商業(yè)項(xiàng)目廣告操作流程

市場(chǎng)調(diào)查→廣告基點(diǎn)→品牌定位→客戶定位→廣告創(chuàng)作設(shè)計(jì)→廣告推廣→效果評(píng)估→品牌管理

商業(yè)地產(chǎn)廣告常用八大訴求點(diǎn)：

地段、價(jià)格、交通便利、付款方式、商家、配套、經(jīng)營(yíng)模式、情感需求

商業(yè)地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)思維創(chuàng)新：

1、主題創(chuàng)新：廣告目標(biāo)+信息個(gè)性+消費(fèi)心理（顯眼、易懂、刺激、統(tǒng)一、獨(dú)特，避免同一化、擴(kuò)散化、共有化）；

2、構(gòu)思創(chuàng)新：構(gòu)思與主題的切合；

3、形象創(chuàng)新：形象決定成敗。

 “綿里藏針”廣告模式：

模式一：營(yíng)造品牌優(yōu)勢(shì)

1、開(kāi)發(fā)商本身的品牌營(yíng)銷

2、開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的品牌營(yíng)銷

3、塑造全新的品牌營(yíng)銷

模式二：1+1＞2推廣模式

核心概念：“化敵為友”，互存共榮，聯(lián)合宣傳，雙方共贏。

模式三：牽手政府

核心概念：政策支持和引導(dǎo)，樹(shù)立投資者信心。

商業(yè)項(xiàng)目廣告操作流程：

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售策略全案

別出心裁的構(gòu)思＋迎合客戶心理

策略一、商業(yè)物業(yè)的暢銷“方程式”

步驟１、市場(chǎng)調(diào)研：制定市場(chǎng)營(yíng)銷策略的前提和基礎(chǔ)；

步驟２、供需分析：對(duì)特定地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)研究；

步驟３、地段分析：商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵；

步驟４、項(xiàng)目定位：市場(chǎng)定位、功能定位、業(yè)態(tài)定位、檔次定位；

步驟５、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)：符合商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、檔次定位；

步驟６、確定銷售方案：結(jié)合廣告、價(jià)格等，善于運(yùn)用銷售控制策略。

策略二、洞悉投資消費(fèi)者心理

對(duì)策１、直擊心穴：別具特色的廣告，樹(shù)立品牌效應(yīng)；

對(duì)策２、創(chuàng)新主題：新穎的經(jīng)營(yíng)模式，極具潛力的成長(zhǎng)空間，物有所值；

對(duì)策３、性價(jià)誘惑：發(fā)達(dá)國(guó)家商鋪是住宅的６－８倍，我國(guó)是２－３倍；

對(duì)策４、返租回報(bào)：實(shí)實(shí)在在的好處，有效解開(kāi)投資心結(jié)；

對(duì)策５、利潤(rùn)追求：投資者最關(guān)心的是利潤(rùn)回報(bào)：保值＋增值，錢生錢，利潤(rùn)高（周期為６－８年，回報(bào)率約為１０％）；

策略三、最具攻擊性租售技巧

一、出售實(shí)戰(zhàn)技巧：

技巧１、先售住宅后售鋪

技巧２、只售不租

技巧３、以租驗(yàn)售

技巧４、以租代售

技巧5、以租養(yǎng)貸

技巧6、先租后售

技巧7、試用租售

技巧8、回購(gòu)銷售

技巧9、“薄利多銷”

技巧10、免息返本

技巧１1、拍賣銷售

技巧１2、升值銷售

二、出租應(yīng)對(duì)技巧

１、差異化租金策略——品牌的差異化決定；

２、整體出租

優(yōu)勢(shì)：投入成本約等于零，工作量小；風(fēng)險(xiǎn)性小，綜合回報(bào)值高；無(wú)需投入人力物力資源進(jìn)行管理；待物業(yè)升值和社區(qū)成熟后能收回經(jīng)營(yíng)，遠(yuǎn)期回報(bào)值高。

劣勢(shì)：失去經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，可能出現(xiàn)人流混雜對(duì)物業(yè)形象有損的現(xiàn)象；承擔(dān)短期內(nèi)無(wú)法實(shí)現(xiàn)高回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。

３、大面積分租——按功能組合分區(qū)，分割成大面積，整片招租；

４、散鋪出租——招租工作量大，成本高，風(fēng)險(xiǎn)大，管理復(fù)雜。

策略四、商業(yè)物業(yè)營(yíng)銷創(chuàng)意33計(jì)

全程式論壇營(yíng)銷手法、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、社區(qū)文化和商業(yè)互動(dòng)、新／老城區(qū)營(yíng)銷手法、曲線救市營(yíng)銷、復(fù)合商業(yè)營(yíng)銷模式、無(wú)理由退鋪營(yíng)銷創(chuàng)舉、特許經(jīng)營(yíng)加盟、打造一站式國(guó)際商貿(mào)平臺(tái)營(yíng)銷、首席代理營(yíng)銷模式、泛銷售、商鋪拍賣、特色線路、品牌營(yíng)銷、文化營(yíng)銷、經(jīng)濟(jì)適用鋪模式、跨行業(yè)聯(lián)盟營(yíng)銷、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷、高額回報(bào)與保險(xiǎn)營(yíng)銷、投資銀行新概念模式、先經(jīng)營(yíng)后銷售、借“勢(shì)”破竹、化整為零、經(jīng)營(yíng)式商鋪營(yíng)銷。