陳寶存：中服地塊之后的北京房?jī)r(jià)如何抑制？

    推遲兩次入市的中服地塊，終于又一次推向了市場(chǎng)。而且從房企的追捧看，熱度空前。雖然是商業(yè)金融用地，雖然酒店式公寓必須持有經(jīng)營(yíng)，但是中服地塊出讓勢(shì)必具有方向標(biāo)的意義。

　　據(jù)報(bào)道：來(lái)自于中國(guó)新聞網(wǎng)2010年8月3日的消息，CBD核心區(qū)的12個(gè)地塊開(kāi)始征集投標(biāo)規(guī)劃方案，投標(biāo)企業(yè)將于9月參加土地出讓競(jìng)拍，而CBD核心本次推出的這12個(gè)地塊，土地面積11.6萬(wàn)平方米，建筑規(guī)模在186萬(wàn)平方米，均為商業(yè)金融用地。本次競(jìng)標(biāo)企業(yè)異常踴躍，已經(jīng)有60多家境內(nèi)外企業(yè)參與第一輪招標(biāo)，其中不乏具有非凡經(jīng)濟(jì)實(shí)力的SOHO中國(guó)、萬(wàn)達(dá)、富力、遠(yuǎn)洋等知名地產(chǎn)企業(yè)，幾乎囊括了中國(guó)做商業(yè)地產(chǎn)的知名企業(yè)。

　　其中最受關(guān)注的要數(shù)位于國(guó)貿(mào)橋東北角的中服地塊。按照新規(guī)劃，該地塊將拆分成4個(gè)地塊。據(jù)SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹估計(jì)，中服地塊4個(gè)地塊的樓面地價(jià)約在每平米3萬(wàn)元，成本價(jià)在每平米5萬(wàn)元。他預(yù)計(jì)，這4塊地的整體投入將達(dá)到250億元。

　　潘石屹先生對(duì)本地塊的關(guān)注程度一直超高，那么他對(duì)成本的預(yù)計(jì)，只能是基礎(chǔ)，很難下調(diào)。雖然在目前的敏感情形下，很難再現(xiàn)一季度高溢價(jià)的情況，但是，對(duì)于議論紛紛的中服地塊，內(nèi)定或者暗箱操作的風(fēng)險(xiǎn)是很大的。充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，應(yīng)該是中服地塊的基本要求。那么，維持土地出讓的合理高價(jià)是可以預(yù)期的。

　　但是，一旦形成新的地王，對(duì)于北京樓市的未來(lái)走向?qū)�產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。而中服地塊等CBD核心地塊是無(wú)法復(fù)制的。北京土地供應(yīng)紛紛郊區(qū)化的情形下，城六區(qū)（原城八區(qū)）的土地寸土寸金是很難改變的。

　　這就給調(diào)控的目標(biāo)制造了很大的難度。調(diào)控之手針對(duì)的究竟是住宅還是商業(yè)，住宅是一般住宅還是高端住宅？都沒(méi)有明確嚴(yán)明，而政策的一刀切的方式是調(diào)控以來(lái)一直失敗的主要原因，誤傷的情況很多。當(dāng)然，CBD核心區(qū)的不論是公寓還是商業(yè)寫(xiě)字樓，都影響著房?jī)r(jià)均價(jià)。所以很多的城市在調(diào)控之時(shí)采用的是核心區(qū)停止銷(xiāo)售，以郊區(qū)項(xiàng)目平衡房屋均價(jià)的方式，力求在均價(jià)上降低，這種方式實(shí)際在混淆視聽(tīng)。

　　但是，我們的調(diào)控目的有問(wèn)題，才使得市場(chǎng)反復(fù)無(wú)常。商業(yè)寫(xiě)字樓高端公寓別墅等等高端產(chǎn)品，針對(duì)的并不是一般消費(fèi)者，不該在調(diào)控的目標(biāo)中出現(xiàn)。但是我們的粗放式管理的調(diào)控手段，并不針對(duì)差異化產(chǎn)品的市場(chǎng)。一概的簡(jiǎn)單打擊確實(shí)很省力，但是，卻不會(huì)有任何正面效果。

　　如果中服地塊與潘總的預(yù)計(jì)相仿，北京樓市的觀望會(huì)及時(shí)結(jié)束。畢竟，我們還有一個(gè)同地同價(jià)的原則。那么，混淆在一起的土地出讓?zhuān)�在CBD土地天價(jià)的基礎(chǔ)上，給全部土地市場(chǎng)的預(yù)期是普遍上揚(yáng)。原因是人們只會(huì)簡(jiǎn)單比較，新的土地價(jià)格的預(yù)期影響著下一塊土地的收儲(chǔ)。而這幾年的局面是，我們只能維持邊收儲(chǔ)邊出讓?zhuān)�而不可能做到集中收�?chǔ)逐漸釋放的方式。原因是04年我們突然間開(kāi)始的嚴(yán)格土地招拍掛出讓制度，并沒(méi)有給地方政府合理的準(zhǔn)備時(shí)間。而壟斷的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)，由于資金和執(zhí)行力的原因，一直遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于土地市場(chǎng)的真實(shí)需求。

　　而土地出讓計(jì)劃，從來(lái)不是真實(shí)的市場(chǎng)需求。這也是屢調(diào)屢漲的根本原因。