專業(yè)市場(chǎng)上市的哥德巴赫猜想

上市去。在去年，這是一句在投資人和專業(yè)市場(chǎng)老總間被密集提起的話語(yǔ)。與此相對(duì)應(yīng)的背景是，國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)的極度繁榮與熱鬧，上證綜合指數(shù)一度沖高到6000點(diǎn)以上，而到了今年，受累于全球金融危機(jī)，A股一落千丈，指數(shù)下跌到1800點(diǎn)，成為了全世界第二大跌幅的股市。

這個(gè)時(shí)候還言上市嗎？一道難題留在了曾經(jīng)豪氣沖天的經(jīng)理人面前。是及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略，還是逆市而上，更或者上市根本就是一個(gè)美麗的童話。

現(xiàn)在，一切都需要重新檢視。

內(nèi)在渴望

 “像專業(yè)市場(chǎng)這類商業(yè)地產(chǎn)，向資本市場(chǎng)發(fā)展是個(gè)方向。”上海國(guó)際鞋城董事長(zhǎng)金一鳴說(shuō)。

在事后業(yè)界被稱為“虹橋會(huì)議”的浙商市場(chǎng)全國(guó)聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)會(huì)議上，金一鳴的發(fā)言代表了很大一部分市場(chǎng)老總的心聲：渴望通過(guò)上市發(fā)展壯大，又苦于講不了“好聽的故事”。而在瘋狂的資本市場(chǎng)上，一個(gè)好故事的重要性是不言而喻的。

 “對(duì)聯(lián)合發(fā)展、到資本市場(chǎng)融資，大家都很有興趣，但我們要冷靜分析自己的價(jià)值，思路決定出路，我們要成功融資、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的增值，必須要用一個(gè)‘動(dòng)聽的故事’，來(lái)明白闡述我們的資源價(jià)值與資產(chǎn)增值愿景，這樣我們必須找專業(yè)的咨詢公司，在資本市場(chǎng)尋找適合我們這類商業(yè)業(yè)態(tài)可行的發(fā)展模式�！�

或許是因?yàn)槊�字的關(guān)系，任有法總是被稱為“有辦法的人”。這位海寧中國(guó)皮革城管理委員會(huì)主任，正在醞釀一生之中最重大的一次計(jì)劃。“我們正在做各種準(zhǔn)備，希望明年能在深圳中小板市場(chǎng)上市�！比斡蟹ㄕf(shuō)。如果一切如他所料，那么海寧皮革城將是義烏小商品城之后，又一家上市的專業(yè)市場(chǎng)。

“上市后融到的資金，將有助于皮革城的發(fā)展�！比斡蟹ò焉鲜锌闯纱蛟旌�寧皮革“王國(guó)”的一顆棋子。他最終的目標(biāo)，是使海寧皮革城成為中國(guó)皮革行業(yè)的“總部商業(yè)區(qū)”，引進(jìn)大型皮革企業(yè)的區(qū)域總部、皮革服裝設(shè)計(jì)的頂級(jí)高手，以及國(guó)際皮革品牌的辦事處。

 “皮革城將成為海寧的雅寶路�！彼�說(shuō)。雅寶路是北京使館區(qū)附近的一條馬路，有著中國(guó)最大的外銷服裝批發(fā)市場(chǎng)。

原中國(guó)小商品城集團(tuán)股份有限公司總裁吳易，現(xiàn)在是北京百榮世貿(mào)商城的執(zhí)行總裁。百榮世貿(mào)商城從2004年起在北京南二環(huán)、三環(huán)之間，建設(shè)了65萬(wàn)平方米的大市場(chǎng)，專業(yè)市場(chǎng)不賣一平方米商鋪的產(chǎn)權(quán)，足以說(shuō)明該公司的實(shí)力。

吳易說(shuō)：“2002年義烏中國(guó)小商品城集團(tuán)上市，我全過(guò)程參與了上市工作，像中國(guó)小商品城這樣的績(jī)優(yōu)公司上市，不僅鼓舞人心，更打響企業(yè)與區(qū)域品牌。目前浙商市場(chǎng)各自為政、單打獨(dú)斗的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，只有走聯(lián)合之路，才是出路，聯(lián)合發(fā)展之路就是今后浙商市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。用怎樣的上市故事來(lái)講述這種核心競(jìng)爭(zhēng)力、用何種形式的聯(lián)合更能通過(guò)證監(jiān)會(huì)的審核、聯(lián)合后的平臺(tái)如何搭建、渠道與終端如何創(chuàng)新……都值得探討。”

義烏市場(chǎng)研究專家、《走近義烏——中國(guó)小商品城探秘》一書作者許慶軍先生認(rèn)為：浙商市場(chǎng)發(fā)展到今天，部分浙商開始尋求專業(yè)市場(chǎng)上市之路，有些也己開始進(jìn)入實(shí)操，是這些浙商意識(shí)到專業(yè)市場(chǎng)的最終穩(wěn)步發(fā)展要靠品牌的力量、資本的支持，也是浙商市場(chǎng)發(fā)展到今天的明智選擇�，F(xiàn)在的問(wèn)題是如何去走好這一步？而這里卻又有很多不是令人棘手的問(wèn)題。

上市困惑

浙商市場(chǎng)全國(guó)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)王會(huì)明是70后，他開發(fā)的黑龍江牡丹江市浙中裝飾材料市場(chǎng)今年已經(jīng)有效益，擬今年10月開業(yè)的金華浙中建材城占地198畝，建設(shè)面積為24萬(wàn)平方米，總投資約6億元。他說(shuō)：“金華浙中建材城資金壓力還不小，我打算賣掉一塊營(yíng)業(yè)房�！毕裢鯐�(huì)明這樣持有大部分市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)的市場(chǎng)，走聯(lián)合之路沒(méi)有產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。其實(shí)市場(chǎng)上市，產(chǎn)權(quán)是道難逾的坎。

據(jù)悉，永康中國(guó)科技城也想走上市之路，但因?yàn)槭袌?chǎng)大部分商鋪產(chǎn)權(quán)賣掉了，作上市推介的券商與風(fēng)投公司認(rèn)為大部分產(chǎn)權(quán)不由市場(chǎng)主辦者控制，固定收入來(lái)源少，上市之路頓顯艱難。浙商市場(chǎng)不少舉辦者往往只出租商鋪與只賣使用權(quán)，這舉措以前有利于市場(chǎng)穩(wěn)定與繁榮，現(xiàn)在在上市之路中又能把握先機(jī)。

蘇州中國(guó)國(guó)際服裝城董事長(zhǎng)吳振武說(shuō)：“我在上市問(wèn)題上已經(jīng)碰了釘子，2003年開始，我們就想在資本市場(chǎng)融資，找了五六個(gè)殼，落實(shí)了兩三個(gè)，當(dāng)我們一談定，往往被人高價(jià)取走。如果我們建立了聯(lián)合投資公司，就更有實(shí)力爭(zhēng)搶殼資源。還有，上市公司要闡述經(jīng)營(yíng)理念，也就是前面幾位老總提到的要講‘故事’，目前有的市場(chǎng)租金回報(bào)與房?jī)r(jià)比，可能會(huì)顯得低得多，這樣的故事難以打動(dòng)投資者，還得請(qǐng)專業(yè)公司來(lái)做財(cái)務(wù)分析。”

 “根據(jù)集團(tuán)未來(lái)5年的發(fā)展規(guī)劃，預(yù)期集團(tuán)總毛利潤(rùn)達(dá)到35億元，預(yù)計(jì)上市時(shí)家飾佳集團(tuán)的市場(chǎng)估值將在千億水平�！鄙頌檎闵痰纳虾＜绎椉芽毓桑�集團(tuán)）有限公司董事長(zhǎng)兼總裁王張興透露說(shuō)。

目前，家飾佳擁有“家飾佳建材”、“元旦百貨”兩個(gè)知名品牌，在專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)經(jīng)營(yíng)和商業(yè)零售物業(yè)經(jīng)營(yíng)方面已取得一定地位，但離王張興千億上市企業(yè)所應(yīng)具備的品牌實(shí)力要求仍有不小差距。

 “我不是開發(fā)商�！痹谕鯊埮d看來(lái)，與通常意義上的開發(fā)商投資完全不同，家飾佳幾乎所有的投資都是通過(guò)收購(gòu)現(xiàn)有物業(yè)實(shí)現(xiàn)的，而非購(gòu)地建房的開發(fā)模式，其投資利潤(rùn)的獲取，則來(lái)自于對(duì)投資物業(yè)的升級(jí)改造和優(yōu)化經(jīng)營(yíng)。

“去年，家飾佳集團(tuán)的總毛利潤(rùn)約為2億元，今年預(yù)計(jì)將達(dá)到4億元�！蓖鯊埮d表示，未來(lái)5年內(nèi)，集團(tuán)的毛利潤(rùn)率將繼續(xù)快速增長(zhǎng)，利潤(rùn)的主要來(lái)源分為兩部分，首先是手中持有的大量?jī)?yōu)質(zhì)商用物業(yè)的租金等經(jīng)營(yíng)收入，其次則是一部分用于收購(gòu)包裝后出售的物業(yè)投資。

王張興透露，集團(tuán)上市的時(shí)間目前定位2011年、2012年前后。在此之前，家飾佳將展開新一輪的擴(kuò)張，不斷通過(guò)以收購(gòu)為主的方式進(jìn)行全國(guó)布點(diǎn)，第一階段為完成在全國(guó)省會(huì)城市的項(xiàng)目布點(diǎn)，以購(gòu)物中心為主，單體體量在10萬(wàn)平方米左右。

再造“小商品城”

廣州市一直是小商品傳統(tǒng)的集散地，后來(lái)被浙江義烏趕超了，并帶旺了浙江的配套生產(chǎn)企業(yè)，小商品城股價(jià)高達(dá)近100元。廣州市現(xiàn)重新規(guī)劃，在沙太路這個(gè)傳統(tǒng)的小商品集散地、貨運(yùn)場(chǎng)打造類似于義烏的華南小商品商貿(mào)城。

現(xiàn)時(shí)在沙太路上勢(shì)頭最猛的是天健集團(tuán)經(jīng)營(yíng)的“天健裝飾城”，單占地面積就逾60萬(wàn)平方米，等于1.5個(gè)天-安-門廣場(chǎng)大，現(xiàn)有商鋪幾千間，鋪位只租不售，年交易額超100億元，預(yù)計(jì)在2010年之前完成市場(chǎng)改造，年交易額將達(dá)到400-500億元，是廣東省重點(diǎn)扶持升級(jí)改造的大型建筑裝飾材料批發(fā)市場(chǎng)。

在廣東的高速公路上、出租車的車身廣告上，到處可見“天健裝飾城”的大幅廣告，天健裝飾城正以國(guó)際五金采購(gòu)中心為起點(diǎn)，分期進(jìn)行全面升級(jí)改造，計(jì)劃于2010年之前改造成國(guó)際五金采購(gòu)中心、木業(yè)交易中心、品牌裝飾材料展貿(mào)中心、大宗裝飾材料產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、商務(wù)寫字樓、倉(cāng)儲(chǔ)中心、物流中心、加工中心及家居生態(tài)公園等九大功能區(qū)，最終將天健裝飾城打造成華南至大的裝飾材料商貿(mào)中心、價(jià)格中心、信息中心、物流中心，猶如又一個(gè)小商品城，成為全國(guó)“現(xiàn)代裝飾材料的航空母艦”，帶動(dòng)廣東整個(gè)裝飾、五金、水族材料、油漆涂料產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，在這里占據(jù)一個(gè)小小的鋪位就能做全世界的批發(fā)生意，這樣的鋪位是相當(dāng)搶手的，發(fā)展前景非常美妙。天健裝飾城升級(jí)改造將投資巨大，需要融資，那么天健集團(tuán)會(huì)否考慮旗下的殼資源美達(dá)股份（000782）呢？天健集團(tuán)1998年就開始經(jīng)營(yíng)天健裝飾城，5年多前收購(gòu)美達(dá)股份，從天健集團(tuán)和天健裝飾城高層的言談分析，思維相當(dāng)活躍和前衛(wèi)，美達(dá)股份這個(gè)殼資源不好好利用，真有點(diǎn)可惜。

廣東天健裝飾城位于廣州市沙太路，緊鄰105國(guó)道和環(huán)城、京珠高速，距廣州火車站、白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)均20公里，為未來(lái)地鐵沿線物業(yè)，完善的交通網(wǎng)絡(luò)，暢通全國(guó)，實(shí)乃商家必爭(zhēng)之地，而廣東的裝飾材料、家具五金、裝飾五金產(chǎn)業(yè)已在全球打響了“中國(guó)制造”的名聲，中山小欖的鎖具、潮州彩塘的不銹鋼、南海大瀝的鋁型材、南海丹灶的日用五金、開平水口的水暖衛(wèi)浴五金、“中國(guó)燈都”中山古鎮(zhèn)的燈飾等赫赫有名，天健裝飾城有著強(qiáng)大的中高端客戶群體，正成為全亞洲規(guī)模最大、最具發(fā)展前景的國(guó)際化裝飾材料集散基地，是華南至大的裝飾材料商貿(mào)中心、價(jià)格中心、信息中心、物流中心。專業(yè)市場(chǎng)最成功的地方就是做到國(guó)際化，足不出戶就有全球的客商找上門，動(dòng)輒一單批發(fā)生意都上百萬(wàn)元，再貴的租金，企業(yè)也愿意租。

“天健打造國(guó)際五金采購(gòu)中心，不是簡(jiǎn)單造一個(gè)市場(chǎng)，而是要做行業(yè)領(lǐng)軍，做區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)力推進(jìn)者，為廣東乃至全國(guó)裝飾材料行業(yè)帶來(lái)全新的理念、先進(jìn)的管理模式以及全方位的信息�！碧旖⊙b飾城總經(jīng)理梁金安這樣描述這一專業(yè)市場(chǎng)“巨無(wú)霸”的定位。可見天健集團(tuán)梁氏家族的思想一點(diǎn)也不落伍，還十分國(guó)際化，在當(dāng)今價(jià)值注入成為市場(chǎng)主流，全流通時(shí)代帶來(lái)的市值放大效應(yīng)，都激勵(lì)大股東通過(guò)注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、集團(tuán)整體上市等方式將自有資產(chǎn)逐步證券化，從而獲得流動(dòng)性溢價(jià)。天健集團(tuán)收購(gòu)了美達(dá)股份5年多時(shí)間，旗下的天健裝飾城猶如又一個(gè)華南小商品城，美達(dá)股份無(wú)疑正面臨一個(gè)大機(jī)遇。

美達(dá)股份是國(guó)內(nèi)錦綸行業(yè)龍頭企業(yè)，公司切片和紡絲能力均居國(guó)內(nèi)第一位，由錦綸6切片制成的纖維具有高耐磨性、耐疲勞性、染色性好等特點(diǎn)，主要用于工程塑料、尼龍衣物、精密部件、精密機(jī)械零件制造等。但錦綸行業(yè)對(duì)天健集團(tuán)來(lái)說(shuō)是外行，天健集團(tuán)最賺錢的資產(chǎn)一直沒(méi)注入，留下很大的想象空間。美達(dá)股份是深滬股市最便宜的股票之一，比很多瀕臨破產(chǎn)的*ST股票都低，大股東天健集團(tuán)正謀劃又一個(gè)華南“小商品城”，美達(dá)股份未來(lái)表現(xiàn)值得期待。

商業(yè)地產(chǎn)驛動(dòng)

近年來(lái)國(guó)內(nèi)一些商業(yè)地產(chǎn)傳出要 REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)上市，在一場(chǎng)名為中國(guó)連鎖商業(yè)暨商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇上，瑞思資本董事長(zhǎng)王世渝指出，商業(yè)地產(chǎn)要長(zhǎng)足健康發(fā)展，必須借力 REITs，它是金融跟房地產(chǎn)結(jié)合的最佳產(chǎn)品。

王世渝指出，商業(yè)地產(chǎn)最大的特點(diǎn)是：一個(gè)項(xiàng)目動(dòng)輒幾萬(wàn)平方米，投資金額往往超幾十個(gè)億。如果開發(fā)商自己拿錢去建設(shè)，那資金使用的效率太低，投資周期也太長(zhǎng)。所以說(shuō)，利用金融工具上市很迫切。

 “商業(yè)地產(chǎn)上市比住宅地產(chǎn)上市更合理更有優(yōu)勢(shì)。住宅地產(chǎn)最大的問(wèn)題是什么呢？例如，你一次拿下來(lái)一千畝地，你開發(fā)、建設(shè)完成，并出售以后，這一千畝地成了終端產(chǎn)品，你不能再?gòu)闹蝎@得利潤(rùn)了。而且現(xiàn)在拿地的門檻越來(lái)越高，拿地的成本越來(lái)越高，所以住宅地產(chǎn)上市的難度會(huì)越來(lái)越大�！� 

“商業(yè)地產(chǎn)則不同，我在這一千畝地上建商業(yè)地產(chǎn)，這些商業(yè)地產(chǎn)包括住宅和商用物業(yè)。住宅出售之后，還可以留下商業(yè)地產(chǎn)(例如酒店)收租金，持續(xù)地產(chǎn)生利潤(rùn)。”

不過(guò)和專業(yè)市場(chǎng)一樣，投資人更愿選擇專業(yè)公司來(lái)包裝商業(yè)地產(chǎn)。王世渝認(rèn)為，按照現(xiàn)在最新的年報(bào)、半年報(bào)，按2007年中報(bào)的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)來(lái)看，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的市盈率平均36倍，這個(gè)市場(chǎng)的融資條件是其他產(chǎn)品目前都比不上的�！叭绻�說(shuō)我們有3個(gè)億的利潤(rùn)，你要是上市以后，按36倍的市盈率，那是100多億元市值了�！� 

不過(guò)，王世渝強(qiáng)調(diào)，做商業(yè)地產(chǎn)跟做住宅確實(shí)整個(gè)的業(yè)務(wù)模式都是不一樣的，上市前一定要充分準(zhǔn)備。首先開發(fā)商要考慮上市的時(shí)候到底采用什么樣的商業(yè)模式。

王世渝說(shuō)，“不能說(shuō)什么都做，做住宅、又做商業(yè)地產(chǎn)，又做服務(wù)，還有對(duì)外投資，還有炒股票。這樣做是不行的。同時(shí)，事先一定要做好重組工作，要做改制，這是房地產(chǎn)開發(fā)商事先要做的。不能說(shuō)這些東西沒(méi)有搞清楚，就先搞成股份公司，工作都做完了然后找券商來(lái)，那個(gè)時(shí)候一看，問(wèn)題就會(huì)很多了。就拿大連萬(wàn)達(dá)物業(yè)這樣的規(guī)模，上市的部分也只做酒店或者是商業(yè)地產(chǎn)部分，把這一部分全部打包重組到一起，不把住宅放進(jìn)來(lái)。因?yàn)橥顿Y人也更愿意選擇專業(yè)的公司�！�

中糧之路

 “中糧集團(tuán)將把商業(yè)地產(chǎn)作為一項(xiàng)支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)經(jīng)營(yíng)，計(jì)劃經(jīng)過(guò)5-10年的發(fā)展，使中糧集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)占其總資產(chǎn)的20%左右,約200億-300億的規(guī)模”，中糧集團(tuán)董事長(zhǎng)寧高寧日前透露，中糧集團(tuán)計(jì)劃今后每?jī)赡觊_發(fā)一個(gè)新的商業(yè)地產(chǎn)旗艦店，這些項(xiàng)目將主要集中于大型城市。

在中糧集團(tuán)旗下的西單大悅城日前召開的招商簽約發(fā)布會(huì)上，中糧集團(tuán)總裁于旭波還透露，中糧集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)將在未來(lái)的2—3年時(shí)間內(nèi)上市，“具體上市方式還需看今后發(fā)展”。

日前招商簽約的西單大悅城成為中糧集團(tuán)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)標(biāo)志。據(jù)悉，中糧集團(tuán)已把房地產(chǎn)酒店業(yè)務(wù)定為集團(tuán)主業(yè)之一，其商業(yè)地產(chǎn)綜合實(shí)力位居全國(guó)前列，到目前為止，中糧集團(tuán)已經(jīng)收購(gòu)三個(gè)大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目，總投資已經(jīng)超過(guò)100億元。于旭波稱，經(jīng)過(guò)一年多的努力工作,目前中糧集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)擁有西單大悅城20萬(wàn)平米，朝陽(yáng)大悅城42萬(wàn)平米，天津大悅城50萬(wàn)平米。

今年年初，中糧集團(tuán)把旗下的業(yè)務(wù)劃分為九個(gè)大的板塊，其中作為集團(tuán)支柱產(chǎn)業(yè)之一的地產(chǎn)酒店板塊的業(yè)務(wù)又分為三個(gè)部分：酒店、商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)。寧高寧說(shuō)，在商業(yè)地產(chǎn)中，中糧將以西單大悅城為起點(diǎn)，通過(guò)投資-發(fā)展-融資-再發(fā)展的模式，大概經(jīng)過(guò)2-3年，使商業(yè)地產(chǎn)在整體開發(fā)量、整體資金量、資產(chǎn)數(shù)量上達(dá)到一定規(guī)模，“商業(yè)地產(chǎn)會(huì)構(gòu)成中糧的核心資產(chǎn)，集團(tuán)就會(huì)把這個(gè)核心資產(chǎn)借助上市這個(gè)資本市場(chǎng)平臺(tái)，回報(bào)給投資者，回報(bào)給社會(huì)”。瞄準(zhǔn)國(guó)際上的標(biāo)桿，找準(zhǔn)定位，建立好商業(yè)模式，建立起在行業(yè)中領(lǐng)導(dǎo)地位，已成為中糧在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展目標(biāo)。

實(shí)際上，自借殼“深寶恒”將中糧地產(chǎn)上市后，寧高寧就確定了中糧集團(tuán)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)。去年11月2日北京中糧廣場(chǎng)開業(yè)10周年紀(jì)念活動(dòng)上，寧高寧就曾表示，未來(lái)中糧集團(tuán)將以中糧廣場(chǎng)為核心，將商業(yè)地產(chǎn)打包上市�！�

據(jù)悉，按照中糧集團(tuán)與中糧地產(chǎn)在業(yè)務(wù)上的分工,未來(lái)中糧地產(chǎn)主攻住宅和工業(yè)地產(chǎn)。目前，中糧集團(tuán)基本確定由中糧置業(yè)投資有限公司作為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合平臺(tái)。根據(jù)中糧集團(tuán)網(wǎng)站所述,中糧置業(yè)投資公司的定位是，建立有價(jià)值的商業(yè)物業(yè)。

此次招商的西單大悅城就是中糧置業(yè)旗下的一個(gè)項(xiàng)目，位于西單、朝陽(yáng)和天津的大悅城就是該公司斥資100多億元先后收購(gòu)的北京西單MALL項(xiàng)目、天津世貿(mào)中心以及位于北京朝青板塊的“西雅圖”項(xiàng)目。

而對(duì)于一直低調(diào)運(yùn)作的廈門寶龍集團(tuán)來(lái)說(shuō)，引入美國(guó)一家私募基金的做法，意味著其上市步伐明顯加大。據(jù)了解，在獲取2億美元的注資之后，寶龍集團(tuán)將在二、三線城市以每年獲取5至6個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的速度快速擴(kuò)張，并爭(zhēng)取將旗下的商業(yè)地產(chǎn)打包上市。

與大部分赴港上市的內(nèi)地房企情況不同，據(jù)了解，寶龍集團(tuán)僅是將運(yùn)作成熟的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市，其未來(lái)定位并非房地產(chǎn)開發(fā)商，而是運(yùn)營(yíng)商。據(jù)公開資料顯示，該公司的開發(fā)模式是：除了將少部分面積出售之外，大部分項(xiàng)目均采取持有運(yùn)營(yíng)的方式。經(jīng)歷了10多年的開發(fā)累積之后，寶龍集團(tuán)名下已經(jīng)擁有商業(yè)地產(chǎn)面積350多萬(wàn)平方米。而在引入私募基金之后，預(yù)計(jì)更可以達(dá)到600萬(wàn)平方米。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從寶龍集團(tuán)的項(xiàng)目操作來(lái)看，由于地理位置通常較為理想，商業(yè)項(xiàng)目升值很快。將運(yùn)作成熟的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)打包上市，而且是多個(gè)成熟項(xiàng)目，會(huì)具有很大的投資吸引力。

寶龍集團(tuán)董事局主席、總裁許健康早先曾經(jīng)透露，在未來(lái)3至5年內(nèi)，寶龍集團(tuán)每年將新增城市中心地帶項(xiàng)目5至6個(gè)。如果該企業(yè)赴港上市成功，將成為第一個(gè)真正意義上的內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)上市企業(yè)。

從近兩年的趨勢(shì)看，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開始轉(zhuǎn)向國(guó)際融資渠道。其中，REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）作為一種成熟的國(guó)外融資渠道受到市場(chǎng)關(guān)注，但是鑒于國(guó)內(nèi)法律和市場(chǎng)環(huán)境問(wèn)題，這一渠道受到的限制較多。從國(guó)外基金的角度看，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的前景仍然具有相當(dāng)?shù)奈�引力。因此，它們可以通過(guò)在海外的資金平臺(tái)將國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)打包放到國(guó)外上市，從而獲取國(guó)際資金支持。這一模式的代表是新加坡嘉德集團(tuán)旗下中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)基金。無(wú)疑，這將為國(guó)內(nèi)開發(fā)商提供融資機(jī)會(huì)。此外，大連萬(wàn)達(dá)在REITs上市未果的情況下，通過(guò)發(fā)行CMBS（商業(yè)抵押擔(dān)保證）的方式為自己開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行融資，也是市場(chǎng)上一個(gè)全新的操作模式。可見，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)融資渠道趨向多元化。

風(fēng)投熱潮退卻

和一年前投資經(jīng)理們踏破市場(chǎng)老總門檻的場(chǎng)景不同，現(xiàn)在，這些PE、VC們?cè)僖惨姴坏桔櫽傲?/P>

 “昨天還是暖日，今日已是寒冬。”蘭馨亞洲副總裁兼投資總監(jiān)楊瑞榮這樣形容說(shuō)。蘭馨亞洲基金介于PE和VC之間，屬成長(zhǎng)型基金，在業(yè)界以投資“謹(jǐn)慎、保守”風(fēng)格聞名，但即使是這樣，楊也已感覺到冷意。

境外風(fēng)投們則惆悵舊日如夢(mèng)。2005年底至2007年可謂是全球融資的“大好日子”。有VC向記者如此回憶當(dāng)日時(shí)光：“因?yàn)檎�體形勢(shì)好，其時(shí)一些項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較高也選擇進(jìn)入了。因?yàn)楫?dāng)時(shí)大家的問(wèn)題是如何能最快地?fù)尩巾?xiàng)目，不少投資機(jī)構(gòu)，兩年時(shí)間不到，錢就全投完了�！�

但此次金融危機(jī)可謂冰凍三尺非一日之寒。以9月15日華爾街“黑色星期一”為最新代表的美國(guó)金融風(fēng)暴只是進(jìn)一步升溫的爆發(fā)。今年7月，來(lái)自Techcrunch的分析文章已經(jīng)顯示全球風(fēng)險(xiǎn)投資正在面臨一場(chǎng)“干涸危機(jī)”。

Techcrunch引用湯姆森路透及全球風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)會(huì)(Thomson Reuters& National Venture Capital Association)的數(shù)據(jù)指出：2008年第二季度，全球具風(fēng)險(xiǎn)投資背景的IPO、并購(gòu)交易出現(xiàn)大幅下降。數(shù)據(jù)顯示，2007年上半年有43次，募集資金63億美元；而2008年第一季度只有5次IPO。上次出現(xiàn)這種蕭條的情況還要追溯到1978年，當(dāng)時(shí)，整個(gè)上半年募集資金只有近3億美元。

Techcrunch稱：“創(chuàng)業(yè)公司中流動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)資金如此之少，難怪全球風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)會(huì)把這稱為一場(chǎng)‘干涸危機(jī)’。事實(shí)上，在2008年上半年有42家公司打算進(jìn)行IPO，不過(guò)最終只有寥寥5家成功，而在2007年上半年有70家公司成功上市。”

除此以外，風(fēng)險(xiǎn)投資靠被收購(gòu)?fù)顺龅牡缆芬苍絹?lái)越窄。2007年上半年有169起并購(gòu)交易，交易總額為85億美元；而2008年上半年，只有120起有風(fēng)投背景的并購(gòu)交易，交易總額60億美元，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資商來(lái)說(shuō)，減少了近42%。

其時(shí)，全球風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)會(huì)對(duì)660位風(fēng)險(xiǎn)投資家的調(diào)查顯示，出現(xiàn)這次“危機(jī)”主要受三大主要因素影響：易受驚的投資者、次貸危機(jī)、薩班斯法案，調(diào)查者對(duì)這三個(gè)因素的認(rèn)可度分別為77%、64%、57%。

 “此次美國(guó)金融風(fēng)暴造成很多機(jī)構(gòu)投資人有比較大的調(diào)整，所以在投資方向、策略和額度上，都會(huì)發(fā)生一些變化，VC也一樣�！钡仑S杰龍脈(DFJDragon)基金共同創(chuàng)辦人與管理總監(jiān)陸景楷(Tony Luh)曾在接受采訪時(shí)向記者指出。

由于風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)也有部分資金來(lái)自商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司和投行，來(lái)自后續(xù)資金的恐慌以及退出困難阻止了境外風(fēng)投在國(guó)內(nèi)投資的謹(jǐn)慎。

而有國(guó)內(nèi)投資界人士則告訴記者：“國(guó)內(nèi)市場(chǎng)趨冷除以前不少項(xiàng)目估值的確過(guò)高外，國(guó)內(nèi)目前很多行業(yè)公司銷售不如以前也是一個(gè)原因�！�

“由于各種通道都在收縮，加上經(jīng)濟(jì)周期，不少公司的增長(zhǎng)率已出現(xiàn)放緩甚至下降趨勢(shì)�！痹撊耸客嘎丁�

而這樣的形勢(shì)，對(duì)于市場(chǎng)的參與者來(lái)說(shuō)，也成了一種警示�！盎蛟S是應(yīng)該好好考慮，上市之路究竟好不好走。”一位曾經(jīng)有過(guò)上市念頭的市場(chǎng)老總，在一次內(nèi)部會(huì)議上這樣對(duì)自己的部下們說(shuō)。