揭秘2009年房地產(chǎn)走勢(shì)

　　太房公曰：

　　解讀08，擊鼓傳花－

　　投機(jī)者總是要把花傳給自住者或投資者的，

　　投資者總是要讓自住者買單的，

　　而自住者的購(gòu)買力嚴(yán)重不足，

　　租房子也貴了，

　　漲不起來(lái)了，

　　挺不住了，

　　故房地產(chǎn)下跌了。

　　太房公曰：展望09，在現(xiàn)有的價(jià)格水平下，只有自住需求，有限的自住需求購(gòu)買力的一根柱子是頂不住房地產(chǎn)的大廈的。故要么地產(chǎn)投資者及投機(jī)者再活躍起來(lái)，要么降價(jià)，讓更多的自住需求擁有購(gòu)買力。不管采取何種方法，救市，房地產(chǎn)救量只有這兩種方法。

　　太房公曰：方法一：讓投資，投機(jī)需求旺起來(lái)。

　　太房公曰：投資收益的獲取主要有兩種方式：

　　太房公曰：一是租金回報(bào)，住宅的租金回報(bào)率還不如存銀行，故住宅是沒(méi)有投資價(jià)值的－故要么提高租金，要么降低利率，利率處于下降周期，但中國(guó)及多數(shù)國(guó)家的官方利率是不反應(yīng)資金的市場(chǎng)供需而嚴(yán)重偏低的，故考慮利率是無(wú)多大用的，除非低利率貸款，高回報(bào)率的租金，獲得利率差；或者提高租金，那就必需提高工資，工資確實(shí)處于提升通道中，故房產(chǎn)的投資價(jià)值在逐年顯現(xiàn)。而　　商業(yè)地產(chǎn)，由于經(jīng)營(yíng)要素的參與，及受益于人為壓低的低利率，投資回報(bào)是可期的－而中國(guó)從生產(chǎn)向服務(wù)的轉(zhuǎn)變將更逐步體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。而工業(yè)地產(chǎn)，由政府主導(dǎo)的開發(fā)區(qū)熱，使得工業(yè)地產(chǎn)供絕對(duì)大于求，再加上次債，外需萎縮導(dǎo)致的生產(chǎn)不景氣，工業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率將越不理想。

　　太房公曰：二是經(jīng)營(yíng)性收入，也是集中體現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)上，尤其商業(yè)地產(chǎn)還擁有變動(dòng)的定價(jià)權(quán)。

　　太房公曰：故利率的下調(diào)及工資的上漲使得租金回報(bào)逐步慢升，而商業(yè)地產(chǎn)受益于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型及經(jīng)營(yíng)收益將是未來(lái)幾年最具有投資價(jià)值的地產(chǎn)。

　　太房公曰：投機(jī)收益根本上只有低買高賣，故投機(jī)者最希望暴漲暴跌，市場(chǎng)動(dòng)蕩，前幾年的地產(chǎn)暴漲便是投機(jī)者在興風(fēng)作浪，如今他們期望暴跌。5年的高額營(yíng)業(yè)稅及溫水煮青蛙的市場(chǎng)下跌，阻礙了部分投機(jī)者套現(xiàn)，故降低及取消流通稅費(fèi)最代表此階層的利益。而房?jī)r(jià)暴跌可怕結(jié)果，又是未套現(xiàn)的投機(jī)者拋售，已套現(xiàn)的也增加輿論動(dòng)能，制造恐慌情緒，打擊企穩(wěn)信心。上漲時(shí)，部分代表國(guó)家利益的地方政府及銀行享受了投機(jī)的價(jià)值，暴跌又將嚴(yán)重?fù)p害他們的利益，故像工資的下調(diào)剛性一樣，他們也注定節(jié)節(jié)抵抗。而房?jī)r(jià)暴漲使民粹主義情緒高漲，嚴(yán)重威脅國(guó)家穩(wěn)定大局及有悖于決策層的新三民主義主張。故站在國(guó)家的高度，使投機(jī)者回吐部分收益，使房?jī)r(jià)合理回歸，但不暴跌，即使吹大的氣環(huán)變小而不破則代表了國(guó)家調(diào)控的根本目的－國(guó)家一黨專政，富國(guó)強(qiáng)軍則保證了國(guó)家意志的執(zhí)行。故未套現(xiàn)投機(jī)者拋售是唯一的出路，已套現(xiàn)投機(jī)者利用希望大跌的低收入群體正在和政府博弈。如今的遠(yuǎn)高于購(gòu)買力的高價(jià)位下，暴漲難度太大；只有暴跌，大量買入，再操盤再次暴漲是投機(jī)者最美好的期望。故國(guó)家減稅，釋放部分投機(jī)需求，以求量升。

　　太房公曰：故讓投資投機(jī)需求活起來(lái)，就是降息，提高工資，降低稅費(fèi)－大降息，大漲工資，大降稅費(fèi)甚至可能使房?jī)r(jià)再暴漲，這代表以開發(fā)商為代表的地產(chǎn)業(yè)者的利益；慢慢地降，慢慢地漲，慢慢的降，就能讓地產(chǎn)逐步活起來(lái)；通過(guò)逐步的放，度的把握就能讓市場(chǎng)適度的活起來(lái)，達(dá)到最希望的狀態(tài)，既活又不熱，這代表國(guó)家的利益。國(guó)家現(xiàn)在的市就是這么救的。

　　太房公曰：方法二：降價(jià)，使更多處住需要有購(gòu)買力，成為有效的自住需求，使市場(chǎng)活起來(lái)。

　　通過(guò)雙限房，經(jīng)適房，保障房等逐步降低房?jī)r(jià)，讓相對(duì)有錢的自住者先釋放需求，先享受住房以抵消相對(duì)多付的成本；再逐步下調(diào)，讓錢少的人住上房－這也是以市場(chǎng)手段解決人民住房問(wèn)題。因此度的把握是最重要的－降價(jià)回歸自住本質(zhì)，打壓投資投機(jī)需求，在大多數(shù)人民無(wú)房住的情況下，逐步解決人民住房問(wèn)題。而房?jī)r(jià)的剛性，各利益方拼命維護(hù)自己的利益，拼命硬挺，則注定房?jī)r(jià)是逐步下降，實(shí)在挺不住了，猛然下降的過(guò)程。國(guó)家應(yīng)逐步讓量升起來(lái)，讓時(shí)間長(zhǎng)一點(diǎn)，給各利益方足夠的調(diào)整時(shí)間，讓聰明的脫身；并掌握住度，防止猛然下跌式的暴跌。

　　太房公曰：從國(guó)家的調(diào)控政策，我們可以明顯看出，國(guó)家支持自住需求，限制打壓投資與投機(jī)需求。故希望房?jī)r(jià)再暴漲或暴跌，或者想押上幾套房子，在現(xiàn)階段都是不聽黨的話，跟黨對(duì)著干。順勢(shì)而為，新形勢(shì)下呼喚講政治的開發(fā)商。