投資商鋪要有“法”

　　■編者按

　　年近歲晚，順德商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之熱鬧非凡，既有雄心勃勃跑馬圈地的商家，又有即將開業(yè)的大型購(gòu)物廣場(chǎng)……作為投資者，面對(duì)市場(chǎng)的“沸騰”景象，到底該如何抉擇？是出手還是守候？如果要出手又該如何挑選“錢”景無(wú)限的商鋪？本期，記者一一為您揭開謎底，為您提供一份可作參考的“置業(yè)小冊(cè)子”。

　　商鋪漸成投資熱點(diǎn)

　　商鋪由“市”演變而來(lái)，《說文》釋“市”曰：集中交易之場(chǎng)所，也就是今日之商鋪。《清明上河圖》曾詳實(shí)地記錄了古代商鋪、商業(yè)街市的景況。

　　近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，消費(fèi)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)大跨越，傳統(tǒng)商業(yè)模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，商業(yè)物業(yè)的價(jià)值迅速提升；特別是銀行的低利率、股市的低迷，使得商鋪的投資價(jià)值進(jìn)一步凸顯；大型商業(yè)街和購(gòu)物中心這些特色商鋪，更是成為城市景觀的組成部分，成為吸引人們眼球的關(guān)注點(diǎn)。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，從目前的政策和市場(chǎng)行情來(lái)看，投資商鋪相對(duì)于投資住宅還有不少好處。比如，商鋪的價(jià)格一般不會(huì)發(fā)生很大的波動(dòng)；商鋪也不會(huì)因房齡增長(zhǎng)而降低其投資價(jià)值，相反，好的商鋪會(huì)因商圈的形成發(fā)展而不斷升值。值得一提的是，商鋪投資與投資商品房、炒股票和買保險(xiǎn)等投資形式相比，具備穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)率高等諸多優(yōu)勢(shì)。因?yàn)闃潜P多處于成熟區(qū)域，已有一段時(shí)期的附近穩(wěn)定的客源積累，其面積只占社區(qū)很小部分比例的商鋪容易“養(yǎng)活”。因此，根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)承受能力用貸款和部分資金支付商鋪房款，再用以后收取的租金還貸是當(dāng)前不錯(cuò)的投資手段。

　　如何選到“賺錢”商鋪

　　周邊消費(fèi)要具持續(xù)支撐力

　　商業(yè)項(xiàng)目周圍的消費(fèi)力是決定投資回報(bào)的最關(guān)鍵因素。一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目依托新建居住區(qū)的居民作為現(xiàn)成的消費(fèi)人群，為商鋪投資奠定了回報(bào)基礎(chǔ)，也吸引了不少投資者的關(guān)注，但要保障回報(bào)率，除了附近已有的社區(qū)居民外，周邊還應(yīng)具備一些具有支撐力、延續(xù)性的消費(fèi)人群，如在步行可達(dá)的范圍內(nèi)有產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商務(wù)區(qū)或?qū)懽謽堑裙ぷ魅巳杭�中的�?xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目可以依附這些項(xiàng)目開發(fā)更加豐富的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。

　　項(xiàng)目規(guī)模與消費(fèi)人數(shù)匹配

　　在確定周邊消費(fèi)人群具備一定消費(fèi)能力，并且產(chǎn)品定位正確的基礎(chǔ)上，投資者還必須了解商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積與周邊消費(fèi)群體數(shù)量是否相匹配，例如，一個(gè)經(jīng)營(yíng)面積為2萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如果其坐落的居住區(qū)內(nèi)常住人口為2萬(wàn)左右，那么平均每人1平方米的商業(yè)面積顯然不能帶給投資者足夠的回報(bào)，一般來(lái)說，人均商業(yè)面積在0.5平方米以內(nèi)就已經(jīng)能夠滿足正常的經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)需求。

　　布局應(yīng)能構(gòu)成人流交織

　　商業(yè)布局能否將商場(chǎng)內(nèi)的人流有效交織，推動(dòng)旗艦店之外的商鋪經(jīng)營(yíng)，是投資者必須在購(gòu)買前明確的因素之一，例如，某新建商圈的一個(gè)大型購(gòu)物商場(chǎng)，其引進(jìn)的幾個(gè)時(shí)尚服裝、鞋帽等主力消費(fèi)品牌全部分布在臨街門店，并且內(nèi)堂處于半封閉狀態(tài)，雖然堂內(nèi)也有很多高檔品牌，但很多消費(fèi)者都只是在門店流連，進(jìn)入內(nèi)堂的人數(shù)還不足門店的1／4。還有一些項(xiàng)目，雖然旗艦店定位合理，但小商鋪與之距離較遠(yuǎn)，光顧人群相對(duì)較少，商鋪業(yè)主也無(wú)法實(shí)現(xiàn)盈利，因此，投資者在購(gòu)買商鋪前還應(yīng)當(dāng)留意項(xiàng)目的旗艦店輻射范圍大小、內(nèi)外堂溝通性能、購(gòu)物人群交織有效性等問題，以免開張后無(wú)法達(dá)到預(yù)期效果。

　　過濾噱頭求實(shí)質(zhì)性回報(bào)

　　承諾回報(bào)是眼下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中很流行的招商方式之一。有業(yè)內(nèi)人士透露，有些項(xiàng)目承諾的回報(bào)方式看似誘人，其實(shí)并不合理，投資者應(yīng)當(dāng)更理性地分析招商噱頭，選擇真正實(shí)質(zhì)性的經(jīng)營(yíng)回報(bào)，例如，某項(xiàng)目提出的“一次性回報(bào)”概念，必須在業(yè)主全額購(gòu)買商鋪并繳納其他稅款等費(fèi)用后，再按相應(yīng)的比例返還回報(bào)額。這種看似直觀又高回報(bào)的投資方法，其實(shí)不過是“羊毛出在羊身上”，投資者要“金睛火眼”看清楚。

　　定位專業(yè)水平?jīng)Q定收益

　　確保后期收益還要取決于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理者的專業(yè)水平。要判斷管理團(tuán)隊(duì)是否專業(yè)，最直觀的方法便是觀察產(chǎn)品定位與區(qū)域消費(fèi)特點(diǎn)是否吻合，例如，有商業(yè)項(xiàng)目如果選擇高檔商品，那么與之大眾生活型的消費(fèi)需求不夠貼近，不如定位于中檔品牌、休閑消費(fèi)等商業(yè)項(xiàng)目，因此，他建議投資者不要過分關(guān)注單一經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，更要尋找貼近消費(fèi)圈的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，通過專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理定位，獲得更長(zhǎng)久的經(jīng)營(yíng)利益。  曾慧