頂級(jí)品牌為何不愿進(jìn)贛？

    “為何頂級(jí)品牌不愿進(jìn)駐江西？”7月20日下午，在本報(bào)舉辦的江西商業(yè)地產(chǎn)新機(jī)遇高峰論壇上，綠地商業(yè)管理公司總監(jiān)馮小松如此發(fā)問(wèn)。構(gòu)建一個(gè)更好的“系統(tǒng)工程”，從定位、招商、運(yùn)營(yíng)到后續(xù)管理、服務(wù)，正成為江西商業(yè)地產(chǎn)界的一大共識(shí)。

　　“江西商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景良好�！迸c會(huì)的業(yè)界人士指出，江西商業(yè)地產(chǎn)，正從第一代的單一業(yè)態(tài)模式，到第二代組合店模式，向第三代城市綜合體方向發(fā)展。

　　一線品牌“拒”南昌

　　“很多一線品牌對(duì)南昌還抱著一種觀望態(tài)度。”綠地商業(yè)管理公司總監(jiān)馮小松發(fā)現(xiàn)，一線品牌，像星巴客、無(wú)印良品等國(guó)際品牌，都暫不考慮江西市場(chǎng)，更別說(shuō)其他奢侈品牌，這也深深地打擊了馮小松。

　　“但我要他們知道，以前KFC也說(shuō)不來(lái)南昌，但在南昌卻創(chuàng)造了日銷售50萬(wàn)元的全球紀(jì)錄。我希望能夠改變一些人的想法�！瘪T小松對(duì)于在南昌引進(jìn)頂級(jí)品牌，依然充滿信心。

　　“我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)該說(shuō)到今天已發(fā)展了三代。”馮小松指出，第一代像南昌萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)，基本上是單體建筑，高四五層，只要銷售一層，就可以把所有的成本收回來(lái)，剩下的就是純利潤(rùn)�！暗�這樣帶來(lái)的隱患也非常大，因?yàn)檎麑尤�部出售，�?duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司來(lái)說(shuō)，就面臨很大一部分難題，即三權(quán)分離：產(chǎn)權(quán)、管理權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)，三權(quán)都是分離的。產(chǎn)權(quán)在各個(gè)小業(yè)主手里，經(jīng)營(yíng)權(quán)在各個(gè)商戶手里，管理權(quán)在開(kāi)發(fā)商手里。”馮小松稱，在第一代商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)的發(fā)展中，有過(guò)笑聲，也有過(guò)淚水。

　　所以過(guò)了兩年左右時(shí)間，就發(fā)展到第二代。第二代叫組合店。一般是兩到三個(gè)建筑物，甚至四個(gè)建筑物，面積約在7~15萬(wàn)平方米左右。相比第一代，第二代商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)更為豐富，有百貨、有超市，有KTV、餐飲等等。發(fā)展到現(xiàn)在，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入“第三代”——城市綜合體，其體量往往達(dá)到100萬(wàn)平方米以上，業(yè)態(tài)更豐富、功能更齊全，不僅把超市、百貨、娛樂(lè)、餐飲、休閑、文化等等涵蓋進(jìn)去，還把一些5A甲級(jí)寫(xiě)字樓、公寓、賓館、豪宅等等都配套進(jìn)來(lái)�！皬哪撤N程度上，它就像是一座小型城市。”馮小松表示，目前江西商業(yè)地產(chǎn)，正在向第三代發(fā)展，很多品牌房企，正在打造城市綜合體，比如中航地產(chǎn)的“中航城”等。

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)不好就成了爛尾樓

　　“江西還沒(méi)有真正意義的商業(yè)地產(chǎn)�！蹦喜�賽特思商業(yè)管理機(jī)構(gòu)總裁曹裕生語(yǔ)出驚人，他認(rèn)為江西商業(yè)地產(chǎn)大部分只能叫“地產(chǎn)商業(yè)”。

　　曹裕生認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的成敗70%以上在于第一期招商�！敖�西大部分商業(yè)地產(chǎn)有簡(jiǎn)單的規(guī)劃，卻沒(méi)有系統(tǒng)的規(guī)劃；有招租的概念，卻沒(méi)有好的招商籌劃；招來(lái)也不一定管得好，管了也不一定管到位。導(dǎo)致很多商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間運(yùn)營(yíng)后，成了爛尾樓。”他指出。

　　馮小松也認(rèn)為，任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的保值、增值有80%跟前期招商有關(guān)系。后期大概有20%主要是基礎(chǔ)物業(yè)這一塊，包括機(jī)電系統(tǒng)的保養(yǎng)，這當(dāng)然也是物業(yè)保值、增值的前提條件。

　　“以前的商業(yè)地產(chǎn)多是主觀性規(guī)劃，老板拍一下腦袋就定了。商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展模式是訂單式規(guī)劃，要充分調(diào)研，還要招商，要跟對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有特定要求的商家進(jìn)行充分交流。商業(yè)地產(chǎn)從注重前期銷售，向注重招商運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變，是商業(yè)地產(chǎn)的必經(jīng)之路。”平安地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)陳秀平稱。

　　位于洪城商圈的陽(yáng)光燈飾廣場(chǎng)，曾因?yàn)檎猩桃?guī)劃而歷經(jīng)波折。早在2007年，陽(yáng)光燈飾廣場(chǎng)就開(kāi)始運(yùn)作。起初不叫這個(gè)名字，定位也是專做農(nóng)產(chǎn)品的一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)。一般而言，專業(yè)市場(chǎng)都會(huì)先招商、再銷售，但從2007年7月份起，該項(xiàng)目就開(kāi)始銷售，而且銷售得很好，隨后，才扭頭進(jìn)行招商。結(jié)果到2009年7月份，這個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶只有30多家。

　　“直到2009年8月，開(kāi)發(fā)商決定重新招商�！标�(yáng)光燈飾廣場(chǎng)招商部楊文對(duì)記者說(shuō)，“我們一開(kāi)始招汽配、家電都非常不成功。最后，楊文到了南昌市的萬(wàn)壽宮，這里有一個(gè)燈飾市場(chǎng)，沒(méi)想到兩家一拍即合，達(dá)成合作。2009年11月，成功招商達(dá)到3萬(wàn)多平方米，到今年5月9日，成功完成了該市場(chǎng)的第二次開(kāi)業(yè)，并正式更名為陽(yáng)光燈飾廣場(chǎng)。”

　　“經(jīng)營(yíng)戶需要開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商也需要經(jīng)營(yíng)戶。把經(jīng)營(yíng)戶招進(jìn)來(lái)后，你不好好對(duì)待他們，只招商不管理，只會(huì)越來(lái)越糟。”楊文表示，陽(yáng)光燈飾廣場(chǎng)計(jì)劃用10年時(shí)間，跟經(jīng)營(yíng)戶一起打造這個(gè)市場(chǎng)。

　　江西商業(yè)地產(chǎn)“�！迸c“機(jī)”并存

　　“江西的企業(yè)，特別是江西本地的企業(yè)，它們的辦公地點(diǎn)，現(xiàn)在還有很多設(shè)在自己的廠區(qū)或園區(qū)里，而且都是自己建。不是說(shuō)沒(méi)有錢，他們只是想更方便，但這是一種落后的模式�！苯�西中航地產(chǎn)總經(jīng)理凌云指出，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)，在江西還有一個(gè)過(guò)程。

　　這種局面正在扭轉(zhuǎn)。中航地產(chǎn)位于八一橋頭的中航國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目，入駐的企業(yè)中，江西本土企業(yè)占到36%。凌云認(rèn)為，這已經(jīng)不簡(jiǎn)單了。

　　“江西商業(yè)地產(chǎn)是非常有潛力的市場(chǎng)。雖然比較落后，但這正是一種機(jī)遇。”曹裕生相信，“正因?yàn)楣饽_的人多，所以鞋子市場(chǎng)才更大”。

　　紅谷一品營(yíng)銷總監(jiān)唐永國(guó)指出，江西商業(yè)地產(chǎn)，在把握發(fā)展機(jī)遇中，還需要注意“三個(gè)誤區(qū)”。

　　一是屬性誤區(qū)，很多開(kāi)發(fā)商把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)住宅地產(chǎn)來(lái)做，只管銷售，不管后期；其二是招商誤區(qū)，很多商業(yè)地產(chǎn)都一定要招名牌進(jìn)來(lái)，而且是招最好的，但其實(shí)應(yīng)該招最適合的；第三是經(jīng)營(yíng)誤區(qū)，經(jīng)營(yíng)不是高高在上的管，而是腳踏實(shí)地地去服務(wù)。

　　著名的安徽白馬服裝城，有一個(gè)我認(rèn)為是最好的部門，就是客戶服務(wù)部，這個(gè)部門專做兩件事情：第一件事情就是為小業(yè)主、經(jīng)營(yíng)戶去做服務(wù)。就是問(wèn)你現(xiàn)在有什么問(wèn)題，進(jìn)貨有問(wèn)題，或者是資金鏈不夠，有什么原因等，我們幫你解決。第二，這個(gè)部門要找到上游，找那些廠家，就是所有的小業(yè)主進(jìn)貨的廠家。問(wèn)你進(jìn)貨到我們這里有什么問(wèn)題，需要我們來(lái)解決什么東西。這個(gè)部門又找下家，問(wèn)你從我們白馬服裝城批發(fā)，批發(fā)到哪些城市的銷售點(diǎn)去，你跟我們這邊的合作有什么問(wèn)題，我們幫你解決，希望你繼續(xù)在這里批發(fā)產(chǎn)品�！罢嬲�的商業(yè)管理、運(yùn)營(yíng)就在服務(wù)�！碧朴绹�(guó)最后表示。