投資商業(yè)地產(chǎn)花樣多 滿城只租不售"筍鋪"有限

    瞄準(zhǔn)“題材股”or掘金“垃圾股”?
　　商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義，作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)以及以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等，使用年限一般在40~50年左右。商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，主要包括商業(yè)街、專業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)廣場(chǎng)、寫字樓等等，往往讓一般的投資者眼花繚亂
　　業(yè)績(jī)股——商業(yè)街
　　人氣旺短期收益好 但小心“旺地冷鋪”
　　商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪，以傳統(tǒng)商圈居多，主要針對(duì)中、低檔消費(fèi)群，以銷售量為支撐點(diǎn)，新商圈則以個(gè)性化組合為主。商業(yè)街一般具有人氣旺、收益好等特點(diǎn)，在短時(shí)間內(nèi)就會(huì)收到很好的業(yè)績(jī)，就猶如業(yè)績(jī)股一樣。
　　商業(yè)街商鋪尤其臨街商鋪收益比較高，基本年投資回報(bào)率可達(dá)到10%。如北京路與西湖路交匯處的小食商鋪不足十平方米，月租金卻高達(dá)二十萬(wàn)元，可見一斑。但也有風(fēng)險(xiǎn)，如果街中出現(xiàn)斷裂商鋪，或者被政府機(jī)構(gòu)等隔斷，周邊商鋪將會(huì)受到影響，繼而影響到整條商業(yè)街的運(yùn)營(yíng)，如市橋大北路有一段中間為政府機(jī)構(gòu)，商業(yè)氛圍不是很理想。
　　專家指點(diǎn)：
　　立都商業(yè)副總經(jīng)理陳瑞標(biāo)指出，商業(yè)街內(nèi)較大面積、門口小氣、分割檔口多的不是好鋪，生意很難深入。所以，對(duì)位置不佳的商鋪，投資客要格外謹(jǐn)慎。此外還要特別小心“旺地冷場(chǎng)內(nèi)冷鋪”，萬(wàn)萬(wàn)不可投資，盡管外邊商業(yè)氣氛迫人，但商業(yè)街所以叫街，人來是逛街，不是逛場(chǎng)，基本不喜歡入場(chǎng)消費(fèi)，因?yàn)槿雸?chǎng)不如到購(gòu)物中心舒服。投資客也要注意到，不少商業(yè)街采取各類商品混業(yè)經(jīng)營(yíng)的方式，其命名只體現(xiàn)地點(diǎn)特征，取得成功的較少，投資也須特別謹(jǐn)慎。
　　題材股——專業(yè)市場(chǎng)
　　成行成市收益有保障 但須謹(jǐn)防“炒作水分大”
　　專業(yè)市場(chǎng)，是指同類產(chǎn)品積聚于某一場(chǎng)所進(jìn)行交易、流通和配送，即相同系列的專業(yè)店、專賣店高度聚集的特色商業(yè)場(chǎng)所，其所呈現(xiàn)的是特定的客戶定位、特定的經(jīng)營(yíng)行業(yè)定位，猶如股市中的題材股。專業(yè)市場(chǎng)的投資收益視項(xiàng)目的成熟度而定。
　　目前，廣州的專業(yè)市場(chǎng)中，位于老城區(qū)的成熟項(xiàng)目投資回報(bào)率較為理想，一般能夠達(dá)到8~10%左右，但“頂手費(fèi)”較高。而新建的專業(yè)市場(chǎng)在前期一般會(huì)有一定的“免租期”，在物業(yè)升值上較有潛力。
　　對(duì)于投資客及經(jīng)營(yíng)商戶來說，投資新建專業(yè)市場(chǎng)的最大風(fēng)險(xiǎn)，在于不能迅速聚集人氣;由于專業(yè)市場(chǎng)面對(duì)的客戶群都有比較固定的采購(gòu)習(xí)慣，如果不能有效進(jìn)行轉(zhuǎn)移，容易造成新場(chǎng)人氣冷落，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)難以維持，從而影響投資客及經(jīng)營(yíng)商戶的收益。
　　廣州的專業(yè)市場(chǎng)在國(guó)內(nèi)擁有著無可爭(zhēng)議的龍頭地位，從服飾到飾品、水產(chǎn)、布匹、汽配、藥材、皮具、干貨、茶葉等等，無一不是從廣州散往全國(guó)各地，形成了白馬服飾批發(fā)市場(chǎng)、黃沙水產(chǎn)市場(chǎng)、清平藥材市場(chǎng)等一大批聞名全國(guó)的專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目，大多位于荔灣、白云等老城區(qū)。但近年來隨著市場(chǎng)需求的日益推進(jìn)，廣州專業(yè)市場(chǎng)的分布格局發(fā)生了較大變化，逐漸延伸至天河、蘿崗、番禺等區(qū)域，誕生了五湖四海水產(chǎn)交易中心、美林國(guó)際空間飾品采購(gòu)中心、華美汽配港等多個(gè)新興的專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目。
　　專家指點(diǎn)：
　　中原地產(chǎn)工商鋪市場(chǎng)及研究總監(jiān)劉廣浩表示，目前，廣州在專業(yè)市場(chǎng)領(lǐng)域能夠出售的商鋪并不多，只有少量皮具行業(yè)的項(xiàng)目有鋪在賣，售價(jià)比一般街鋪要貴，對(duì)投資者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力要求相對(duì)較高。此類商鋪的收益大小主要取決于運(yùn)營(yíng)商的能力和策略，反而對(duì)地段要求并不太高�！皩�業(yè)市場(chǎng)的商戶都喜歡抱團(tuán)經(jīng)營(yíng)，只要做到成行成市，一般都能獲得成功，也就能夠保證投資者和商戶的收益�！绷硪环矫�，由于這類商鋪較為稀缺，目前市場(chǎng)上出現(xiàn)了炒賣經(jīng)營(yíng)權(quán)的現(xiàn)象，當(dāng)中的回報(bào)率也高達(dá)8~10%，但多數(shù)被所在的經(jīng)營(yíng)圈子消化�！爱�(dāng)中炒作的水分比較大，建議不熟悉的投資者慎入�！�
　　垃圾股——寫字樓
　　風(fēng)險(xiǎn)高 掘金靠眼光
　　寫字樓是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱。目前廣州的寫字樓發(fā)展已到第四階段，新一代國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓出現(xiàn)，強(qiáng)調(diào)環(huán)保概念，物業(yè)多只租不售，單一業(yè)權(quán)物業(yè)比重增加，高素質(zhì)物業(yè)管理，國(guó)際化商務(wù)區(qū)形成，主要分布在珠江新城等未來核心商圈里。這類寫字樓越建越多，不僅自身出現(xiàn)了不小的空置率，且對(duì)傳統(tǒng)寫字樓造成了一定的沖擊，一般投資客不肯輕易投資，就猶如股市中多數(shù)人不愿去碰的“垃圾股”。
　　但如果投資客資金充裕、眼光獨(dú)到，投資寫字樓也會(huì)出奇制勝，取得較高的投資回報(bào)率(6%~7%)，使其成為垃圾股中的“掘金王”。 城建興業(yè)地產(chǎn)工商鋪總監(jiān)朱輝表示，投資寫字樓需注意區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)，不同區(qū)域的寫字樓規(guī)模、檔次、需求等都相差迥異。如天河商業(yè)氣氛成熟，租金保值、增值也強(qiáng)，但芳村那邊風(fēng)險(xiǎn)較高，投資后難出租更難升值。
　　寫字樓分為超甲級(jí)、甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)等類型，其綜合硬件、管理定位、物業(yè)服務(wù)等都不相同，目前又有了生態(tài)型、總部型的寫字樓，不同的定位，針對(duì)客戶群不同，風(fēng)險(xiǎn)也不一樣。
　　專家指點(diǎn)：
　　投資者應(yīng)首選一些成交活躍的區(qū)域，比如環(huán)市路附近，天河南、天河北或是珠江新城等，建議優(yōu)先投資甲級(jí)或超甲級(jí)寫字樓，其硬件好，租金和賣價(jià)也相對(duì)高些。乙級(jí)寫字樓的折舊嚴(yán)重，管理比較差，也沒有太多的品牌或大企業(yè)進(jìn)駐，風(fēng)險(xiǎn)較高;新興的生態(tài)型或總部型寫字樓需求大、供應(yīng)少，不妨多關(guān)注一下。此外，還需要特別注意帶租約賣的寫字樓，什么時(shí)候?qū)⒆饨鸾唤o業(yè)主，通過怎樣的方式交給業(yè)主，這些都需要了解清楚。對(duì)此，朱輝強(qiáng)調(diào)，投資者要找對(duì)中介公司及經(jīng)紀(jì)人，寫字樓與住宅不同，過戶、按揭等手續(xù)都比較復(fù)雜，操作不當(dāng)也會(huì)增加風(fēng)險(xiǎn)。
　　藍(lán)籌股——商業(yè)廣場(chǎng)
　　投資前景看好 但需把場(chǎng)“搞活”
　　業(yè)內(nèi)人士表示，目前對(duì)于商業(yè)廣場(chǎng)沒有一個(gè)較權(quán)威的說法，只有大家自發(fā)形成的一個(gè)概念，一般認(rèn)為商業(yè)廣場(chǎng)指的是，有商業(yè)功能、規(guī)模較大的地產(chǎn)項(xiàng)目，可以是一棟樓，也可以是一群商鋪的集合，也可以是商住辦的集合，暫無定論。有地產(chǎn)專家表示，與一般的購(gòu)物中心不同，商業(yè)廣場(chǎng)是一個(gè)復(fù)合型功能的消費(fèi)場(chǎng)所，集餐飲、購(gòu)物、休閑多功能于一體;由于商業(yè)廣場(chǎng)具備定位偏高、投資回報(bào)率高等特點(diǎn)，被業(yè)內(nèi)人士稱為商業(yè)地產(chǎn)中的“藍(lán)籌股”。
　　商業(yè)地產(chǎn)專家程立志表示，按國(guó)際慣例，在一個(gè)成熟的商業(yè)廣場(chǎng)，只要租金回報(bào)高于定期存款利率的1%~2%就可投資了，年回報(bào)率約4%~5%;但目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)廣場(chǎng)售價(jià)太高，回報(bào)率可能還不到4%。程立志強(qiáng)調(diào)，這類大型商業(yè)廣場(chǎng)，通常必須由大業(yè)主牽頭，引進(jìn)有品牌和實(shí)力的主力店才能把場(chǎng)搞活。再者，個(gè)別鋪位的投資者想要提高鋪位租金也必須等待場(chǎng)活起來，試想想，連大開發(fā)商都要提供免租期、預(yù)計(jì)空置率、洗場(chǎng)、養(yǎng)人氣等來培育一個(gè)商場(chǎng)，小投資者面臨的風(fēng)險(xiǎn)自然更高。
　　廣州從單一賣場(chǎng)發(fā)展成為商業(yè)廣場(chǎng)的典型代表之一是高德美居，其總經(jīng)理李志寬介紹，之前是單一的家居賣場(chǎng)花花世界，目前定位為中國(guó)首個(gè)家居主題購(gòu)物中心廣場(chǎng)。廣場(chǎng)內(nèi)，家居業(yè)態(tài)占比50%，還有服裝、零售、餐飲、兒童樂園、電影院等多個(gè)形態(tài)，旨在打造“節(jié)假日家庭消費(fèi)一站式服務(wù)”基地。
　　專家指點(diǎn)：
　　程立志表示，商業(yè)廣場(chǎng)一般規(guī)模較大，集購(gòu)物休閑娛樂等功能于一體，對(duì)地段的選擇和管理者的經(jīng)營(yíng)水平都是很大的考驗(yàn)。他表示，首先先天不足的商鋪不要選。先天條件主要包括交通規(guī)劃、城市消費(fèi)水平和周邊商業(yè)氛圍，這些在短期內(nèi)難以改變。其次，對(duì)開發(fā)商實(shí)力和品牌有質(zhì)疑的不要選，商業(yè)廣場(chǎng)對(duì)資金要求高，對(duì)專業(yè)整合能力要求更高。再次，定位模糊不清的不要選。每個(gè)商圈都有其合適的商業(yè)定位，定位就像魚和水一樣的關(guān)系，脫離了當(dāng)?shù)叵�費(fèi)力與商圈特點(diǎn)，項(xiàng)目很難做起來。
　　投資者說
　　楊非：投資專業(yè)市場(chǎng)要量力而行
　　被朋友稱為“商鋪投資家”的楊非，已有二十多年的投資商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)歷，當(dāng)記者問及投資心得時(shí)，他最先說的一句話就是“投資專業(yè)市場(chǎng)要量力而行�！�

　　楊非告訴記者，投資專業(yè)市場(chǎng)，不僅風(fēng)險(xiǎn)大，而且門檻高。相對(duì)住宅，投資失誤了大不了自己住，而專業(yè)市場(chǎng)孤零零一個(gè)商鋪，市場(chǎng)一關(guān)門，進(jìn)也進(jìn)不去，出也出不來，做什么都不行�！皩�業(yè)市場(chǎng)是一個(gè)相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較高的的投資產(chǎn)品，如果你沒有一個(gè)好的投資理念和經(jīng)驗(yàn)，不要輕易投資專業(yè)市場(chǎng)。”
　　但記者從楊非的朋友處獲悉，盡管風(fēng)險(xiǎn)大，楊非最熱衷的還是投資專業(yè)市場(chǎng)商鋪�！胺峭秾�業(yè)市場(chǎng)不可，可以等待該專業(yè)市場(chǎng)快開業(yè)的時(shí)候出手�！睏罘菑�(qiáng)調(diào)，投資專業(yè)市場(chǎng)首先要量力而行，捫心自問是否承擔(dān)得起、有無后續(xù)資金鏈等等，“當(dāng)然每個(gè)人都有風(fēng)險(xiǎn)偏好，就像買股票，有人喜歡藍(lán)籌股的穩(wěn)定，有人看好題材股的高利潤(rùn)�！逼浯我�具體考察整個(gè)市場(chǎng)，周邊租金、人流、后續(xù)發(fā)展、經(jīng)營(yíng)品類前景等等，這需要自己多做功課，不要聽開發(fā)商和所謂專家的一面之詞。第三，簽協(xié)議前多問幾個(gè)為什么、怎么辦;有多少回報(bào)?怎么確保能拿到回報(bào)?切忌盲目沖動(dòng)下單。
　　周先生：投資寫字樓不妨遵從“趨眾性”
　　在天河多個(gè)寫字樓輾轉(zhuǎn)投資的周先生理出了一套投資寫字樓的經(jīng)驗(yàn)。他告訴記者，寫字樓投資的客戶必須注意以下兩點(diǎn)：其一是“趨眾性”，寫字樓的區(qū)域性相當(dāng)強(qiáng)，就廣州而言，目前僅有體育中心、珠江新城、環(huán)市東屬于辦公氛圍最濃厚的板塊，其次是沿江路和琶洲板塊。資金量相對(duì)充裕的客戶，可優(yōu)先選擇購(gòu)置甲級(jí)寫字樓內(nèi)的中等面積物業(yè)，建筑面積在250平方米以下，該類物業(yè)在出租市場(chǎng)上的吸引力較大，面對(duì)的租客雖多數(shù)是小型公司，但可以保證有較高的出租率。資金量較少的客戶，則可選擇上述板塊內(nèi)乙級(jí)寫字樓的小面積單位作為操作對(duì)象，當(dāng)然出租回報(bào)也相應(yīng)低一些。
　　其二是在實(shí)地看樓時(shí)，重點(diǎn)留意具體物業(yè)的實(shí)用率及樓面凈高，一般寫字樓的實(shí)用率在五成左右，若實(shí)用率太低，投資客支付的“無效成本”(即購(gòu)置不能使用的空間的成本)就會(huì)過大。而租客在租用具體寫字樓物業(yè)時(shí)，一般都會(huì)對(duì)層頂進(jìn)行“假天花”的裝飾，以遮檔中央空調(diào)的管道及電線等，若樓面凈高太過低，剔除“假天花”的厚度，給用戶的壓抑感就會(huì)很強(qiáng)，這樣也對(duì)物業(yè)出租造成影響。
　　觀點(diǎn)PK
　　現(xiàn)階段優(yōu)先投資寫字樓
　　中立地產(chǎn)董事總經(jīng)理文志堅(jiān)表示，現(xiàn)階段，物業(yè)投資最好的方向是寫字樓產(chǎn)品。目前，一些帶租約的寫字樓物業(yè)，租金回報(bào)率都達(dá)到了7~8%左右的水平，比商鋪要高。建議個(gè)人投資者選擇一些帶租約、單位面積較小，且管理費(fèi)較低的二手寫字樓物業(yè)，比如華普廣場(chǎng)、雙城國(guó)際、三銀廣場(chǎng)等。
　　中原地產(chǎn)工商鋪市場(chǎng)及研究總監(jiān)劉廣浩也表示，現(xiàn)階段最適合的投資產(chǎn)品是寫字樓物業(yè)，回報(bào)率一般都能夠達(dá)到4%~7%，且升值潛力較大。他表示，與商鋪相比，寫字樓物業(yè)的價(jià)格相對(duì)較低，無論是租金回報(bào)還是升值空間，都較為理想。劉廣浩介紹，在寫字樓物業(yè)的選擇上，目前，海珠區(qū)的寫字樓物業(yè)性價(jià)比較高，但如果從升值空間的角度看，則天河區(qū)的物業(yè)最有潛力。
　　專業(yè)市場(chǎng)和商業(yè)廣場(chǎng)回報(bào)率更高
　　著名房地產(chǎn)專家謝逸楓表示，目前投資成熟專業(yè)市場(chǎng)和商業(yè)廣場(chǎng)，回報(bào)率應(yīng)該比寫字樓高一點(diǎn)。廣州寫字樓的投資成本比較大，且市場(chǎng)供大于求，拋盤找客戶及談判周期比較長(zhǎng)，而廣州的專業(yè)市場(chǎng)和商業(yè)廣場(chǎng)相對(duì)成熟，供應(yīng)量相對(duì)較小，在人口流動(dòng)比較集中的地段，租金有保障且目前有小幅度上漲，受到通貨膨脹和人民幣升值預(yù)期的影響，大部分投資客為一般會(huì)選擇受市場(chǎng)政策影響小的產(chǎn)品。
　　記者觀察
　　滿城“只租不售” “筍鋪”其實(shí)很有限
　　近期，廣州商鋪的招商廣告層出不窮，充滿煽動(dòng)性廣告詞、充滿誘惑的回報(bào)率，讓人感覺這一領(lǐng)域“遍地黃金”�？梢哉f，在住宅投資市場(chǎng)備受壓制的情況下，商用物業(yè)的投資價(jià)值充分得到顯現(xiàn)，成為了投資客關(guān)注的重點(diǎn)對(duì)象�！耙讳侌B(yǎng)三代”，這句老廣朗朗上口的投資名言，成為不少人的投資座右銘。但能養(yǎng)三代的旺鋪在哪里，投資“筍”鋪應(yīng)往何處覓?
　　有關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年廣州的新增商業(yè)面積近200萬(wàn)平方米，為歷年來最大的一塊蛋糕。市場(chǎng)的選擇似乎很多。但是，據(jù)記者調(diào)查了解，今年將推出市場(chǎng)的被大多數(shù)人看好的龍頭型商業(yè)項(xiàng)目，都只租不售，并非是個(gè)人投資者的“樂園”。同時(shí)，經(jīng)過多年的發(fā)展，廣州的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)相當(dāng)成熟的階段。在經(jīng)過了原始積累后，不少的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都已經(jīng)具備了較強(qiáng)的實(shí)力，擁有了豐富的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，所開發(fā)的新商業(yè)項(xiàng)目也從原先的“售完即止”，轉(zhuǎn)為“只租不售”……
　　除去這些項(xiàng)目，留給投資客的并不多，而且素質(zhì)參差不齊。而投資商鋪要想有良好的收益保障，整體項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成功是必須的。這就要考究商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)、經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的實(shí)力，以及其對(duì)項(xiàng)目的定位、推廣、業(yè)態(tài)布局、后期管理服務(wù)等能力和策略。否則，在新增商業(yè)面積井噴，并導(dǎo)致招商競(jìng)爭(zhēng)空前激烈的情況下，即便廣告描繪得天花亂墜，到頭來，依然是空中樓閣!又如何能夠保證收益?如何保證其“筍”?
　　滿城“只租不售”，“筍鋪”其實(shí)很有限。投資商鋪，實(shí)在是一門大學(xué)問。