498位業(yè)主意見不統(tǒng)一 世貿(mào)中心續(xù)約談判陷僵局

    浙江在線07月19日訊號稱寧波最具人氣的數(shù)碼廣場——頤高數(shù)碼廣場將于下月搬遷至江東，世貿(mào)中心商廈下一步由誰來運作備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。記者昨日獲悉，雖然已經(jīng)成功和53%的世貿(mào)中心業(yè)主成功續(xù)約，但由于對租期、租金以及今后商場業(yè)態(tài)等有不同看法，頤高數(shù)碼與其他47%的世貿(mào)中心業(yè)主的續(xù)約談判陷入僵局。

　　世貿(mào)中心的續(xù)約談判為何陷入僵局？世貿(mào)中心這一多業(yè)主商業(yè)地產(chǎn)項目出路何在？是否會重蹈當年新華聯(lián)商廈的覆轍？帶著這些疑問，記者展開了調(diào)查。

■進展

頤高已獲半數(shù)業(yè)主續(xù)約

　　今年4月，頤高集團宣布，由于IT行業(yè)利潤率下降，以及多業(yè)主商業(yè)地產(chǎn)的續(xù)租困難等原因，在市民當中擁有相當知名度的頤高數(shù)碼廣場世貿(mào)店將于今年8月搬遷至江東朝暉路和民安路交界處的新址。頤高數(shù)碼廣場世貿(mào)店現(xiàn)有的經(jīng)營場地將于今年11月底到期。

　　到期后世貿(mào)大廈將由誰來接手頓時引起業(yè)界關(guān)注。

　　據(jù)了解，頤高即將搬遷的消息發(fā)布以后，有意入駐世貿(mào)中心的商家有不少，有的商家已經(jīng)和部分業(yè)主取得了聯(lián)系，但都沒有取得實質(zhì)性進展。頤高世貿(mào)店近2萬平方米的經(jīng)營場地，分散在498位業(yè)主的手里，續(xù)約難度可想而知。

　　6月12日，頤高集團在南苑賓館召開了頤高續(xù)約政策說明會，有300多位業(yè)主參加。頤高集團開出了續(xù)約條件：租期15年零3個月，3個月免租期(設備維修改造期)放在15年后體現(xiàn)，租金為上一年度頤高實際支付給業(yè)主的租金遞增20%，之后還將每年遞增5%，簽約后七個工作日內(nèi)提前支付半年度的租金。政策說明會召開當天有94位業(yè)主當場與頤高簽訂了租賃續(xù)約合同，這之后也陸續(xù)有業(yè)主簽約，到7月12日，已經(jīng)有265位業(yè)主和頤高簽訂了租賃合同。也就是說，頤高已經(jīng)取得了53%的業(yè)主的續(xù)約合同。

原定“淘寶城”計劃流產(chǎn)

　　“為了表示我們想繼續(xù)運作世貿(mào)中心的誠意，和業(yè)主簽約前我們已經(jīng)把300萬元保證金交給業(yè)主委員會，此次和部分業(yè)主簽約，我們預付半年的租金又付出了500多萬元�！鳖U高集團有限公司副總裁朱泳成介紹，世貿(mào)中心商廈建成已有12年時間，目前大樓的消防、電梯等基礎(chǔ)設施都面臨老化，亟待升級換代。由于頤高和頤高經(jīng)營戶的出租合同9月底到期，根據(jù)頤高的計劃，如果續(xù)約成功，頤高將于9月底投入3800萬元，對整個大廈的基礎(chǔ)設施進行改造，以保證新的商場能在2011年前開業(yè)。

　　“整個大廈的改造設備都需要提前訂制，如果續(xù)約進程緩慢，預期的裝修進度很難實現(xiàn)，也就不能保證世貿(mào)中心在11月底租約到期后繼續(xù)保持繁榮�！敝煊境烧f，至少要實現(xiàn)三分之二以上業(yè)主的續(xù)約合同，頤高才可能動手對世貿(mào)中心進行改造，實施下一步計劃。

　　據(jù)了解，由于世貿(mào)中心業(yè)主對之前頤高計劃建“淘寶城”的計劃不認可，頤高也改變了對世貿(mào)中心項目的規(guī)劃，計劃在這里建一個“IT精品MALL”。與現(xiàn)有的頤高、亞細亞、天一等賣場不同的是，這里的產(chǎn)品將更先進，檔次更高。

■聲音

部分業(yè)主：混亂狀況讓人痛心

　　最近一段時間，世貿(mào)中心業(yè)主孫哲明感到有點暈，盡管他已經(jīng)和頤高簽訂了續(xù)約合同，但他的手機上，還是每隔一兩天就能收到一條有關(guān)催促續(xù)約或征詢續(xù)約條件的短信，這其中有的是業(yè)主自行聯(lián)系的商家開出的條件，有的是各層業(yè)主自發(fā)組織的招商組找來的商家。

　　“現(xiàn)在業(yè)主中成立了不少招商小組，各自為陣。我作為業(yè)主之一，看到現(xiàn)在續(xù)約的混亂狀況感到很痛心，因為這么大一個商廈如果沒有一個有實力的商家來整體承租并運作，必然重蹈10年前商廈經(jīng)營混亂、關(guān)門歇業(yè)的覆轍，最后損失的是所有業(yè)主的利益�！睂O哲明的鋪位在世貿(mào)中心商廈四樓，之前因為不滿頤高計劃在世貿(mào)中心建“淘寶城”的計劃，他曾組織300多位業(yè)主開會，和有意向接手世貿(mào)中心的另一國內(nèi)知名IT連鎖商家進行洽談�！爱敵醮蟛糠謽I(yè)主認為世貿(mào)中心商廈不做IT前景黯淡，那家IT連鎖商家提出的續(xù)約條件大家也很滿意�！睂O哲明說，沒想到半個月后，對方說必須三分之二以上業(yè)主同意才能進行實質(zhì)運作，后來此事就這樣不了了之。

　　“從那個時候起我的觀念有了改變，雖然這半年來，有意入駐的商家不少，但真正拿出真金白銀來和業(yè)主談判的商家一個沒有。”孫哲明說，后來看到頤高續(xù)約成功后7日內(nèi)即付半年租金的舉動，他和頤高簽訂了續(xù)約合同。

　　“幾百名業(yè)主思想很難統(tǒng)一，由于業(yè)主分處在一至四層，如果整體出租，肯定會有業(yè)主感覺自身利益受損，如果每個人都光考慮自身利益最大化，最后損失的是大家共同的長遠利益�！睂O哲明說。

業(yè)委會：業(yè)主對租金租期意見不一

　　“目前世貿(mào)中心項目續(xù)約之所以出現(xiàn)這種混亂的情況，主要是因為業(yè)主和商家之間、業(yè)主和業(yè)主之間對租金、租期等一些問題的意見不統(tǒng)一�！睂幉ㄊ蕾Q(mào)中心業(yè)委會主任樂秀國告訴記者。樂秀國也是寧波世貿(mào)中心業(yè)委會商場工作組的召集人。

　　據(jù)了解，今年5月以來，個別世貿(mào)中心業(yè)主以“商場業(yè)主辦公室”、“商場招商工作組”等其他名義向業(yè)主發(fā)函、打電話、發(fā)信息，影響了業(yè)主對物業(yè)未來的選擇和判斷。7月2日，海曙區(qū)政府相關(guān)部門召集世貿(mào)中心業(yè)委會商場工作組成員會議，成立了寧波世貿(mào)中心業(yè)委會商場工作組。這個商場工作組的任務主要是在政府的協(xié)調(diào)和業(yè)主的監(jiān)督下，收集世貿(mào)中心商場業(yè)主對招商工作的意見和信息，搭建業(yè)主和商家之間溝通和談判的平臺。

　　樂秀國介紹，業(yè)主和續(xù)租方也就是頤高的分歧主要集中在租期、租金等方面。

　　首先是對租期的意見不統(tǒng)一。此次頤高簽約的租期是15年，雖然承諾每年遞增租金，但部分業(yè)主覺得前兩次簽約都是5年一簽，此次一簽15年，租期太長。而頤高定租期15年的理由則是，和498名業(yè)主續(xù)約是浩大的工程，5年一續(xù)簽牽扯企業(yè)太多精力，企業(yè)不堪重負。另外，如果頤高續(xù)約成功后，將投入3800萬元對世貿(mào)中心基礎(chǔ)設施進行改造，企業(yè)也要考慮投資回報率，租期太短企業(yè)成本難收回。

　　其次是對新商場業(yè)態(tài)的意見不統(tǒng)一�！安糠謽I(yè)主對之前‘淘寶城’的業(yè)態(tài)不理解，雖然頤高現(xiàn)在已經(jīng)提出新商場仍做IT，但不少業(yè)主還是抱著懷疑的態(tài)度�！�

　　再其次是對租金的不統(tǒng)一。世貿(mào)中心498名業(yè)主買房時間不一，前后相差好幾年，業(yè)主買房價格不一樣，因此對租金的預期也不一樣。另外，由于每個業(yè)主擁有店鋪所處樓層不同，一樓業(yè)主覺得自己的店鋪位置好，對租金理應有更高的預期，這也造成了矛盾。

　　最后，業(yè)主內(nèi)部對整體出租還是分層出租也有不同意見。“有的業(yè)主認為商場沒必要整體出租，分層出租也可以經(jīng)營下去，因此自行聯(lián)系商家談判，其實這種形式能成功的可能性很小�！睒沸銍�說，目前世貿(mào)中心1～4樓每個樓層都有業(yè)主和頤高續(xù)約，這使得每個樓層都沒法完整地出租。另外，1～4樓的物業(yè)管理、公共設施等都是共用的，分層出租對今后的物業(yè)管理也帶來了難題。

　　“希望廣大業(yè)主從大局出發(fā)，做一些讓步，成就大家，以避免世貿(mào)中心回到2000年前的混亂狀況。”樂秀國說。

■展望

續(xù)約失敗或“雙輸”

　　去年轟動寧波商界的新華聯(lián)停業(yè)事件至今還讓許多人記憶猶新，雖然最后在各方努力下，新華聯(lián)商廈得以在原址重新開業(yè)，但其經(jīng)歷給同屬多業(yè)主商業(yè)地產(chǎn)的其他商家敲響了警鐘。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，雖然處于黃金地段，世貿(mào)中心這一多業(yè)主商業(yè)地產(chǎn)項目的出路還存在很多變數(shù)。

　　到9月底，繁榮的頤高數(shù)碼廣場即將結(jié)束營業(yè)，之后世貿(mào)中心的去向有兩種可能：一種是頤高集團獲得所有業(yè)主或絕大多數(shù)業(yè)主的續(xù)約合同，這樣頤高可于9月底按計劃完成賣場裝修，成功在這里推出新的IT業(yè)態(tài)。而另一種結(jié)果是，到9月底部分業(yè)主不愿將物業(yè)出租給頤高，本輪合同結(jié)束后，頤高數(shù)碼廣場關(guān)閉，何時能開始新業(yè)態(tài)，要視續(xù)約工作推進的時間而定。

　　很明顯，第一種結(jié)果對業(yè)主和商家都有好處，可謂“雙贏”。而如果出現(xiàn)第二種情況，頤高和業(yè)主則都有損失。一方面頤高已經(jīng)支付了500萬元房租，如果續(xù)約失敗，這筆錢也就打了水漂，而對未續(xù)約的業(yè)主來說，物業(yè)空置著也是損失。

　　江廈街道有關(guān)負責人告訴記者，街道也對世貿(mào)中心商廈的去向很關(guān)注。出于對世貿(mào)中心商廈穩(wěn)定發(fā)展的高度來考慮，街道認為世貿(mào)中心業(yè)主的事情由業(yè)主自行決定，和誰續(xù)約是業(yè)主的權(quán)利，同時任何商家也都有機會進駐世貿(mào)中心商廈，但業(yè)主應該注意的是，整體出租符合廣大業(yè)主的長遠利益，街道將盡力為商廈的繁榮穩(wěn)定提供良好的條件。