中國房地產(chǎn)周期分析及對策

　　謝謝大家，今天早上我從廣州一個很突出的感覺，杭州比想象中要暖和，來到會場發(fā)現(xiàn)氣氛比較熱鬧，我知道大家到這里都是沖著郎咸平教授來的，我看郎咸平教授還沒有來之前，和大家做一個交流，交流的題目很大，“中國房地產(chǎn)周期分析和對策”，不好意思這個題目是我想出來的，想出來之后也嚇了一跳，很緊張，對所以昨天晚上看了一場電影，《預(yù)見未來》，尼古拉斯演的，講一個人有預(yù)見的能力，但是只有兩分鐘，但是他憑兩分鐘的預(yù)見能力化解了一場核危機。我想在座的所有人都想知道接下來房地產(chǎn)發(fā)生什么事情，有沒有規(guī)律，規(guī)律能不能被我們掌握？當(dāng)我們知道了這一些我們心里才有底。所以這些問題可以問郎咸平教授，在談這些問題之前就想把這些我的經(jīng)驗和大家分享一下。

　　首先做一個自我介紹，我姓張，張維倫，不是張維迎。個人經(jīng)歷在房地產(chǎn)不長也不短，一共加起來15年，前面三年在房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)，后來去了一家萬科做的事情公司，做房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化，就是在工廠里把房子生產(chǎn)出來，后來去了日本加盟，又去了清水建設(shè)，清水建設(shè)是全世界前十大公司，所以前三年基本上在房地產(chǎn)相關(guān)的配套產(chǎn)業(yè)，換句話說實際上很多開發(fā)商也是從這個行業(yè)出來的。在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域前后一共將近9年，其實是97、98年開始進入房地產(chǎn)，主要所謂的業(yè)績就是奧林匹克花園，從99年我進奧園(同音)集團團，到奧園集團在香港上市，我是全過程的經(jīng)歷者，不過大家有印象，當(dāng)年在全國的房地產(chǎn)板塊有一個很有名，就是廣州的華南板塊，在全國做千畝的大盤，這個項目我做總經(jīng)理，當(dāng)年拿地，當(dāng)年開盤，15天賣了15萬方，在當(dāng)年的住交會被憑為中國地產(chǎn)第一名，還有一個萬科的四季花城，不過那時候把萬科的四季花城排在我前面，因為它們的筆畫比我少。后來像一般的開發(fā)商一樣，我們要逐漸走向資本市場，于是借殼上市，那時我買了一個公司，后來改叫奧園發(fā)展，03年調(diào)到武漢任上市公司總裁，兩年，印象非常深刻，后來進入資本市場，在進入資本市場之前我們很天真、很幼稚，以為很好玩，進去第一天和原大股東開會他說了一句話：“歡迎上賊船”，我一聽就下了一個哆嗦，后來果然兩年時間不務(wù)正業(yè)，每天和銀行打交道，兩天后把上市公司股份賣掉，最后去香港上市，所以才可能在去年10月份搭上了去香港上市公司的末班車，奧園上市之后資本市場對房地產(chǎn)大門徹底關(guān)上。所以很幸運，后來老板一看很高興，說好，因為之前我是董事、常務(wù)副總裁，好，你做集團總裁，后來我說，上市公司總裁我做過，留下了后遺癥，就是我再也不買股票了。于是我辭職，成立了廣東維森，05年開始到現(xiàn)在。

　　這三個階段我總結(jié)一下是房地產(chǎn)開發(fā)商的前身、現(xiàn)世和未來。實際上我簡單介紹一下維森置業(yè)。我們是把它當(dāng)做一個行業(yè)來做，開發(fā)管理行業(yè)，為什么要做這個行業(yè)呢，我這里不多說了，但是為什么要定位為房地產(chǎn)開發(fā)商的未來？這一點是我們要想的，究竟是不是未來？開發(fā)商需不需要轉(zhuǎn)型？這個是我們今天主要的問題。

　　三年時間我們做了開發(fā)商以前不會做的三件事情，破了三條大計：

　　第一條跨區(qū)域開發(fā)，足跡遍布中國的東西南北，東部山東，中間安徽、武漢、重慶，南部南昌、廣州、肇慶。第二個大計——跨規(guī)模，從市區(qū)的幾十畝到郊區(qū)的幾千畝，第三個大計——跨行業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、甚至農(nóng)業(yè)地產(chǎn)，為什么？大家應(yīng)該記得03年開始宏觀調(diào)控，05年到08年是調(diào)控最嚴的時候，為什么在這三年我一個上市公司總裁不做，是東北，闖過這三條房地產(chǎn)的紅杠，因為現(xiàn)在是最壞的日子，沒有辦法，宏觀調(diào)控重點調(diào)控住宅，我們不可能在住宅地產(chǎn)這一塊坐以待斃，宏觀調(diào)控重點調(diào)控長三角，珠三角，我們不可能在長三角、珠三角等待滅亡，房地產(chǎn)重點調(diào)控一些大盤，我們?yōu)槭裁醋鍪袇^(qū)的小盤，這是一場房地產(chǎn)的革命，有點像共產(chǎn)黨當(dāng)年打天下，為什么不能農(nóng)村包圍城市，所以我們?nèi)绻�拘泥于以前傳統(tǒng)的思維，可能出路是看不到的，怎么看最壞的日子，首先宏觀調(diào)控很嚴，當(dāng)然現(xiàn)在稍微好轉(zhuǎn)了。

　　地產(chǎn)大王越來越強了，萬科王石放出話了，最后一個住宅肯定是萬科建造的，什么意思呢？可能最后只剩下一個孤家寡人，所有人都被他淘汰了，消費者說不讓開發(fā)商賺錢了，我們自己集資建房，所以政策越來越嚴，我們的大鱷越來越兇猛，消費者要求越來越高，中小開發(fā)商怎么辦？所以在現(xiàn)在的經(jīng)濟情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨非常嚴峻的環(huán)境，我們必須尋找新的出路。但是出路在什么地方？這是每個人都在想的問題，在想這個問題的時候，我們必須要反省，如果對過去不進行反省看不到未來，所以在埃及有一個法老的墓志銘：“說我們看不到過去就不知道未來�！�

　　產(chǎn)業(yè)化的方向是什么，產(chǎn)業(yè)化的核心是什么，講到這三個問題，我是誰，到哪里去，怎么去，這三個問題想清楚了，其實出路不言自明。我是誰呢？可能這個問題很簡單，我是開發(fā)商，實際上這個問題大概在02年，6年前住交會頒獎的時候，也是我去過演講，但是大家有沒有想過，開發(fā)商是什么？我們會看到房地產(chǎn)有一個很奇怪的現(xiàn)象是其他產(chǎn)業(yè)沒有的，我們叫它，對開發(fā)商沒有一個準確的定義，萬科設(shè)計申請專利，重點在設(shè)計，中海講過程經(jīng)濟，重點在工程質(zhì)量，任志強天天罵政府，潘石屹干脆去演電影，萬科說現(xiàn)在我是制造商，我要蓋工廠了，另外90%的開發(fā)商都在預(yù)測房價漲還是跌，所以房地產(chǎn)開發(fā)商究竟是什么？這個問題沒有統(tǒng)一過，那么要回答這個問題，要回答一個最根本的問題，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈是什么，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是什么，最長的產(chǎn)業(yè)鏈有三條，第一條價值鏈，房地產(chǎn)毫無疑問以利潤為中心，但是有三條價值，第一個土地，房地產(chǎn)初期，在第一個10年以土地為中心，那時候房地產(chǎn)開發(fā)商是地產(chǎn)商，93年在海南不用開發(fā)，拿一塊地從三樓到四樓，一轉(zhuǎn)手幾十萬到手，那時候土地稀缺，但是隨著土地公開招拍掛，現(xiàn)在的房地產(chǎn)的，現(xiàn)在的富豪都是開發(fā)商，第三個利潤中心未來是什么？不動產(chǎn)證券化，房地產(chǎn)未來的利潤中心不是在土地、也不是在開發(fā)商，是在資本運營，這就是為什么大量開發(fā)商要上市。所以我們知道中國現(xiàn)在的首富50%是富豪開發(fā)商，是不正常的。

　　它的橫向協(xié)同面我們可以看到，房地產(chǎn)是和三個產(chǎn)業(yè)有關(guān)系的，第一個是工業(yè)地產(chǎn)，第二個是住宅地產(chǎn)，第三個商業(yè)地產(chǎn)，除了這個之外，還有一個縱向供應(yīng)面，所有的地產(chǎn)一開始都叫策劃，這個策劃包括產(chǎn)品策劃，也包括財務(wù)策劃。這三條產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)成了房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)空間，當(dāng)把這個產(chǎn)業(yè)空間明白之后，我們又會對整個房地產(chǎn)進行整體的判斷，我們應(yīng)該用什么樣的模式開發(fā)，所以房地產(chǎn)的策劃、買地、銷售、施工等，所謂的開發(fā)模式有整合方式不同，我們資本有香港模式，所以碧桂園在去年上市成為首富。

　　第二個美國模式，以萬科為代表，把專業(yè)公司分工出來，這是現(xiàn)在開發(fā)公司的主流模式，開發(fā)商做資本運作，融資然后進行開發(fā)完，但是中國不是香港，也不是美國，為什么我們要用美國模式、香港模式，中國要有中國模式，中國模式就是進一步的社會分工，先有的開發(fā)商分為投資公司、管理公司、專業(yè)公司，我們看香港公司本質(zhì)上是一個一黨專政的公司，所以碧桂園在廣州甚至在全國非常有名，為什么這么成功呢？因為它有一個樓盤，他非常自豪地說有幾千人的設(shè)計團隊，但是這種模式之所以在香港誕生，因為香港很小，可以利潤最大化。

　　第二個，香港公司總結(jié)為整合的重心是設(shè)計、工程和營銷，整個房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的一體化整合，簡單地說有自己的開發(fā)公司、設(shè)計公司、營銷公司。我們在90年代做房地產(chǎn)的時候也是這樣，施工單位是你的就算了，怎么連監(jiān)理公司都是你的？這是開發(fā)公司的第一個階段。90年代末，要進行分工，專業(yè)的事情專業(yè)公司去做，每個模式是二元經(jīng)濟，就是投資者完全負責(zé)資本的運作，然后交給專業(yè)的公司操作，是一個橫向產(chǎn)業(yè)鏈為主的社會分工體系。所以在美國開發(fā)商實際上可以跨國這個界限，可以做住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)。美國最有名的地產(chǎn)開發(fā)商做了一個真人秀，飛黃騰達很有名的一個節(jié)目。

　　我們看到未來的中國模式，為什么中國房地產(chǎn)來講，香港模式和美國模式不行，因為香港模式的問題是分工不細。維森模式的問題是分工太細節(jié)。投資、管理和專業(yè)進行側(cè)重點分工，房地產(chǎn)為什么需要管理？時間關(guān)系講幾個主要的內(nèi)容，包括大的客戶，市場分析，所以房地產(chǎn)最后有一個答案，房地產(chǎn)是一個系統(tǒng)商，要找到它的定位，不是設(shè)計公司，第二個怎么樣集成產(chǎn)業(yè)化，產(chǎn)業(yè)化有一個很大的誤解，往往把產(chǎn)業(yè)化認為住宅產(chǎn)業(yè)化，萬科現(xiàn)在做的產(chǎn)業(yè)化可以講是住宅產(chǎn)業(yè)化，房地產(chǎn)不是住宅，房地產(chǎn)是地產(chǎn)開發(fā)房子的產(chǎn)業(yè)，只是根據(jù)功能不同，分為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，如果這個概念打破，我們就廣闊天地，我們將大有可為，我們?yōu)槭裁粗荒荛_發(fā)住宅呢，我們可以做工業(yè)地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)調(diào)控可以做商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在是農(nóng)業(yè)地產(chǎn)，因為現(xiàn)在關(guān)于農(nóng)村的土地所有權(quán)包括轉(zhuǎn)讓權(quán)，這一點是給開發(fā)商臉上貼金，人類的歷史是房地產(chǎn)開發(fā)的歷史。

　　準確的講，我們現(xiàn)在回答問題，究竟有沒有周期判斷？周期怎么判斷，在中國分為三個階段，第一個階段生產(chǎn)資料的競爭，第二個生產(chǎn)工具的競爭，第三個生產(chǎn)方式的競爭，所以在生產(chǎn)資料競爭的時候，房地產(chǎn)商是地產(chǎn)商，現(xiàn)在競爭的是設(shè)計公司、施工單位，到未來呢，我們靠什么競爭，這就是當(dāng)年華潤板塊競爭的核心，我們的一樣，同一個地塊，同一個專業(yè)公司怎么賣，明顯分為三個，這就是我們講的房地產(chǎn)周期十年，每一個十年的變化不同，這個我們也不細講了。比如說在第一個十年土地主要是圈地和轉(zhuǎn)讓，在第二個十年，現(xiàn)在這個土地要掛牌，我們的開發(fā)有專業(yè)，有代理，到了第三個十年是房地產(chǎn)資本時代，這個資本時代怎么樣去看它？我們看到現(xiàn)在房地產(chǎn)在初期，整個真正市場化從98年到現(xiàn)在才十年，財富很多，創(chuàng)造了大量的富豪，市場是要逐漸增長的，服務(wù)業(yè)占的比例最大，住房需求很強勁，這個不用多說了，在座行業(yè)人士都非常清楚。

　　)有一個數(shù)據(jù)大家看一下，實際上按照城市化的需求，每年的需求要有10億平方米，去年中國房地產(chǎn)8億平方米，今年退到6億平方米，消費力在增長。

　　這個線是房價的線。

　　這個是人均收入的增長線，非常明顯的周期。所以問題和答案就出來了，房地產(chǎn)和開發(fā)房價的增長和去年收入基本是正相關(guān)的，88-98年第一個十年，98-08是第二個十年。

　　所以看完這一些數(shù)據(jù)之后有一個大的概念，實際上需求存在，但是問題是怎么釋放？

　　我們看國外也是這樣的類型。所以我們會看到房地產(chǎn)為什么會有周期？實際上很核心的一點，它的泡沫是定期催生起來爆炸的，房地產(chǎn)有一個定價的問題，實際上有三個，第一個定價，成本是5千可以賣六千，但是市場要用8千買，開發(fā)商為什么不賣呢，第二個紅線是市場評價，但是我們發(fā)現(xiàn)泡沫超過市場的承受力了，因為房地產(chǎn)的產(chǎn)品特色既是消費品，又是投資品，所以資本市場來看，把預(yù)期收益折線再×市盈率，所以上開發(fā)商頭腦就失去控制了要“拿地王”，在這個過程中，有一個股指的推動，還有一個投資的拉動，這兩個就是這個泡沫超越的紅線，爆炸之后房地產(chǎn)就進入衰退期，這個就是房地產(chǎn)周期的根本原因。

　　罪魁禍首是不是開發(fā)商呢？其實不是的，開發(fā)商其實是幫政府和銀行忙的，所以這兩年房價漲，地價漲最大的收益是政府，但是幕后是銀行，因為銀行是以土地儲備，或者地價抵押才來發(fā)財?shù)�，所以我們認為房地產(chǎn)泡沫的核心是在投資結(jié)構(gòu)的不同。

　　我們會看到一些例子，很多地王，實際上收益率在下降，怎么改變這個問題，解鈴仍須系鈴人，既然是投資結(jié)構(gòu)決定了，既然開發(fā)商是被銀行威逼利誘拿地的話，改變產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式是根治房地產(chǎn)泡沫的方法，拍的地價越高，賣的價格越高，在這種情況下地王會出現(xiàn)，所以當(dāng)?shù)貎r超過樓面售價的時候，不可能讓你開發(fā)這塊土地，這個是要解決周期的根本方法。

　　最后我們又看到所有的房地產(chǎn)周期，當(dāng)然這只是一個猜想，從88年開始，十年一個循環(huán)，五年一個階段，換句話說從09年開始，圍繞這個周期，很多開發(fā)商進場了，但是進場有三種方式，第一種直接成立房產(chǎn)公司；第二種方式和開發(fā)商合作；第三種方式實際上是圍繞這樣一個判斷得出一個解決方案，就是由產(chǎn)業(yè)基金，用基金管理改變房產(chǎn)的投資結(jié)構(gòu)，不要單純依賴銀行，從開發(fā)經(jīng)營整個全面的開發(fā)。

　　(這樣投資基金的結(jié)構(gòu)是怎樣的？成立一個合伙制的基金，投資房地產(chǎn)項目，委托項目公司，中國房地產(chǎn)基金才是未來十年我們反周期的一種操作方式。

　　基金是以新為中心，委托信貸，以基金單位，收益憑證。

　　這個是未來十年房地產(chǎn)資金化一個操作方式，通過一個基金公司把住宅所需要的資金進行募集，可以私募也可以公募，這樣消費者不用個人建房了。

　　中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)模式的未來，就是合作的模式，今天沒有時間講了，我們現(xiàn)在結(jié)束，因為這個內(nèi)容的確是一個很大的內(nèi)容。簡單地講，實際上房地產(chǎn)到了現(xiàn)在，我們需要對房地產(chǎn)的一個全面的反省，然后才能找到出路，反省到這個時候我們有一個初步的猜想，房地產(chǎn)是有周期，這個周期在未來十年里面有一個根本的改變。最后也是三句話，房地產(chǎn)是一個低技術(shù)門檻的產(chǎn)業(yè)，大家都說開發(fā)商實際上無德、無能也無才，但是因為它的技術(shù)門檻低，所以管理門檻非常高，很多人忽視這點，最早忽視的是史玉柱，史玉柱在珠海建一個大樓，公司破產(chǎn)了。最近是天津的孫紅兵，所以孫紅兵一夜之間企業(yè)被賣掉；第二點房地產(chǎn)基金是房地產(chǎn)未來十年的主流，因為基金才能夠真正實現(xiàn)房地產(chǎn)投資渠道，這樣的基金現(xiàn)在有政策出來，就是金融國九條，里面第五條已經(jīng)非常明確指出了中國房地產(chǎn)未來的發(fā)展，所以中國房地產(chǎn)未來每個開發(fā)商都會有資金的缺口，我也不同意銀行進入房產(chǎn)，太危險了，但是不進入這個領(lǐng)域我們怎么辦呢？成立房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)基金，這樣就可以使大家都可以放資房地產(chǎn)，又化解銀行的信貸風(fēng)險。

　　最后第三個基金的核心是什么，基金的核心是信托，信托有兩個，在中國要做的話，更重要是建立一個信托的系統(tǒng)，所以在中國未來的發(fā)展方向，包括我們的趨勢必須要從管理開始抓起，如果要有這么一個認識，實際上不需要預(yù)見未來，我們一定能夠掌握未來。

　　現(xiàn)在就是最好的時代，謝謝大家。張維倫