù)據(jù)顯示上半年住宅供地僅為5.7萬公頃，這與全年18萬公頃的住宅工地計(jì)劃相差甚遠(yuǎn)。與此同時(shí)，“二季度商業(yè)地產(chǎn)的增長速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過住宅地產(chǎn)。”中國指數(shù)研究院商業(yè)地產(chǎn)研究負(fù)責(zé)人何田告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者。

來自中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年商業(yè)地產(chǎn)并未受到調(diào)控政策影響顯著影響，全國辦公用房和商業(yè)營業(yè)用房銷售面積分別同比增長53.2%和41.7%，銷售額分別同比增長91.5%和57.1%，銷售均價(jià)分別同比上漲25%和11%；此外，辦公用房和商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額分別同比增長59.7%和34.4%。

開發(fā)商的熱情與政府的想法不謀而合。“商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)住宅賣是絕對不允許，這也是中服地塊曾經(jīng)設(shè)定門檻的一個(gè)重要原因。”朝陽區(qū)CBD管委會(huì)一內(nèi)部人士向記者透露。

北京市住建委、發(fā)改委、規(guī)劃委、國土局四部門之前已聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定從5月31日后禁由酒店、商業(yè)立項(xiàng)改成小戶型“公寓”出售的項(xiàng)目今后將被禁售�！耙环矫媸菫榱嗣C清房地產(chǎn)市場混亂的秩序，另一方面也是設(shè)置門檻讓商業(yè)地產(chǎn)回歸主流。”上述朝陽區(qū)CBD管委會(huì)一內(nèi)部人士表示。

由于商業(yè)地產(chǎn)投入資金巨大，中服等地塊的入市也被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新洗牌的過程。

小資料

中服地塊位處北京國貿(mào)橋東北角，與新央視大樓、國貿(mào)中心隔街對望，因毗鄰中服大廈，故被稱為“中服地塊”。此前中服地塊單獨(dú)招標(biāo)時(shí)，當(dāng)時(shí)設(shè)置的條件是競買人須制定出金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)合體方案，金融機(jī)構(gòu)在聯(lián)合體中的投資需超過50%，金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)的資本金要求分別為50億和30億元。本次中服地塊被拆分成z-3、z-4、z-5、z-6四塊地，總規(guī)劃建筑面積新增25.3萬平方米。

聲音

我們很多城市目前正處在一個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的階段，對于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來很大的機(jī)會(huì)，這也是為什么很多城市推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中，得到當(dāng)?shù)卣�府大力扶持和支持的一個(gè)重要原因，因?yàn)樗�的投資取向和地方政府推動(dòng)城市功能升級這件事是相吻合的。

——中國住建部政策研究中心主任秦虹

商業(yè)地產(chǎn)，特別是在上海和北京這樣的中心城市，將來它的目標(biāo)是要成為國際大都市的城市，它的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該會(huì)呈上升的趨勢。相比之下，商業(yè)物業(yè)的價(jià)格在北京甚至比民用的居住住宅還要便宜，這就像豬肉的價(jià)格比很多蔬菜還要便宜一樣，這是很不正常的。

——北京科技大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師趙曉

商業(yè)地產(chǎn)不受樓市調(diào)控政策的影響，將出現(xiàn)井噴勢頭。

——全國工商聯(lián)全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長楊樂渝

住宅市場已經(jīng)接近飽和狀態(tài)，而商業(yè)地產(chǎn)無論從質(zhì)量、總量以及結(jié)構(gòu)遠(yuǎn)未達(dá)到飽和。