理性看待6540萬套空置房迷霧

    消息出來后，國家電網(wǎng)公司進(jìn)行了辟謠。不過，樓市到底有多少空置房，權(quán)威部門至今仍沒有說法。央視記者近日采取蟄伏、隱蔽、夜晚數(shù)電燈、白天觀察小區(qū)進(jìn)出車輛的辦法，對北京空置房現(xiàn)象進(jìn)行了調(diào)查。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京衛(wèi)星城入住率較低，有的樓盤40%的住房沒有入住。

    樓市到底缺不缺房？房屋空置數(shù)據(jù)不單是現(xiàn)有樓市調(diào)控政策的依據(jù)之一，也是今后房產(chǎn)稅和物業(yè)稅開征的重要基礎(chǔ)，如果這一數(shù)據(jù)像謎一般，一系列調(diào)控?zé)o疑是盲人摸象。由于權(quán)威數(shù)據(jù)的缺失，晚上數(shù)燈成為不少經(jīng)濟學(xué)家研究中國樓市的無奈之舉。

    空置房數(shù)據(jù)不合邏輯

    6540萬套空置房意味著什么？按每套房供3人居住計算，這些空置房可居住近2億人。而在1999～2008年這個城市化加速上升的10年中，我國城市非農(nóng)人口總共也只增加2億人左右。對此，中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌說：“這個數(shù)據(jù)令人震驚，十分恐怖�！�

    驚訝之外，只要還原常識和邏輯，6540萬套空置房的說法就很難成立。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，從1998年到2008年，全國商品住宅總竣工面積為37億平方米，而1998年前，大多數(shù)住房的套均面積在60平方米左右。過去20多年，全國城市住房建設(shè)總規(guī)模僅為50億至60億平方米，而6540萬套住宅按照每戶90平方米粗略計算，為58億平方米。如果6540萬套空置房事實成立，意味著中國歷史上近20年所蓋的房子大部分都空置著，這顯然是不可能的。

    經(jīng)濟學(xué)者郭凱稱，以70平方米一套計算，6540萬套房合45億平方米，而中國2009年竣工住宅用商品房僅5.77億平方米，也就是說，除非1995年以來所有新建成的商品住宅房都是空置的，積累到去年才有望達(dá)到6540萬套。

    北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強表示，很多高校和一些民間機構(gòu)都在做關(guān)于房屋空置率的調(diào)研，有些調(diào)查水表，有些調(diào)查電表，使用方法并不科學(xué)�！懊耖g機構(gòu)可以動員的力量非常有限，如果樣本選取范圍過小，則會影響調(diào)查的科學(xué)性”。

    顧云昌認(rèn)為，當(dāng)前社會對空置房數(shù)據(jù)很敏感，但沒有必要夸大此數(shù)據(jù)。當(dāng)前有許多人擁有第二居所、第三居所甚至第四居所，有時候只是偶爾使用，使用的頻率和使用的方式不同，情況十分復(fù)雜。而很多人擁有數(shù)套居所是由社會貧富差距造成的，應(yīng)該想辦法調(diào)整政策，讓買不起房的人有保障性住房住，同時增加供應(yīng)，緩解當(dāng)前房價上漲過快的矛盾。

    空置房缺乏權(quán)威統(tǒng)計

    在判斷房地產(chǎn)市場是否健康的指標(biāo)中，除了房價收入比和房屋租售比外，房屋空置率也是一個非常重要的指標(biāo)。作為市場供需關(guān)系的風(fēng)向標(biāo)，房屋空置率反映了市場有效供給與市場有效需求之間的缺口。

    房屋空置率過高被認(rèn)為是一種風(fēng)險，因為這說明不合理或非理性住房投資比例過高，樓市泡沫隱現(xiàn)，而且扭曲了住房供求關(guān)系，加劇了房地產(chǎn)市場供求失衡矛盾，從而導(dǎo)致住房資源浪費。在美國、英國等西方國家，房屋空置率一直有比較完善的統(tǒng)計制度和方法。有數(shù)據(jù)顯示，許多西方國家都將房屋空置率的警戒線定為10％。

    遺憾的是，國內(nèi)房屋空置率統(tǒng)計一直未有權(quán)威說法。迄今為止，官方和民間對空置房的定義仍然存在分歧，空置率的計算方法也不盡相同，這導(dǎo)致了業(yè)界對房屋空置率的判斷出現(xiàn)了非常矛盾的看法。

    華遠(yuǎn)集團總裁任志強曾經(jīng)表示，如果按綜合空置率計算，中國住房的空置率大概不到4%，空置率高是假象。而北京市房協(xié)住宅學(xué)術(shù)委員會委員蔡金水則指出，北京1個城市可以閑置50萬套，全國600個城市就可能閑置6000萬套。數(shù)據(jù)成了任人打扮的小姑娘，開發(fā)商與開發(fā)商的反對者都拿不靠譜的空置率說事。

    其實，前幾年國家統(tǒng)計局每年都公布全國住宅空置面積數(shù)據(jù)，由此也引發(fā)了一系列激烈的爭論。搞笑的是，數(shù)據(jù)爭議的結(jié)果居然是消滅了數(shù)據(jù)。從2008年開始，國家統(tǒng)計局不再發(fā)布住宅空置面積。權(quán)威部門在房屋空置率問題上的缺位與失語，使公眾的疑惑得不到及時解釋。

    不過需要指出的是，一定數(shù)量的空置房是房地產(chǎn)市場的正�，F(xiàn)象，空置率也并非越低越好。而且，在“印鈔經(jīng)濟”沒有改變前，買房保值無疑是老百姓儲蓄財富的重要手段，因此房屋空置率居高不下的情況可能一時難以改變。

    盤活空置房降低房租

    本輪樓市調(diào)控已經(jīng)超過百日，房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)了一些積極變化，“遏制部分城市房價過快上漲”的調(diào)控目的已初見成效。與此同時，今年以來房租上漲席卷了全國各大城市，引起了公眾關(guān)注。

    客觀地說，這一波房租上漲雖然無法排除中介炒作推高房租的原因，但更主要的是租金補漲壓力和租房需求增加等因素疊加的結(jié)果。因此，下一步樓市調(diào)控所要做的，除了遏制房價飛漲的景象重現(xiàn)，更要通過政策杠桿和立法程序，讓空置房盡快進(jìn)入租房市場，抑制房租過快上漲。這也是政府解決民生難題的重要責(zé)任。畢竟，比起那些等著買房的家庭，更多租房人的經(jīng)濟承受能力和現(xiàn)實困境更值得同情。

    按市場規(guī)律，租金價格無非取決于供求關(guān)系。在租賃需求無法減少的情況下，應(yīng)該從增加供給的角度著手：一是加大廉租房、公租房建設(shè)，培育租賃型保障房市場；二是盡可能多地“激活”存量房，培育民間租房市場，通過稅費優(yōu)惠和制度設(shè)計鼓勵私人房產(chǎn)出租。

    在政府沒有數(shù)量龐大的廉租房可以提供的情況下，千方百計盤活天量空置房，加大租賃市場的供應(yīng)量，無疑是緩解租房難和房租上漲的有效途徑。

    住房空置的原因多樣，有的空置房是高檔住宅，租金較貴，需求范圍窄；有些空置房是基于投資保值目的，業(yè)主出租意愿不強；有些是開發(fā)商故意捂盤，抬高房價……對此，需要從政策設(shè)計層面區(qū)別對待，但原則方向應(yīng)該是統(tǒng)一的———降低空置率，提高住房利用率，培育民間租賃市場，緩解民生壓力。

    根據(jù)國際經(jīng)驗，一般居民家庭住房消費支出占其收入的25%以內(nèi)是合理的，30%以內(nèi)是可以承受的。最近出爐的《2010年上半年浙江省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告》顯示，我省的房租收入比基本在正常范圍內(nèi)，最高的杭州為30%，最低的金華僅10.3%。金華房租收入比之所以全省最低，與有大量的空置房可供出租應(yīng)該有很大關(guān)系。

    實現(xiàn)“居者有其屋”并不是“居者買其屋”，構(gòu)建多層次的住房保障體系是當(dāng)前社會的現(xiàn)實選擇。既然空置房迷霧一時難以解開，過多的“口水仗”也沒有好處，有關(guān)部門不如因勢利導(dǎo)在盤活空置房上多下工夫。