北京市城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

　　一、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢良好

　　目前，北京市商業(yè)物業(yè)已經(jīng)形成了三大需求群體：跨國零售企業(yè)、國內(nèi)大型零售企業(yè)、國內(nèi)外投資機構(gòu)和中小投資者。

　　具體來看，隨著各國零售業(yè)巨頭搶灘北京零售業(yè)市場，跨國零售企業(yè)對大型主力店的需求明顯增加，美國沃爾瑪、法國法寶、英國百安居等競相在京選址開店；同時，國內(nèi)大型零售企業(yè)的擴張形成了北京市商業(yè)物業(yè)需求的另一主力，如2003年10月新燕莎集團在世紀(jì)金源簽下18.2萬平方米的商業(yè)面積，表現(xiàn)出國內(nèi)大型零售企業(yè)良好的發(fā)展態(tài)勢；自2005年初，國內(nèi)外機構(gòu)、基金在北京商業(yè)地產(chǎn)的投資力度加大，其中以新加坡凱德置地為典型，頭三個月在北京的投資近50億；另外，許多中小投資者紛紛看好北京商業(yè)市場的投資潛力，成為北京商業(yè)地產(chǎn)的強有力需求者。

　　沃爾瑪選址并在石景山開店，德國第一家居超市歐倍德落戶海淀和亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，法國歐尚在西四環(huán)開業(yè)，英國百安居在西三環(huán)、望京和東三環(huán)開店充分顯示出國外零售企業(yè)看好北京商業(yè)市場。今年外資企業(yè)投資北京將繼續(xù)升溫，進一步擴充北京商業(yè)市場。整體來看，北京商業(yè)地產(chǎn)的需求比較旺盛，特別是西部、南部的商業(yè)需求開始呈現(xiàn)快速上升的態(tài)勢。

　　二、各個商圈商業(yè)物業(yè)供應(yīng)充足

　　從王府井和西單的商圈看，王府井和西單商圈的租金現(xiàn)在是整個北京市場租金之首，指數(shù)也高于其他商圈，這兩年持續(xù)上升。伴隨大型綜合項目的新建與臨街的改造，這兩個區(qū)域商業(yè)面積大約增加20多萬平方米。

　　CBD商圈是以商務(wù)概念為主的朝陽新區(qū)商圈，功能和特點百花齊放。但該區(qū)域在建達78萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模和現(xiàn)狀17萬平方米的規(guī)模形成比較大的對照。CBD變成旗艦店、概念店、精品店的發(fā)展方向為未來兩年的發(fā)展主流。

　　亞運村商圈屬于典型的餐飲、娛樂、超市等生活配套商圈的氣氛，但鑒于周邊未來龐大的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模，該區(qū)域的競爭風(fēng)險會很大。商圈的消費規(guī)模雖然在增加，但與商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的增加相比似乎有些失衡。北辰購物中心屬于該區(qū)域最有影響的集中商業(yè)，未來幾年新商業(yè)并不容易改變這種局面。

　　朝外商圈，聯(lián)通二環(huán)和三環(huán)中間，朝外大街規(guī)劃面積是100萬平方米，朝外現(xiàn)在建了64萬平方米，還有三分之一在未來兩年內(nèi)出現(xiàn)。

　　北京2004年1萬平米以上的大型商業(yè)項目63個，285萬平方米的體量，但是2005年北京規(guī)模1萬平方米以上的商業(yè)規(guī)劃有126個，初步估算2005至2006年之間大概新增的體量是610萬平方米，未來這兩年新增量是非常龐大的數(shù)字。

　　當(dāng)前，大量商業(yè)地產(chǎn)項目在開發(fā)，絕大多數(shù)屬于規(guī)劃控制之外，所以開發(fā)商、投資者需要謹(jǐn)慎投資。

　　為防止過度供應(yīng)，北京市將控制城市中心區(qū)的大型百貨和現(xiàn)有購物中心的數(shù)量及規(guī)模。按照北京市相關(guān)規(guī)劃，今后營業(yè)面積在1萬平方米以上的大型商場只能布局在市級商業(yè)中心和大型多功能購物中心內(nèi)，營業(yè)面積在1萬平方米以上的倉儲式商場只能布局在三環(huán)路以外，5千平方米以上的大型超市與相鄰的大型超市之間距離不得少于4000米。

北京市商業(yè)市場發(fā)展分析

　　一、商業(yè)市場發(fā)展分析

　　北京市的首都地位奠定了其商業(yè)市場的多樣化和競爭異常激烈。同時，也意味著比較高的發(fā)展速度。

　　二、社會消費品零售總額

　　2004年北京全年實現(xiàn)社會消費品零售額2191.8億元，增長14.4%。其中，吃類商品零售額610.8億元，增長22.7%；穿類商品零售額242.1億元，增長15%；用類商品零售額1224.6億元，增長8.2%。

　　居民消費結(jié)構(gòu)穩(wěn)步升級，汽車、家居、通訊類商品消費快速增長。全年銷售機動車44.7萬輛，比上年增長9.8%。其中，新車30.4萬輛，增長3.9%；舊車14.3萬輛，增長24.8%。

　　在限額以上商業(yè)企業(yè)零售額中，與住宅消費相關(guān)的建筑及裝潢材料類商品零售額增長1倍，家具類商品零售額增長11.8%，家用電器和音像器材類商品零售額增長18.8%；通訊器材類商品零售額增長41%。

　　新型業(yè)態(tài)進一步發(fā)展。年末全市連鎖商業(yè)企業(yè)達到152個，實現(xiàn)零售額635.2億元，分別增長4.1%和32.6%。連鎖商業(yè)零售額占社會消費品零售額的比重達到29%。

　　商業(yè)布局逐步改善。年末，郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)連鎖超市、便利店達到443家，比上年末增長1.5倍。

　　限額以上批發(fā)零售企業(yè)經(jīng)營狀況良好。全年實現(xiàn)銷售收入5028.8億元，比上年增長24%。其中，批發(fā)業(yè)4122.4億元，零售業(yè)906.3億元，分別增長30%和2.6%。全年實現(xiàn)利潤167.4億元，增長1.1倍；實現(xiàn)利稅218.8億元，增長70.5%。

　　三、零售商業(yè)發(fā)展特點

　　隨著整體經(jīng)濟環(huán)境向好，北京市消費品市場處于穩(wěn)中趨旺之勢，當(dāng)前消費品市場運行有較好發(fā)展趨勢的是假日消費品市場、晚間消費市場、家居消費市場、服務(wù)消費市場等，從業(yè)態(tài)組合來看，體驗業(yè)態(tài)得到消費市場的關(guān)注，其市場份額呈現(xiàn)增長態(tài)勢。

　　國外中等發(fā)達國家的人均商業(yè)面積約1.2㎡左右，而目前北京人均商業(yè)面積才為0.8㎡，商業(yè)發(fā)展前景廣闊。

　　近年來城區(qū)二、三環(huán)附近有多個商城開業(yè)，許多大型物業(yè)也正在興建或改建，各類熱點地區(qū)綜合性物業(yè)、中小型餐飲零售商業(yè)也快速增加。北京零售市場過去往往主要以單幢獨立經(jīng)營的百貨公司、倉儲式商店、中小型商場以及購物步行街為主。與之相比，最近開業(yè)的幾家大商場紛紛添加現(xiàn)代元素，除涌現(xiàn)不少新的服裝品牌，也融合了娛樂，餐飲等商戶，令北京的商業(yè)與國際商業(yè)接軌。

　　運營商漸漸掌握商場定位、商戶組合、租金走勢等策略性元素，租賃市場開始走出低谷，呈上升趨勢。在挑選租客方面運營商也開始表現(xiàn)出審慎的態(tài)度，以維護物業(yè)定位。租金的走勢呈現(xiàn)兩極化，個別熱門樓盤不但叫價堅挺，而且還出現(xiàn)店鋪供不應(yīng)求的現(xiàn)象，如國貿(mào)商城、東方新天地，另一方面有部分購物中心的租金則出現(xiàn)疲軟現(xiàn)象。同時，市場逐步活躍且交易程序和規(guī)定日趨系統(tǒng)化和透明化，越來越多的中小型零售物業(yè)將采用銷售形式。

　　電子、信息類產(chǎn)品、汽車類大型企業(yè)為了建立企業(yè)形象和擴大知名度，紛紛開設(shè)產(chǎn)品專賣店或展示廳直接服務(wù)消費者，從而大大增加市場對高檔零售物業(yè)的需求。

　　越來越多的世界頂級品牌涉足北京市場，此類客戶要求商業(yè)物業(yè)具備高質(zhì)量、高水準(zhǔn)的軟、硬件設(shè)施配置，如黃金位置、一流的商場平面設(shè)計、專業(yè)的品牌店配套管理及完備的物業(yè)管理等。世界二線品牌名店也逐步進入北京市場。形成了較完善的品牌組合。

　　入世后各類進口產(chǎn)品關(guān)稅逐漸下降，價格逐漸降低。國內(nèi)經(jīng)營者將面臨激烈競爭，但同時也將推動零售業(yè)朝著低價格、高質(zhì)量、多樣性方向發(fā)展，從而豐富零售市場。另一方面，政府對外資企業(yè)在華投資的政策將更加透明，外資企業(yè)必將加快開拓國內(nèi)市場的步伐（國外企業(yè)間的競爭），已進入國內(nèi)但一直未進入北京的國外企業(yè)終于進入北京市場，其他未進入中國市場的業(yè)內(nèi)佼佼者也必將隨之進入市場分羹。

　　連鎖企業(yè)方面，2003年北京市擁有各類連鎖總店153家，實現(xiàn)銷售額840.4億元，比上年增長26.9%；實現(xiàn)零售額760.1億元，比上年增長17.2%，連鎖商業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展趨勢。

　　2004年北京零售業(yè)市場整體較為活躍。國外一些著名品牌店有突出表現(xiàn)。建材方面，德國歐倍德、英國百安居、法國的樂華梅蘭等已經(jīng)完成了開店考察工作，開店迅速；超市方面，美國的沃爾瑪、法國的歐尚、迪亞折扣店開業(yè)，另有多家目前正處于報批和選址階段。此外，一些國內(nèi)商業(yè)企業(yè)也加速推進市場，物美綜合超市、超市發(fā)便利店等企業(yè)的拓展也在進行，而北京傳統(tǒng)零售業(yè)著名企業(yè)集團如新燕莎集團、王府井百貨、西單商場、北京華聯(lián)等也均紛紛涉足SHOPPING MALL類項目。

　　從以上北京零售業(yè)發(fā)展?fàn)顩r可以看出，市場競爭加劇，表面上是進入市場的商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)模加大的原因，本質(zhì)上其實是傳統(tǒng)商業(yè)形式不能適應(yīng)消費者的新的需求，包括消費方式，生活方式的需求等。

　　從人們新的消費特點及趨勢來看，休閑娛樂成為購物過程中必不可少的一個重要環(huán)節(jié)，休閑購物成為消費者購物的主要形式，而在整個休閑購物的過程中，購物越來越多的成為休閑娛樂的一部分內(nèi)容，新興的商業(yè)項目應(yīng)該加大對休閑娛樂需求的挖掘，充分考慮休閑娛樂設(shè)施對消費者的吸引作用，以及對購物消費的極大促進作用。

　　四、零售商業(yè)發(fā)展趨勢

　　未來北京市將控制城市中心區(qū)的大型百貨店和現(xiàn)有商業(yè)中心的數(shù)量和規(guī)模。北京市商業(yè)發(fā)展的重點將轉(zhuǎn)移到三環(huán)路外、四環(huán)路的周邊地區(qū)。

　　根據(jù)“十五”計劃，2005年前位于三環(huán)路西、南、北方向的商圈總零售樓面面積將分別控制于10萬至20萬平方米之間，其中南三環(huán)的木樨園及北三環(huán)的馬甸將規(guī)劃為綜合性的商業(yè)中心。

　　有關(guān)部門預(yù)測，未來幾年北京商業(yè)將呈現(xiàn)八大發(fā)展趨勢：零售業(yè)將進一步整合，市場集中度將進一步提高；市場進一步對外開放，更多國外著名零售商將進入北京市場；新興業(yè)態(tài)將保持高速度、高水準(zhǔn)發(fā)展。自動售貨、電子商務(wù)、郵購等無店鋪零售業(yè)態(tài)發(fā)展加快；物流配送業(yè)進一步發(fā)展，將成為流通現(xiàn)代化重要標(biāo)志和企業(yè)獲得競爭優(yōu)勢的源泉；社區(qū)商業(yè)將成為連鎖商業(yè)企業(yè)重點進入的領(lǐng)域；京郊農(nóng)村市場的發(fā)展前景廣闊，以連鎖經(jīng)營為主的現(xiàn)代流通企業(yè)將進一步向鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場延伸；與食品安全相關(guān)的新技術(shù)的開發(fā)應(yīng)用成為熱點；商業(yè)領(lǐng)域信息技術(shù)等新技術(shù)的應(yīng)用將更加廣泛。

　　有關(guān)經(jīng)濟學(xué)家分析認(rèn)為，當(dāng)前的經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)進入了“體驗經(jīng)濟時代”，人們購物、休閑講求更多的多樣性。區(qū)域型社區(qū)商業(yè)街的商業(yè)形式與北京現(xiàn)有的“購物中心”互相補充，會讓北京逐漸具備國際化大都市的商業(yè)特質(zhì)。

　　區(qū)域型社區(qū)商業(yè)街開始迅速興起。隨著北京房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，一些在社區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的“商業(yè)街”正在北京東南西北、城里城外建設(shè)。如百子灣蘋果社區(qū)正在建設(shè)中的“蘋果商業(yè)街”，西南四環(huán)第七街區(qū)800米長的時尚商業(yè)街、亦莊境界1200米長的商業(yè)街等等，一批“社區(qū)”商業(yè)街正在北京興起，由此帶來的“街區(qū)時尚商業(yè)”也正在北京悄悄興起。

　　社區(qū)商業(yè)成為新型商業(yè)理念的先鋒。北京市商務(wù)局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年將繼續(xù)鼓勵成熟的連鎖超市、便利店體系面向社區(qū)，特別是新建居民區(qū)發(fā)展。這種鄰里型購物中心服務(wù)內(nèi)容包括：社區(qū)連鎖超市、便利店搭載洗衣、彩擴、快遞、報刊、快餐、家政以及網(wǎng)上或電話購物等便民服務(wù)功能。

　　新型的鄰里型購物中心將集社區(qū)地域中心、活動中心、消費中心、集散中心和管理中心為一體，這樣，既可以實現(xiàn)商住分離，把各個街坊變成純住宅，不再有沿街商店的喧囂；又可以達到社區(qū)配套資源的有效整合，最大限度地發(fā)揮配套設(shè)施的作用，實現(xiàn)小區(qū)的動靜分離，形成真正的舒適社區(qū)。

　　不難發(fā)現(xiàn)，隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，消費者個性化的需求越來越明顯，傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)及商品結(jié)構(gòu)等難以滿足不斷差異的個性需求。眾多富有特色的社區(qū)型商業(yè)街區(qū)的興起，很好的適應(yīng)了消費者多樣化購物需求的發(fā)展態(tài)勢。

　　五、專業(yè)、批發(fā)商業(yè)發(fā)展態(tài)勢

　　從北京市范圍來看，目前各類批發(fā)市場種類繁多，除去幾個有一定歷史和知名度的專業(yè)批發(fā)商業(yè)區(qū)外，分布相對比較分散。北四環(huán)中關(guān)村的IT批發(fā)商圈，北三環(huán)邊上的郵幣卡批發(fā)市場，西二環(huán)沿線的動物園批發(fā)市場、天意批發(fā)市場、天成批發(fā)市場、官園批發(fā)市場、萬通小商品市場等，東南區(qū)域的潘家園舊貨市場、古玩市場、眼鏡批發(fā)城、十里河建材市場等，崇文區(qū)紅橋批發(fā)市場，豐臺區(qū)的新發(fā)地農(nóng)貿(mào)市場、岳各莊批發(fā)市場市場，以及木樨園服裝批發(fā)市場、大紅門服裝街，沙子口文體用品批發(fā)區(qū)、鞋類批發(fā)區(qū)等，均已形成了一定的行業(yè)內(nèi)知名度，取得了不錯的市場地位。

　　目前木樨園商圈是北京九大市級商業(yè)中心中最具批發(fā)商業(yè)氛圍的一個。這里聚集著華北最有影響的20多個商品交易市場，商業(yè)規(guī)模近90萬平方米，每年僅商品交易額就超過400億元人民幣。

　　大紅門服裝商業(yè)街是木樨園商圈的重要部分，位于京城龍脈———南中軸路上，北起南三環(huán)木樨園，南至涼水河北岸。經(jīng)過多年的市場建設(shè)，形成了以批發(fā)流通為主，帶動產(chǎn)銷的商品流通市場體系，構(gòu)成了較大規(guī)模的大紅門服裝商業(yè)圈。

　　大紅門服裝特色街，二十年前是自然形成的服裝攤一條街，以經(jīng)營價格低廉的服裝而聞名，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展成中國北方最大的服裝集散地，它的發(fā)展，形成了整個南城經(jīng)濟的一個亮點。如果說，大紅門服裝批發(fā)集散地依靠的是政府政策的話，那它的成功發(fā)展與延續(xù)，依靠的就是過人的經(jīng)營思路。北京大紅門服裝批發(fā)商圈，是公認(rèn)的北方最大、實力最強的服裝批發(fā)集散地，同時也是服裝批發(fā)商業(yè)業(yè)態(tài)向規(guī)范化經(jīng)濟發(fā)展的典型楷模。

　　大紅門整個商業(yè)區(qū)域內(nèi)共有服飾、紡織品、鞋帽等綜合市場24家，各類商戶7000多個，從業(yè)人員4萬人，總營業(yè)面積24萬平方米，累計投資5.1億元人民幣，年總交易額300億元人民幣，是中國長江以北地區(qū)最大的服裝集散市場。大紅門服裝城、新世紀(jì)商城等大型服裝和面料市場，在北京乃至華北、東北地區(qū)都享有較高知名度。隨著道路改造拓寬，以南中軸路特色商業(yè)為核心，向東南兩側(cè)輻射，將重點建設(shè)一批規(guī)模較大的商業(yè)及配套設(shè)施，提升整體檔次，形成面向全國的服裝、面料交易中心和功能配套的特色商業(yè)街。

　　為了提升地區(qū)服裝市場的競爭力，豐臺區(qū)政府引入了服裝商業(yè)核心區(qū)（CBC）的概念。服裝商業(yè)核心區(qū)是以服裝產(chǎn)業(yè)為靈魂，結(jié)合相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)（物流、貿(mào)易、教育、營銷服務(wù)等）形成的特色商業(yè)區(qū)域。服裝商業(yè)核心區(qū)對其輻射領(lǐng)域內(nèi)的服裝文化、服裝商業(yè)模式等的發(fā)展具備一定的影響力。

　　雖然目前北京零售市場的銷售額占到了總市場份額的20%以上，并且這個份額以5%的速度增長，但批發(fā)市場的銷售額占到了總份額的將近80%，所以批發(fā)商業(yè)的作用是顯而易見的。盡管如此，這個數(shù)據(jù)逐漸減少的事實讓我們更加認(rèn)識到批發(fā)商業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)。

　　從北京市特別是南城地區(qū)批發(fā)市場發(fā)展的過程和趨勢來看，主要的呈現(xiàn)出以下幾個明顯的特點：

　　第一，未來批發(fā)市場逐步走向規(guī)�；�。隨著我國零售業(yè)市場的全面放開，外資零售企業(yè)的加快進入，國內(nèi)零售市場必將面臨成本和價格的雙重競爭，零售業(yè)競爭的加劇將使小型批發(fā)商業(yè)的生存空間大大縮小。未來批發(fā)商業(yè)的生存必然要通過經(jīng)營的規(guī)模效應(yīng)和專業(yè)化的物流配送來獲得空間。

　　第二，商品種類的細分化趨勢日漸明顯。就木樨園服裝批發(fā)商圈來看，一些細分的產(chǎn)品批發(fā)（如童裝、針織、窗簾布藝、皮革等）市場開始形成相對集中的經(jīng)營區(qū)域和規(guī)�；�的發(fā)展。

　　第三，大中型專業(yè)批發(fā)市場對各類經(jīng)營配套設(shè)施特別是物流、停車的配套要求日益強烈。近年來我國汽車消費的高速增長使得商業(yè)項目對停車規(guī)模的需求越來越高，一些幾年前開業(yè)或歷史較長的批發(fā)商業(yè)在發(fā)展中受到停車及物流的極大制約，也為新興項目提供了在配套設(shè)施規(guī)劃上的借鑒。

　　從市場空間上看，商業(yè)市場銷售點的分散性和數(shù)據(jù)的大量性決定了廠家要在市場上立足，必須通過各級批發(fā)分銷，擴大產(chǎn)品的覆蓋面，批發(fā)商作為通路的力量是不可阻擋，也無法替代的，不過發(fā)展的前提有兩個，一個是批發(fā)商自身經(jīng)營意識的全面提高，另一個是政府積極扶持，創(chuàng)造有利批發(fā)市場發(fā)展的大環(huán)境。

　　對于批發(fā)業(yè)的調(diào)整是加入世貿(mào)組織之后的迫切要求。北京市政府也正嘗試整合現(xiàn)有批發(fā)商業(yè)資源，積極引進國內(nèi)外著名品牌，培育一批專業(yè)化的總經(jīng)銷商和總代理商，加快引進國際上專門為企事業(yè)單位和中小商戶服務(wù)的批發(fā)業(yè)態(tài)，逐步替代傳統(tǒng)小商品和日用工業(yè)品批發(fā)市場。

　　按照規(guī)劃，未來南城將形成木樨園、大紅門兩個市級商業(yè)中心。從這個意義上講，未來的木樨園將形成較為繁榮的以批發(fā)為主的商圈。目前百榮世貿(mào)商城以及木樨園世貿(mào)商業(yè)中心一期的相繼開業(yè)，使得本區(qū)域的批發(fā)商業(yè)市場供給突然放量，未來幾年大紅門區(qū)域還會有福成布藝、大紅門服裝城三期等16萬平米的專業(yè)批發(fā)商業(yè)相繼投入市場，如果經(jīng)營得當(dāng)，將會大大提升本區(qū)域的國內(nèi)甚至國際市場影響力。