“場內(nèi)鋪”緊鄰主干道人氣未必旺

    黃埔大道上的商鋪拍賣單價不到2萬元！這個價格令人心動，但專家表示，投資裙樓“場內(nèi)鋪”的風(fēng)險非常大，如果位置不好或整個商場運營不好，商鋪可能租不出去，轉(zhuǎn)手難度也會比較大，投資可能血本無歸。

該拍賣標(biāo)的是天河區(qū)黃埔大道161號富星商貿(mào)大廈一樓19C鋪，建筑面積為47.91平方米，參考價為886527元。拍賣公司告訴記者，這個商鋪有房產(chǎn)證，且交吉拍賣，不過業(yè)主欠了9萬多元的管理費，由于欠費多年，還有19萬元的滯納金，但可能可以跟管理處協(xié)商做一定的減免。

周邊人流量不大

記者來到現(xiàn)場看到，富星商貿(mào)大廈正對黃埔大道，對面就是珠江新城，距離公交車站也不遠(yuǎn)。該大廈低層是裙樓，其中一樓的部分臨街商鋪以及二三樓都租給一家醫(yī)療機構(gòu)使用。

拍賣標(biāo)的位于一樓，但不是臨街鋪，位于大堂進(jìn)去后靠左側(cè)的位置。

記者在管理處了解到，由于人流非常少，拍賣標(biāo)的實際只能做辦公用途。負(fù)責(zé)出租的王先生告訴記者，作為寫字樓出租的話，租金最多不超過90元/平方米，那么拍賣標(biāo)的最高租金也只有4300元/月左右，按照參考價計算，出租回報率只有5%左右，況且能不能租出去也是個問題。

裙樓統(tǒng)一規(guī)劃很重要

“投資這種商鋪的風(fēng)險是非常大的。”滿堂紅地產(chǎn)商鋪部負(fù)責(zé)人郭海波表示，“場內(nèi)鋪”的選擇首先要看商場所處位置，以拍賣標(biāo)的為例，黃埔大道雖是主干道，車流量非常大，但大多只是路過，周邊商鋪的人流量卻并不多。

郭海波介紹，黃埔大道兩邊的臨街鋪租金以及出租回報率并不高，小面積單位的租金大概在200元/平方米/月左右，而大面積單位租金可能在150元/平方米/月之間。一些商鋪當(dāng)初的買入價格在30000元/平方米左右，出租回報率也只有6%左右。而目前出售的一些商鋪達(dá)到60000元/平方米，回報率更低。

“除了路段之外，這種商業(yè)裙樓項目統(tǒng)一規(guī)劃運營也至關(guān)重要�！敝性�地產(chǎn)工商鋪市場及研究總監(jiān)劉廣浩表示。一般來說整個商場要進(jìn)行整體的規(guī)劃運營，如包裝成為專業(yè)市場、零售市場等，才能形成規(guī)模，吸引人氣。如近期市二宮旁邊一個新的婚紗市場正在招商，便能夠借助已有的專業(yè)市場的人氣。