中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)十大經(jīng)典案例之上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

    研究背景：《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告》是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的首次權(quán)威研究，由中房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)牽頭發(fā)起，建設(shè)部政策研究中心、第一太平戴維斯和漢博顧問(wèn)等單位參與研究和編寫(xiě)，其間將深入11個(gè)城市進(jìn)行專(zhuān)業(yè)調(diào)研，并對(duì)全國(guó)十大商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)典案例進(jìn)行專(zhuān)題研討，由新浪樂(lè)居商業(yè)地產(chǎn)頻道負(fù)責(zé)全程報(bào)道。
　　上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)作為“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)十大經(jīng)典案例”之一，本次研討會(huì)的結(jié)果將整理成文編入《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告》。
　　時(shí) 間：2009年5月20日 15：00—17：00
　　地 點(diǎn)：理想國(guó)際大廈8層新浪樂(lè)居嘉賓聊天室
　　主持人：郭杰 新浪樂(lè)居商業(yè)地產(chǎn)頻道總監(jiān)
　　嘉 賓：
　　曲德君 萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理
　　徐偉成 第一太平戴維斯估值及專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)有限公司項(xiàng)目策劃部總經(jīng)理　　王永 北京漢博投資顧問(wèn)有限公司 執(zhí)行董事
　　以下是本次上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)案例研討會(huì)的圖文實(shí)錄：
　　主持人：各位業(yè)界的朋友、各位網(wǎng)友，大家下午好！歡迎大家來(lái)到“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)十大經(jīng)典案例”研討的第三站，今天我們將要研討的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。非常榮幸邀請(qǐng)到萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理曲德君先生做客新浪樂(lè)居嘉賓聊天室，另外還有兩位老朋友，第一太平戴維斯的徐總和漢博顧問(wèn)的王總，歡迎各位的到來(lái)。
　　在4月24日新浪樂(lè)居舉辦的“2009中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)年會(huì)”上，歷時(shí)3個(gè)多月的《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告》成功發(fā)布�！爸袊�(guó)商業(yè)地產(chǎn)十大經(jīng)典案例”作為《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告》的一部分，將于今年下半年獨(dú)立印刷成冊(cè)后推出。
　　下面我們正式開(kāi)始今天的研討，有請(qǐng)第一太平戴維斯和漢博顧問(wèn)兩位業(yè)內(nèi)資深人士對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)的曲總提出專(zhuān)業(yè)的問(wèn)題。
　　王永：其實(shí)我們來(lái)這里是為了學(xué)習(xí)。為什么說(shuō)是學(xué)習(xí)呢？因?yàn)槲矣X(jué)得萬(wàn)達(dá)這十幾年來(lái)的確是走在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)口浪尖上，說(shuō)它是老大一點(diǎn)也不過(guò)分，它總是跟隨著時(shí)代的進(jìn)步來(lái)轉(zhuǎn)換自己的角色。十幾年前，我在南京新街口生活過(guò)，在那里有一個(gè)南京生活大廣場(chǎng)，現(xiàn)在想一想我覺(jué)得做可惜了，地段非常好，成熟商圈的位置，但只做了一個(gè)沃爾瑪、家居店和一些商鋪，經(jīng)營(yíng)情況不是很理想。那個(gè)時(shí)候有約束條件，萬(wàn)達(dá)的資金量不夠，可能需要通過(guò)商業(yè)本身的銷(xiāo)售來(lái)平衡現(xiàn)金，導(dǎo)致出現(xiàn)了一系列的問(wèn)題，包括沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)的問(wèn)題。
　　我想自從我前年幾次去了寧波以后，看到寧波的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和北京東邊的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)后，其實(shí)給我的一個(gè)感覺(jué)是萬(wàn)達(dá)完全變了。從原來(lái)在比較狹義的、商業(yè)地產(chǎn)里平衡現(xiàn)金流、留下資產(chǎn)的策略走向一種大的、城市綜合體的策略。把商業(yè)作為城市綜合體的核心基石，奠定項(xiàng)目的影響力。同時(shí)留下一個(gè)優(yōu)質(zhì)的、成長(zhǎng)性很好的資產(chǎn)。通過(guò)其他的，包括公寓、寫(xiě)字樓這些快速變現(xiàn)的資產(chǎn)來(lái)平衡資金流。我的理解可能這種策略代表了萬(wàn)達(dá)在勢(shì)力擴(kuò)張后、資本擴(kuò)張后有了資本勢(shì)力、全新的全國(guó)復(fù)制的新的商業(yè)模式，這是我自己的理解。
　　這是第一個(gè)問(wèn)題，萬(wàn)達(dá)作為一個(gè)整體，上海的模式也好，或者是北京東邊的模式也好，是不是代表了萬(wàn)達(dá)新的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式？
　　萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 曲德君
　　曲德君：首先感謝主辦方提供這樣難得的交流機(jī)會(huì)。萬(wàn)達(dá)發(fā)展的真諦只有我們王健林董事長(zhǎng)心里最清楚，我們?nèi)f達(dá)有一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈，我們是各自在不同的業(yè)務(wù)鏈和環(huán)節(jié)上在做工作。王總剛剛提的這一點(diǎn)，在我的概念中是非常清晰的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品變化的歷程，第一代我們叫單店，第二代叫組合店，第三代稱為城市綜合體，目前正處于第三代發(fā)展的過(guò)程中。像上海這種項(xiàng)目實(shí)際上就是第三代。這也是這幾年在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中不斷地探索、不斷地總結(jié)分析，進(jìn)行創(chuàng)新，提出萬(wàn)達(dá)自己的發(fā)展模式。
　　第一代單店的位置應(yīng)該說(shuō)都比較好，我們建了6個(gè)，但是作為整體購(gòu)物中心的概念還不是很強(qiáng)，第一代只是單棟建筑，商業(yè)規(guī)模也不夠，對(duì)市場(chǎng)的影響力不強(qiáng)，給經(jīng)營(yíng)上也帶來(lái)很大的壓力。所以在第一代的基礎(chǔ)上很快轉(zhuǎn)到了第二代組合店，也建了6個(gè)，基本上是三棟或五棟樓在一起，但基本上都是各自獨(dú)立的，業(yè)態(tài)上也分得很清楚，但是商業(yè)動(dòng)線缺少聯(lián)系。像天津、武漢、南寧等等都是這樣的，只是局限在一個(gè)小圈子或小的區(qū)域。
　　第三代城市綜合體是從2006年正式開(kāi)始的，我們一年內(nèi)開(kāi)業(yè)了北京、寧波、上海三座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，城市綜合體本身業(yè)態(tài)有了很大的變化，有購(gòu)物中心、公寓、住宅、酒店、寫(xiě)字樓等等，全部在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，其中購(gòu)物中心內(nèi)還通過(guò)一條大型室內(nèi)商業(yè)步行街與各大主力店自然銜接為一體。在商業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)等等方面比以前更加成熟了，真正做成了整體的、有規(guī)模的購(gòu)物中心，多功能、多業(yè)態(tài)組合在這里體現(xiàn)出來(lái)了，而且相互的聯(lián)系性是非常好的。
　　萬(wàn)達(dá)從第一代、第二代、到第三代產(chǎn)品一直在探索，如何能夠解決我們自己資金的平衡、發(fā)展的規(guī)模、速度等等都在考慮，目前來(lái)講第三代產(chǎn)品比較適應(yīng)目前萬(wàn)達(dá)的發(fā)展趨勢(shì)。
　　王永：萬(wàn)達(dá)的第三代模式有幾個(gè)前提條件，得有足夠的錢(qián)。沒(méi)有錢(qián)的話，這么大面積的地塊、這么大體量的物業(yè)是承接不下來(lái)的，酒店、商業(yè)都很耗錢(qián)的，很多開(kāi)發(fā)商想學(xué)你們，沒(méi)法學(xué)得來(lái)。要學(xué)的話只能是從頭學(xué)起，沒(méi)有那么多錢(qián)。
　　曲德君：做這種大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，或者是綜合體項(xiàng)目，能夠同時(shí)啟動(dòng)百萬(wàn)平方米的物業(yè)確實(shí)是需要一定的現(xiàn)金，需要一個(gè)相對(duì)比較成熟的資本積累或者是融資渠道，相互來(lái)配合、平衡。
　　王永：我的第二個(gè)問(wèn)題是，上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)工時(shí)是在一個(gè)次級(jí)商圈或新興商圈，寧波也是一樣的，周邊只有一個(gè)麥德龍。你們的第三代產(chǎn)品大多數(shù)是都是處于一個(gè)次級(jí)商圈或者是新興商圈中，在開(kāi)業(yè)的這幾個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的商業(yè)業(yè)態(tài)、組合，跟這個(gè)商圈的特征扣得還是比較緊的。怎么把區(qū)位的特征在項(xiàng)目中進(jìn)行體現(xiàn)？
　　曲德君：項(xiàng)目體現(xiàn)區(qū)位的特征有它的個(gè)性和共性方面。從共性的角度來(lái)講，萬(wàn)達(dá)目前所選擇的城市綜合體發(fā)展模式，就是一個(gè)大的整體的概念，其中也包括了對(duì)購(gòu)物中心的模式和定位規(guī)劃等等，這個(gè)城市綜合體具備了強(qiáng)大的聚合效應(yīng)。我們是要選擇可以快速發(fā)展、快速?gòu)?fù)制的模式。在次級(jí)商圈也好，新興商圈也好，整個(gè)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、規(guī)劃等方面跟整體規(guī)劃是密不可分的。
　　作為區(qū)域來(lái)講，上海這個(gè)項(xiàng)目區(qū)位還是很不錯(cuò)的，雖然以前也是一個(gè)商圈，但是檔次比較低，商業(yè)模式單一、形象也比較差，在上海市來(lái)講，楊浦區(qū)的消費(fèi)水平也相對(duì)偏低。但是對(duì)于一個(gè)城市來(lái)講，經(jīng)過(guò)這幾年的發(fā)展，城市的基礎(chǔ)是比較成熟的，雖然楊浦區(qū)打造的是新區(qū)的概念，但它其實(shí)是一個(gè)老城區(qū)，有足夠的居民、有很多學(xué)校，對(duì)商業(yè)還是有需求的，一定會(huì)有市場(chǎng)的，所以區(qū)位很好。
　　另外在規(guī)劃來(lái)講，進(jìn)入第三代城市綜合體注重店與店間的聯(lián)系、相互業(yè)態(tài)的錯(cuò)位等等，在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)階段考慮得比較好。另外五角場(chǎng)這個(gè)項(xiàng)目從規(guī)模上來(lái)講與這個(gè)商圈是比較匹配的。太小了沒(méi)有影響力，過(guò)大則運(yùn)營(yíng)起來(lái)負(fù)擔(dān)過(guò)重�？偟慕ㄖ�面積是33萬(wàn)平方米，但是純商業(yè)經(jīng)營(yíng)的面積是21萬(wàn)平方米，這樣真正能夠形成規(guī)模效應(yīng)，建成后可以自己獨(dú)立形成商圈。
　　另外從定位和我們的業(yè)態(tài)組合上來(lái)講，我們沒(méi)有一味去追求高端或者是品牌，更多的是能夠貼近于市場(chǎng)，真正以市場(chǎng)為導(dǎo)向。在這種情況下我們的定位還是比較準(zhǔn)確的，更加符合周邊市場(chǎng)消費(fèi)的水平，從初期開(kāi)始是比較符合的。有了規(guī)模，在業(yè)態(tài)組合來(lái)講更多注重了餐飲、休閑、娛樂(lè)，包括生活配套等方面占了很大的比重。有些東西都是市民生活過(guò)程中所必須的，像餐飲等等，從定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃來(lái)講是比較好的。
　　另外從商圈的經(jīng)營(yíng)上來(lái)講，能夠形成一個(gè)整體，整體在推萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，讓大家感覺(jué)到來(lái)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)什么都有，這種綜合優(yōu)勢(shì)能夠通過(guò)萬(wàn)達(dá)自己的管理和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中發(fā)布到、告知到市場(chǎng)中，讓更多消費(fèi)者知道這里有什么東西，而不是國(guó)美做國(guó)美的宣傳，沃爾瑪做沃爾瑪?shù)男麄�，巴黎春天做巴黎春天的宣傳，我們一起宣傳，能夠把�?xiàng)目整體的商業(yè)經(jīng)營(yíng)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)出來(lái)。大體上是這樣的，我們這個(gè)商圈盡可能地與這個(gè)次級(jí)商圈相符合。在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中也是以這個(gè)商圈為主導(dǎo)、為最終的支持對(duì)象，算是比較成功的。
　　王永：上海萬(wàn)達(dá)這個(gè)項(xiàng)目周邊開(kāi)業(yè)的大部分群體是居民和學(xué)生，定位是不是針對(duì)這兩個(gè)人群？有沒(méi)有特定考慮學(xué)生群體在消費(fèi)中的特殊性
　　曲德君：在我們定位的過(guò)程中，目前來(lái)講萬(wàn)達(dá)發(fā)展的不但是上海這個(gè)項(xiàng)目，通常來(lái)講我們是定位時(shí)尚、年輕化偏多一些。有兩個(gè)方向，一個(gè)是時(shí)尚、年輕，另外一個(gè)是家庭消費(fèi)，這兩個(gè)在某些方面是可以結(jié)合到一起的。從我們的業(yè)態(tài)當(dāng)中可以看出來(lái)，有影城、KTV、有書(shū)城、電玩城等等，這些組合在一起去就好了，對(duì)于年輕的學(xué)生來(lái)說(shuō)是這樣的。除了文化休閑娛樂(lè)方面外，還有餐飲也是老百姓、商務(wù)人士都需要的。
　　王永：萬(wàn)達(dá)開(kāi)了以后，是不是幫助這個(gè)商圈的輻射范圍提升了呢？原來(lái)來(lái)五角場(chǎng)的人是周邊的居民，現(xiàn)在這個(gè)商圈開(kāi)了，會(huì)把這個(gè)范圍拉大，消費(fèi)人群中是不是有一些不是楊浦區(qū)的人過(guò)來(lái)消費(fèi)？
　　曲德君：項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前這個(gè)商圈還是比較差的，在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，五角場(chǎng)的街道、馬路上很少有人。開(kāi)業(yè)慶典當(dāng)天，五角場(chǎng)突然來(lái)了很多人，真感覺(jué)到不知道這些人從哪里來(lái)的。上海萬(wàn)達(dá)有一個(gè)下沉廣場(chǎng)，開(kāi)業(yè)前三四天，我站在下沉廣場(chǎng)邊上在發(fā)愁：如果開(kāi)完業(yè)以后沒(méi)有人怎么辦？因?yàn)橄鲁翉V場(chǎng)從這頭看到那頭基本上就是三五個(gè)人，過(guò)馬路的人都沒(méi)有。第二天早上開(kāi)業(yè)慶典的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)廣場(chǎng)里人滿了，等回過(guò)頭再看下沉廣場(chǎng)就是人流穿梭的感覺(jué)。五角場(chǎng)區(qū)域的環(huán)境來(lái)講是還是比較成熟的，實(shí)際上是缺了這個(gè)東西。開(kāi)完業(yè)以后，對(duì)整個(gè)商圈或者是城市的改變起到了很大的作用。
　　從原有的商業(yè)圈是城鄉(xiāng)接合部，現(xiàn)在五角場(chǎng)這個(gè)項(xiàng)目在上�？梢运闶且粋�(gè)比較名副其實(shí)的城市的副中心了。在這個(gè)過(guò)程中萬(wàn)達(dá)的項(xiàng)目是起了一個(gè)重要的作用。
　　從消費(fèi)群上來(lái)講，初期調(diào)研，我們是2006年12月23號(hào)開(kāi)業(yè)的，2007年初時(shí)做過(guò)一次調(diào)查，我們至少一個(gè)季度要做一次調(diào)查，周邊1.5公里、2公里以外市中心過(guò)來(lái)的人不到10%，五角場(chǎng)周邊以外來(lái)的人差不多能夠達(dá)到60%，原有的90%的比例在逐步下降，它的比重只能占到40%左右。從年齡段上來(lái)講，有一個(gè)統(tǒng)計(jì)，20歲到30歲的人群可以占到55%，以家庭為單位的消費(fèi)能夠占到41%。這是我們?cè)?009年一季度做調(diào)研時(shí)的數(shù)據(jù)。
　　現(xiàn)在兩年了，包括品牌我們也在不斷地?fù)Q代、在調(diào)整，有很多店原來(lái)只做市中心的，現(xiàn)在在五角場(chǎng)也都做了，像H#amp#M，它的影響力也在不斷提升，能夠更好地滿足周邊的消費(fèi)，很多人會(huì)選擇在五角場(chǎng)可以消費(fèi)的東西就不需要再往市中心跑了。
　　王永：請(qǐng)曲總用一句話來(lái)總結(jié)一下上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。我經(jīng)常跟開(kāi)發(fā)商說(shuō)，一個(gè)項(xiàng)目，如果沒(méi)有想明白，他是說(shuō)不明白的，沒(méi)想明白、沒(méi)說(shuō)明白，那么項(xiàng)目就是做不明白的。我想萬(wàn)達(dá)的這個(gè)項(xiàng)目做得比較明白了，應(yīng)該是在之前就想得很明白了。
　　曲德君：我們最近在做一個(gè)叫《萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)》的雜志，我們選的第一篇?jiǎng)?chuàng)刊文章就叫“改變城市”，案例就是上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。要用一句話來(lái)講的話，從商業(yè)地產(chǎn)角度來(lái)講，上海這個(gè)項(xiàng)目是非常成功的項(xiàng)目。
　　還有一個(gè)數(shù)據(jù)可以證明，五角場(chǎng)這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在的變化，在2008年第三季度的時(shí)候，上海購(gòu)物中心協(xié)會(huì)有一個(gè)統(tǒng)計(jì)，2008年第三季度上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)娛樂(lè)餐飲業(yè)態(tài)在上海市購(gòu)物中心所有業(yè)態(tài)中名列第一，全年娛樂(lè)餐飲上海五角場(chǎng)在上海購(gòu)物中心中是前三。百貨零售業(yè)態(tài)上海五角場(chǎng)全年在上海市是前列前五。
　　王永：在上海跟萬(wàn)達(dá)比較類(lèi)似的還有一個(gè)項(xiàng)目，正大廣場(chǎng)。應(yīng)該說(shuō)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的位置、擁有的基礎(chǔ)比它好，別看它在浦東，這是它開(kāi)業(yè)前幾年一直很苦惱、很困惑的事，因?yàn)闆](méi)有人。正大廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)以來(lái)調(diào)整得很好，從高端調(diào)到中高端，現(xiàn)在調(diào)到做家庭消費(fèi)，它也漸漸好起來(lái)了。曲總能不能說(shuō)一下萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)跟正大廣場(chǎng)的區(qū)別在哪里？
　　曲德君：我去過(guò)很多次正大，它比我好的地方是經(jīng)營(yíng)的時(shí)間是比較長(zhǎng)，在一個(gè)城市中經(jīng)歷相對(duì)較長(zhǎng)的培育期，它所處的位置，就在同一個(gè)時(shí)間點(diǎn)來(lái)評(píng)判的話，它的客層跟我們的不同，它有些品牌做得不錯(cuò)，相對(duì)來(lái)講有很多國(guó)際時(shí)尚品牌希望第一站進(jìn)到它那里，在浦東和楊浦來(lái)比的話它本身更加國(guó)際化一些。這幾年在不斷地調(diào)檔升級(jí)過(guò)程中，也在注重業(yè)態(tài)組合各個(gè)方面，其實(shí)在業(yè)態(tài)組合功能方面有很多相似的地方，只是在定位上、面對(duì)的客層選擇上不太一樣。我們更注重于偏向家庭消費(fèi)，正大偏向于白領(lǐng)消費(fèi)。但是這兩個(gè)項(xiàng)目在上海都是比較有影響力的。
　　五角場(chǎng)從萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的進(jìn)入后得到了快速提升，今天看到五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)這個(gè)項(xiàng)目位置很好，其實(shí)就缺這么一個(gè)東西。但當(dāng)時(shí)周邊的城市環(huán)境，我們的心里還是多少有一點(diǎn)擔(dān)心的。
　　王永：我補(bǔ)充一點(diǎn)，區(qū)別在哪里，在于主力店的配比方面，正大比萬(wàn)達(dá)主力店少，萬(wàn)達(dá)的多一些，這是很關(guān)鍵、很敏感的一個(gè)話題。一個(gè)新興商圈或者是次級(jí)商圈的購(gòu)物中心，我一直傾向于有一個(gè)比較大的主力店，能夠很容易存活，幫你渡過(guò)養(yǎng)商期，但是租金的成長(zhǎng)性可能會(huì)差，不少開(kāi)發(fā)商干不了這事。關(guān)鍵是萬(wàn)達(dá)在土地成本控制、建安造價(jià)的控制上有很高的水平才能做到這一點(diǎn)。
　　我的問(wèn)題是什么呢，萬(wàn)達(dá)的幾個(gè)廣場(chǎng)都出現(xiàn)了超過(guò)40%甚至是50%都不止的主力店配比，很大一部分租金是比較低，或者租金成長(zhǎng)性是比較差的。這部分你們是怎么考慮？怎么解決的？
　　商業(yè)地產(chǎn)最重要的是使用功能
　　曲德君：首先我們?cè)诎l(fā)展的過(guò)程中也是以項(xiàng)目本身的運(yùn)作來(lái)考慮進(jìn)行決策的，這個(gè)項(xiàng)目本身的運(yùn)作是可以能夠保障正�，F(xiàn)金流的平衡。至少在我們集團(tuán)內(nèi)部自己是可以做到平衡，這樣才能繼續(xù)發(fā)展。不可能讓某一個(gè)項(xiàng)目來(lái)捆住，萬(wàn)達(dá)不單是做一個(gè)項(xiàng)目。好多企業(yè)是三年、五年做一個(gè)購(gòu)物中心或商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目對(duì)購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)并不是主導(dǎo)。我們的綜合體中購(gòu)物中心是占有很核心的物業(yè)形態(tài)，必須要在整體運(yùn)作模式上找到我們的平衡。這是其一。
　　其二，當(dāng)?shù)谝魂P(guān)能夠把這個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作的成功，至少?gòu)拈_(kāi)發(fā)的角度來(lái)講能夠運(yùn)作成功，這只是第一步。商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值表現(xiàn)在不同的方面，如果純粹為了做一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目而做商業(yè)項(xiàng)目，一定會(huì)把投資回報(bào)看得很重、放在第一位。如果你想做商業(yè)地產(chǎn)的話，應(yīng)該看到它的價(jià)值體現(xiàn)的多重性，隨著物業(yè)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中是在不斷升值的。這對(duì)于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)商來(lái)講是要考慮的重要方面。
　　另外要解決項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后作為成功產(chǎn)品能不能再融資，變成一個(gè)金融產(chǎn)品的問(wèn)題。金融產(chǎn)品目前在國(guó)內(nèi)所處的階段不同，但是也有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)綜合體等等也可以解決資金的問(wèn)題。從這個(gè)情況下來(lái)講，我們會(huì)選擇找到自己的平衡點(diǎn)。
　　從另外一個(gè)方面來(lái)考慮，既然我們選擇了做商業(yè)地產(chǎn)，而且要跨區(qū)域、大規(guī)模發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)就要把眼光放的遠(yuǎn)一點(diǎn)。要想達(dá)到一個(gè)遠(yuǎn)期的目標(biāo)近期必須要有保障，就是經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定。所以你們看到萬(wàn)達(dá)所選擇的項(xiàng)目到了第三代城市綜合體時(shí)并不是在城市最核心的商圈里，那個(gè)可能不太符合我們。買(mǎi)最核心的、地價(jià)相當(dāng)高的地段來(lái)做一個(gè)酒店等形態(tài)造價(jià)太高了。所以我們?cè)诖渭?jí)商圈等等區(qū)域找能夠符合目前綜合體這種模式的途徑，這是很重要的前提條件。有了這一點(diǎn)，在這個(gè)過(guò)程中從開(kāi)發(fā)角度解決后，第二步就要解決經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題了。經(jīng)營(yíng)問(wèn)題我們非常清楚，不可能所有的都做成大面積的精品店，那樣的話租金高。但是高只是眼前的，可能在招商過(guò)程中心情比較好，經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)很痛苦。要借助主力店的品牌、主力店的穩(wěn)健、很強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)能力，大家共同把這個(gè)項(xiàng)目從經(jīng)營(yíng)過(guò)程中能夠成功，這個(gè)項(xiàng)目才算成功。商業(yè)地產(chǎn)最主要的是使用功能，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的過(guò)程，就不能產(chǎn)生價(jià)值。就像您買(mǎi)一個(gè)F1賽車(chē)很酷，但是開(kāi)到馬路上警察都不讓你開(kāi)，這是不切實(shí)際的，商業(yè)項(xiàng)目一定要考慮使用功能。尤其商業(yè)地產(chǎn)作為這一部分來(lái)講是很強(qiáng)的部分，如果沒(méi)有經(jīng)營(yíng)在里面的話，是不會(huì)產(chǎn)生價(jià)值的。前期開(kāi)發(fā)要合理，到了后期經(jīng)營(yíng)時(shí)一定要使經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、有回報(bào)，這樣組合到一起去的物業(yè)才能升值。
　　住宅物業(yè)就不同了，住宅項(xiàng)目建完賣(mài)了就行了，或者是空在那里出租也可以。但是商業(yè)不一樣，有的蓋了半截，就死掉了，其實(shí)那個(gè)地段很好的。
　　王永：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有點(diǎn)兒像美國(guó)的西南航空，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在整體價(jià)值鏈，而不是一個(gè)單點(diǎn)。通過(guò)選址商圈壓低成本出現(xiàn)了現(xiàn)在上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)呈現(xiàn)給我們的樣子。
　　商業(yè)地產(chǎn)最核心的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是招商和后期經(jīng)營(yíng)能力
　　曲德君：其實(shí)可以從兩方面，作為商業(yè)地產(chǎn)解決了自己的運(yùn)作模式后實(shí)際上是解決了地產(chǎn)的問(wèn)題，要把這個(gè)項(xiàng)目干下去，干了一半沒(méi)有人給你干活了怎么辦。第二是要解決商業(yè)的問(wèn)題，萬(wàn)達(dá)目前來(lái)講作為商業(yè)地產(chǎn)來(lái)講可以由若干個(gè)環(huán)節(jié)組成，從選址到規(guī)劃設(shè)計(jì)到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、定單招商、后期運(yùn)營(yíng)等等，劃分為五個(gè)階段，在這里面比較核心的是規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商能力和后期經(jīng)營(yíng)這三個(gè)。相對(duì)來(lái)講選址大家都會(huì)看的，只是看土地怎么規(guī)劃得更合理。只要有錢(qián)，并不缺開(kāi)發(fā)商和承建商，所以要求資金充足、圖紙出來(lái)，這個(gè)沒(méi)有什么核心競(jìng)爭(zhēng)力。規(guī)劃設(shè)計(jì)，目前萬(wàn)達(dá)自己專(zhuān)門(mén)成立了一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)院，從各方面吸納的人才差不多有一百人，這樣設(shè)計(jì)的速度就比較快了。而且在不斷地往里添加我們的標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)驗(yàn)，昨天還在開(kāi)成功項(xiàng)目的復(fù)盤(pán)會(huì)，從前期到后期的人坐到一起討論，哪些是成功的、哪些是失敗的，在以后的項(xiàng)目中哪些需要修正。招商這一塊肯定是要有的，另外就是后期運(yùn)營(yíng)管理，這三個(gè)環(huán)節(jié)是比較重要的。
　　其實(shí)我個(gè)人認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)最最核心的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是什么呢？招商能力和后期經(jīng)營(yíng)能力，因?yàn)檫@兩個(gè)東西是沒(méi)有天花板、沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)的。再好的項(xiàng)目如果規(guī)劃不合理、業(yè)態(tài)組合不合理、定位不合理，商家不來(lái)你這里做，你自己搭了臺(tái)后沒(méi)有人來(lái)唱戲，這個(gè)戲就演不下去，就沒(méi)有人來(lái)消費(fèi)，所以招商很重要。而且在什么時(shí)間段能夠完成招商也是很重要的。你說(shuō)開(kāi)業(yè)，到期后很多項(xiàng)目40%、50%、60%都開(kāi)業(yè)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)我們要求開(kāi)業(yè)時(shí)必須是滿鋪開(kāi)業(yè)的，這樣對(duì)商家才是公平，才能形成項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)，大家共同形成一個(gè)規(guī)模的、商圈的經(jīng)營(yíng)，功能才能完全發(fā)揮出來(lái)。
　　還有一個(gè)最核心的是經(jīng)營(yíng)這一塊，萬(wàn)達(dá)一直以來(lái)是逐步培養(yǎng)和打造我們自己的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，我認(rèn)為這支團(tuán)隊(duì)最大最大的就是責(zé)任。這個(gè)項(xiàng)目的好與壞，就是責(zé)任心，而不是說(shuō)我是做外包、搞委托的，合同期內(nèi)是有指標(biāo)的，做到什么程度有利潤(rùn)，我們這個(gè)項(xiàng)目不是這樣。尤其經(jīng)營(yíng)的標(biāo)準(zhǔn)在哪里，經(jīng)營(yíng)是完全沒(méi)有天花板的。租金做到七塊、八塊一天，做到一段時(shí)候突然掉鋪了，你可以找到很多理由，市場(chǎng)需要培育。第二年漲到十塊也可以，第三年可能就二十幾塊錢(qián)了。最后體現(xiàn)的是經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的能力，做任何事情都是一樣的，就是責(zé)任的問(wèn)題，責(zé)任要直接定位在項(xiàng)目中。
　　王永：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)兩年多了，2007年、2008年的銷(xiāo)售額情況、變化增長(zhǎng)情況怎么樣？
　　曲德君：我們初步統(tǒng)計(jì)了一下，我們對(duì)步行街、精品店的統(tǒng)計(jì)，有的統(tǒng)計(jì)得比較具體一些，但是主力店有些還不在本地，還有稅收等等問(wèn)題，統(tǒng)計(jì)是不完全的�，F(xiàn)在通過(guò)比較準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)加上我們預(yù)估的(像沃爾瑪這幾家都比較好估)，2007年應(yīng)該是18億左右，不包括地下停車(chē)，停車(chē)是3.8萬(wàn)平方米。2008年大約是35億左右。
　　王永：增長(zhǎng)這么快？
　　曲德君：是的，很厲害的。

　　王永：購(gòu)物中心能夠做到35億，21萬(wàn)平方米，確實(shí)很了不起。
　　曲德君：去年五一的時(shí)候有一個(gè)統(tǒng)計(jì)，新世界百貨一天是1200萬(wàn)左右，像東方商廈一天可能只有兩百萬(wàn)，差別非常懸殊，但是我們幾天就能達(dá)到800萬(wàn)以上。上海第一食品是上海最高的，它是一個(gè)食品超市。
　　王永：出租率呢？沒(méi)有空置吧？
　　曲德君：基本上沒(méi)有，準(zhǔn)確說(shuō)可以達(dá)到99%以上。偶爾有的品牌不太好就調(diào)一調(diào)。
　　王永：2007、2008年的租金呢？
　　曲德君：在剛開(kāi)業(yè)的時(shí)候地下大約是七八塊錢(qián)的樣子，步行街精品店那個(gè)地方大約是這樣的。到2008年中旬達(dá)到十塊到十一塊錢(qián)左右。現(xiàn)在一般來(lái)講是在十五到二十之間。租金上漲得也很快，我們這個(gè)項(xiàng)目最大的特點(diǎn)現(xiàn)在還沒(méi)有顯現(xiàn)出來(lái)，到了今年年底明年會(huì)更多了。上海地鐵十號(hào)線今年年底通車(chē)，地鐵站出口就是我們地下一層。當(dāng)時(shí)這個(gè)項(xiàng)目為什么做了一個(gè)地下步行街呢？和地鐵出口是平層的，我們是留好的。從這邊地鐵站下來(lái)以后可以從我們這邊穿過(guò)去到五角場(chǎng)的下沉廣場(chǎng)，當(dāng)時(shí)做了12米寬的街，考慮的是地鐵的客流。如果今年開(kāi)通的話下面就變成了一個(gè)城市的空間了。
　　王永：2007、2008年整年的租金收入？
　　曲德君：超過(guò)三個(gè)億。做任何事情一定要有舍有得，如果沒(méi)有主力店的支撐的話可能還開(kāi)不到這個(gè)樣子。
　　王永：這三個(gè)億的租金收益是不是達(dá)到了當(dāng)年規(guī)劃的預(yù)期呢？
　　曲德君：達(dá)到了，比我們的預(yù)期應(yīng)該好一些。
　　王永：如果三個(gè)億的資金收益，您預(yù)計(jì)上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)可能的投資回收期多少年？
　　曲德君：十年以內(nèi)。
　　王永：十年對(duì)商業(yè)來(lái)講收入還是可觀的。
　　曲德君：肯定是十年以內(nèi)。
　　王永：剛才說(shuō)了每個(gè)項(xiàng)目都是要復(fù)盤(pán)的，您覺(jué)得上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)成功了做得比較好的地方是什么？不足是什么？哪個(gè)地方可以做得更好？
　　曲德君：上海這個(gè)項(xiàng)目的成功，一個(gè)是從規(guī)劃動(dòng)建和商業(yè)規(guī)模來(lái)講，差不多有八萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓，商業(yè)面積比較合理。第二個(gè)方面成功的就是業(yè)態(tài)組合。上海的第一食品是很有名的，相當(dāng)于上海的第一百貨的感覺(jué)，上海人很認(rèn)可的。包括第一食品能夠單獨(dú)建一棟樓，在功能、業(yè)態(tài)配比來(lái)講是比較合理、比較成功的
　　如果今天再做上海項(xiàng)目的話，我相信在建筑結(jié)構(gòu)上還會(huì)發(fā)生一些變化，步行街會(huì)做得更好，建筑間的溝通會(huì)更好。在規(guī)劃過(guò)程中，石景山的項(xiàng)目，現(xiàn)在是幾棟樓之間一調(diào)配就聯(lián)系起來(lái)了，有更強(qiáng)的立體感。上海如果按照現(xiàn)在的規(guī)劃在上面再做一個(gè)步行街的話，像寧波、成都那種步行街做出來(lái)，這個(gè)項(xiàng)目就更漂亮了。如果上海再做一個(gè)比較好的步行街的話這個(gè)項(xiàng)目會(huì)更加成功。
　　王永：我的問(wèn)題先到這里。接下來(lái)有請(qǐng)徐總。
　　商業(yè)項(xiàng)目的成功最終是經(jīng)營(yíng)的成功
　　第一太平戴維斯估值及專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)有限公司項(xiàng)目策劃部總經(jīng)理 徐偉成
　　徐偉成：第一個(gè)問(wèn)題，一個(gè)商戶想進(jìn)五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)要排多長(zhǎng)時(shí)間？像北京新光天地、東方廣場(chǎng)，很多商戶說(shuō)得排兩三年。
　　曲德君：具體多長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有界定。有排隊(duì)的，就得看我們的選擇了。現(xiàn)在我們還處在品牌的調(diào)整和升級(jí)過(guò)程中，并沒(méi)有像新光天地那樣，初期就是一次性全部投入，我們跟他們不太一樣，一開(kāi)始是以市場(chǎng)為導(dǎo)向，今天看來(lái)這個(gè)地方非常旺，當(dāng)時(shí)上海五角場(chǎng)是非常艱難的。而且我們沒(méi)有依賴于任何外界的力量，是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)(企業(yè)專(zhuān)區(qū),旗下樓盤(pán))第一次進(jìn)軍上海、第一次用我們自己的招商團(tuán)隊(duì)，跟今天是沒(méi)法比的。在上海和寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)招商前看到的都是第一代、第二代，第三代產(chǎn)品出來(lái)到底是什么樣子，大家還沒(méi)有概念，對(duì)你有點(diǎn)兒不認(rèn)識(shí)，這時(shí)招商是比較困難的。但總體把握在商圈來(lái)講是稍微偏一點(diǎn)點(diǎn)，現(xiàn)在也在調(diào)整。主要是沒(méi)有界定到底要排多長(zhǎng)時(shí)間，但至少是現(xiàn)在很難找到位置。
　　徐偉成：你們?cè)趺刺幚砟兀?BR>　　曲德君：除非是我們喜歡的、更加需要的品牌，我們會(huì)不斷地想辦法，前面調(diào)、后面等，用各種方式來(lái)進(jìn)行調(diào)整。但也有一些只能是現(xiàn)在沒(méi)有機(jī)會(huì)，至少要等一年以上才有一些合同轉(zhuǎn)期的情況。
　　徐偉成：開(kāi)業(yè)后一二年進(jìn)行的調(diào)整跟原來(lái)的構(gòu)想有什么區(qū)別？
　　曲德君：開(kāi)業(yè)初期跟我們的判斷還是比較吻合的，差不多有將近90%的客流都是在周邊。本區(qū)域的消費(fèi)1.5公里等等都在逐步增長(zhǎng)，其他城市市中心來(lái)的人越來(lái)越多，這個(gè)過(guò)程正好是我們?cè)谄放�、業(yè)態(tài)也在進(jìn)行調(diào)整的過(guò)程。其他商圈消費(fèi)者來(lái)的比重越來(lái)越多。整體來(lái)講是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以及五角場(chǎng)在上海市的影響力發(fā)生了很大的變化�，F(xiàn)在在上海，五角場(chǎng)是比較好的商圈。
　　徐偉成：第三個(gè)問(wèn)題，五角場(chǎng)是中高端偏中的消費(fèi)市場(chǎng)定位，萬(wàn)達(dá)是屬于第三代新的綜合體創(chuàng)新設(shè)計(jì)，沒(méi)有很多過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)可以遵循，像日本的豐田汽車(chē)升級(jí)版的話是8.0版，用在中國(guó)的話2.0版就行了，因?yàn)橹袊?guó)市場(chǎng)不是像日本要求那么高，所以有一種不好的說(shuō)法，說(shuō)豐田將不好的車(chē)賣(mài)到中國(guó)。萬(wàn)達(dá)在五角場(chǎng)中等消費(fèi)來(lái)講，從硬件設(shè)計(jì)到軟件設(shè)計(jì)，包括管理、管理場(chǎng)地的效益運(yùn)營(yíng)、服務(wù)質(zhì)量有沒(méi)有一些超過(guò)以前的創(chuàng)新理念，還是用以前的經(jīng)驗(yàn)降到1.0或2.0的版本？
　　曲德君：北京、上海當(dāng)時(shí)在選擇時(shí)，對(duì)購(gòu)物中心的定位基本上是一致的。在中國(guó)目前商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)上來(lái)講選擇的就是中高檔，不是高檔或者是高中檔。定位基本上是一致的。上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這個(gè)項(xiàng)目我們也結(jié)合了上海的市場(chǎng)，在設(shè)計(jì)等各個(gè)方面比其他項(xiàng)目還是多下了一些工夫，包括立面的設(shè)計(jì)等等，立面的設(shè)計(jì)是專(zhuān)門(mén)請(qǐng)了一家日本公司。我們通常都是招投標(biāo)，有歐美風(fēng)格的、日本風(fēng)格的，通常至少要選五個(gè)風(fēng)格從中選擇一個(gè)。上海的項(xiàng)目應(yīng)該說(shuō)更加用心一些。我們的團(tuán)隊(duì)對(duì)任何一個(gè)項(xiàng)目都是非常專(zhuān)心致志的。
　　徐偉成：恰到好處。
　　曲德君：當(dāng)時(shí)我們希望做一個(gè)非常好的，做完后感覺(jué)還是做了一個(gè)比較中高檔的東西。今天再回過(guò)頭來(lái)看建筑、選材、環(huán)境跟現(xiàn)在蠻搭配的。
　　徐偉成：你們認(rèn)為政府、商戶、消費(fèi)者、萬(wàn)達(dá)開(kāi)發(fā)商集團(tuán)、銀行是什么樣的關(guān)系？有沒(méi)有一張這樣的關(guān)系圖。
　　曲德君：政府在前期是決定我們進(jìn)不進(jìn)這個(gè)城市的判斷，我們會(huì)考慮一些政府因素。在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中最主要是面對(duì)商戶和消費(fèi)者，這都是非常重要的，關(guān)系圖中誰(shuí)在前誰(shuí)在后，我覺(jué)得都是非常重要的，從經(jīng)營(yíng)角度來(lái)講首先是消費(fèi)者。投資合伙人的關(guān)系主要是我們自己在發(fā)展，當(dāng)然也是很重要的。
　　徐偉成：以上海萬(wàn)達(dá)或其他萬(wàn)達(dá)為例，全中國(guó)來(lái)說(shuō)，不包括臺(tái)灣、香港、澳門(mén)，感覺(jué)萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在還是一枝獨(dú)秀，沒(méi)有什么真正的對(duì)手，像正大是屬于上海才有正大，其他地方?jīng)]有正大，也不算直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手了。以上海為例，五角場(chǎng)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，有沒(méi)有考慮將來(lái)如何在商業(yè)地產(chǎn)中立于不敗之地？
　　曲德君：對(duì)待某個(gè)市場(chǎng)、某一個(gè)點(diǎn)的競(jìng)爭(zhēng)是不可避免的，不可能在這個(gè)圈子里永遠(yuǎn)你是一枝獨(dú)秀的。對(duì)商業(yè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也不是好事情。我們也沒(méi)有精力把五角場(chǎng)旁邊的幾塊地全部都拿下，這也沒(méi)有必要。現(xiàn)在我們?cè)谌珖?guó)跨區(qū)域發(fā)展，希望有更多城市都有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，現(xiàn)在發(fā)展的速度還是比較快。在這個(gè)過(guò)程中我們的競(jìng)爭(zhēng)，其實(shí)當(dāng)規(guī)模發(fā)展大了以后，一方面要練好自己的內(nèi)功，就是運(yùn)營(yíng)、管理方面。在你發(fā)展越快速的過(guò)程中會(huì)有更多商家愿意跟你合作，就會(huì)形成與同類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)中的競(jìng)爭(zhēng),自己的優(yōu)勢(shì)會(huì)越來(lái)越明顯。
　　徐偉成：您的意思是練好內(nèi)功。有沒(méi)有想把青島、北京、上海的萬(wàn)達(dá)變成NO.1？
　　曲德君：沒(méi)有想過(guò)。
　　徐偉成：像H&M等國(guó)內(nèi)外知名的、有吸引力的旗艦店，在剛開(kāi)始談判時(shí)是怎么來(lái)進(jìn)行洽談合作的？
　　曲德君：這是很正常的合作方式，畢竟我們這么多年了，在發(fā)展的過(guò)程中，也與越來(lái)越多的商家形成合作伙伴的關(guān)系。也會(huì)不斷地通過(guò)我們的宣傳、市場(chǎng)自身品牌的提升、影響力的提高會(huì)有越來(lái)越多的商家，我們可以邀請(qǐng)他來(lái)看我們的項(xiàng)目，舉辦一些招商會(huì)，溝通一下有沒(méi)有意向。這幾年比較注重建立商家的關(guān)系和資源。去年6月19號(hào)在釣魚(yú)臺(tái)國(guó)賓館做了一次招商大會(huì)，同時(shí)發(fā)布了八個(gè)項(xiàng)目。7月31號(hào)又在上海又做了一次萬(wàn)商會(huì)，差不多請(qǐng)了一千多商戶。最近在蘇州、青島也召開(kāi)了招商大會(huì)，反響不錯(cuò)。蘇州的項(xiàng)目我們和萬(wàn)千百貨一起招商，去的客商有800人。
　　徐偉成：能不能簡(jiǎn)單介紹一下第一食品廣場(chǎng)、巴黎春天、沃爾瑪?shù)却笮推炫灥甑暮献髂Ｊ剑?BR>　　曲德君：這些是我們簽訂的長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作伙伴，通常是簽訂十到十五年左右的合同。
　　徐偉成：有沒(méi)有這種方式，比如你們給他們蓋樓，租了十年以后全部賣(mài)給他們？
　　曲德君：沒(méi)有。主力店是根據(jù)租金水平、市場(chǎng)環(huán)境等等，上海百貨能給多少租金和哈爾濱百貨能給的租金是不同的，但是在市場(chǎng)中百貨行業(yè)、娛樂(lè)行業(yè)、餐飲行業(yè)的租金也不同，在我們那里逐步的差的也不會(huì)太多，但是也不會(huì)為了一個(gè)主力店特別犧牲我們的利益。
　　徐偉成：萬(wàn)達(dá)已經(jīng)屬于英雄人物式的開(kāi)發(fā)商了，但是也會(huì)有自己的偶像，不知道貴集團(tuán)在成長(zhǎng)的過(guò)程中、在建功立業(yè)的過(guò)程中，有沒(méi)有偶像值得你們學(xué)習(xí)或模仿甚至超越呢？
　　曲德君：我們并沒(méi)有對(duì)哪一個(gè)特別崇拜，但是初期幾年中，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是經(jīng)常到國(guó)內(nèi)外進(jìn)行學(xué)習(xí)的。這么多年過(guò)來(lái)，做商業(yè)地產(chǎn)十年，我們大家也比較驕傲的一點(diǎn)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)自我總結(jié)能力和糾錯(cuò)能力比較強(qiáng)，敢于否定自我。我們董事長(zhǎng)經(jīng)常自己來(lái)研究，或者是帶領(lǐng)我們一批人到國(guó)外研究，不是研究哪個(gè)企業(yè)，而是研究它的模式，我們還要找出自己的發(fā)展模式。在這個(gè)過(guò)程中希望在這個(gè)行業(yè)做得比較好，而且對(duì)這個(gè)行業(yè)有一定的貢獻(xiàn)。如果有機(jī)會(huì)你要采訪我們董事長(zhǎng)的話，可以講得比我更加好。甚至連項(xiàng)目怎么融資他都會(huì)講。
　　王永：對(duì)。我們走了好幾個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，很多地方都看過(guò)了，一路走過(guò)來(lái)感受是比較深刻的。
　　徐偉成：你們也做了很多成功的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的項(xiàng)目，北京萬(wàn)達(dá)、上海萬(wàn)達(dá)等等，從您自己操盤(pán)的萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目中，一百分滿分，您平均打多少分？
　　曲德君：75分。
　　徐偉成：為什么？
曲德君：從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，確確實(shí)實(shí)想把一個(gè)項(xiàng)目做好還是有很長(zhǎng)的路要走。我們到底給消費(fèi)者提供的服務(wù)是不是很到位？消費(fèi)者來(lái)了你是不是能夠給他提供服務(wù)？像我們做運(yùn)營(yíng)管理要通過(guò)商家，我們注重業(yè)態(tài)組合，但是經(jīng)常在考慮一個(gè)問(wèn)題，我們這個(gè)項(xiàng)目在招商定位規(guī)劃過(guò)程中，假設(shè)一個(gè)概念，我開(kāi)會(huì)時(shí)經(jīng)常會(huì)想，現(xiàn)在討論完了以后，每個(gè)人閉上眼想一下，你來(lái)了之后是什么感覺(jué)？你來(lái)了之后會(huì)不會(huì)再來(lái)？消費(fèi)者會(huì)有什么感覺(jué)？從給消費(fèi)者的服務(wù)、給商家提供的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，現(xiàn)在在這方面我們還是比較自豪的，我們對(duì)商家的利益是比較負(fù)責(zé)任的。管理真正標(biāo)準(zhǔn)化、專(zhuān)業(yè)化、系統(tǒng)化也是我們?cè)谧非蟮摹?BR>　　因?yàn)樵谏虡I(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中，國(guó)內(nèi)我覺(jué)得成功的還不是很多，在國(guó)外是比較成熟的。有很多他們的東西拿到內(nèi)地完全不好用，第一太平戴維斯在這方面已經(jīng)做得很好、很久了，但是在中國(guó)這個(gè)市場(chǎng)怎么樣能夠找到一個(gè)適合我們市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式也是非常重要的。
　　萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一個(gè)很大的保障是商業(yè)管理這一塊，也是我們董事長(zhǎng)比較自豪的這一塊。我們能夠跟得上發(fā)展是最基本的、保底的標(biāo)準(zhǔn)，最重要的是在這個(gè)管理過(guò)程中能不能形成一套自己的標(biāo)準(zhǔn)，能不能讓我們的運(yùn)營(yíng)管理是比較規(guī)范化、系統(tǒng)化。你們有時(shí)可能很難理解，像我們這種跨區(qū)域的管理、又是這么快的速度是很難的。商業(yè)管理公司現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)業(yè)的19個(gè)廣場(chǎng)，加上即將開(kāi)業(yè)的差不多有40個(gè)廣場(chǎng)，怎么樣能夠在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)下運(yùn)營(yíng)、提供服務(wù)是很難的，我們也在不斷地總結(jié)。
　　去年要求我們自己做培訓(xùn)，我們自己也寫(xiě)了一套教材，現(xiàn)在還在修訂過(guò)程中，也許有一天能夠發(fā)表、出版。
　　我們有自己的開(kāi)業(yè)手冊(cè)，因?yàn)槲覀冮_(kāi)業(yè)的項(xiàng)目特別多，做了一本開(kāi)業(yè)手冊(cè)，十幾萬(wàn)字。每個(gè)新的公司來(lái)了以后，除了面對(duì)面的培訓(xùn)后還有一個(gè)開(kāi)業(yè)手冊(cè)。包括從一開(kāi)始注冊(cè)公司怎么注冊(cè)、怎么租辦公室、什么時(shí)候做什么事情，我們能夠在這方面做得更加標(biāo)準(zhǔn)一些。
　　王永：3萬(wàn)平米、21萬(wàn)商業(yè)、8萬(wàn)寫(xiě)字樓，還有4萬(wàn)是什么？
　　曲德君：停車(chē)場(chǎng)。
　　王永：萬(wàn)千百貨是什么地位？跟你們什么關(guān)系？
　　曲德君：是我們集團(tuán)獨(dú)立的支柱產(chǎn)業(yè)體系。從哈爾濱店第一個(gè)開(kāi)業(yè)，2007年10月25號(hào)開(kāi)始，以后我們的店基本上都是萬(wàn)千百貨，哈爾濱、成都、西安、石景山都是萬(wàn)千百貨，目前處于成長(zhǎng)期。
　　王永：商業(yè)體量確定對(duì)于任何一個(gè)開(kāi)發(fā)商來(lái)講是很頭疼的問(wèn)題。上海21萬(wàn)商業(yè)體量是怎么確定的？
　　曲德君：上海這個(gè)項(xiàng)目根據(jù)用地性質(zhì)等各個(gè)方面來(lái)確定的，我覺(jué)得它不一定具有代表性，因?yàn)樯虾Ｊ袌?chǎng)本身的總量和它承載的能力是不同的，上海和北京是比較特殊的，尤其是上海。作為一般來(lái)講，我們現(xiàn)在做了這么多購(gòu)物中心，尤其是后期經(jīng)營(yíng)，天天盯在那個(gè)地方到底多大會(huì)比較好，做任何事情希望把市場(chǎng)通吃是很難的。我感覺(jué)一般購(gòu)物中心是在10-15萬(wàn)比較合適，從經(jīng)營(yíng)的角度、從開(kāi)發(fā)商自己運(yùn)作項(xiàng)目的角度來(lái)講比較合適。20萬(wàn)左右是比較大一些，尤其對(duì)二線、三線城市來(lái)講，要是20萬(wàn)平方米等于一下子開(kāi)了五個(gè)百貨，太大了。我覺(jué)得做15萬(wàn)平方米還是比較易于經(jīng)營(yíng)的，太大了不行。我們有一句話“商業(yè)項(xiàng)目的成功最終是經(jīng)營(yíng)的成功�！�
　　新浪樂(lè)居商業(yè)地產(chǎn)頻道總監(jiān) 郭杰
　　主持人：徐總和王總輪番專(zhuān)業(yè)盤(pán)問(wèn)過(guò)后，我想再提幾個(gè)問(wèn)題。從您專(zhuān)業(yè)的眼光來(lái)看，特別是二三線市場(chǎng)今后總體的發(fā)展方向是不是商業(yè)地產(chǎn)？萬(wàn)達(dá)對(duì)二三線市場(chǎng)怎么看？一線市場(chǎng)相對(duì)大家都了解了。
　　購(gòu)物中心在二三線城市將有市場(chǎng)
　　曲德君：商業(yè)地產(chǎn)包括很多物業(yè)形態(tài)，最有代表性的典型產(chǎn)品就是購(gòu)物中心，我覺(jué)得二三線城市是非常有前景的。其實(shí)是一種市場(chǎng)消費(fèi)環(huán)境、商業(yè)設(shè)施的更新?lián)Q代。以前二線城市很多都是百貨，為什么說(shuō)新的購(gòu)物中心能夠發(fā)展得這么快，商業(yè)地產(chǎn)這幾年突然發(fā)展的這么快呢？實(shí)際上是消費(fèi)能力和消費(fèi)品位在發(fā)生變化。去百貨商場(chǎng)買(mǎi)套衣服，由原來(lái)目的性消費(fèi)變成隨機(jī)消費(fèi)的概率越來(lái)越大了，再加上人們生活水平提高了以后，在城市中一些體驗(yàn)式的消費(fèi)，看看電影、唱唱歌、吃吃飯、聚聚會(huì)等等體驗(yàn)式消費(fèi)。以前全部是提袋率，提袋率最高的商場(chǎng)未必是最好的，非提袋率的商場(chǎng)有多少？是消費(fèi)能力、消費(fèi)品位在變化，我覺(jué)得購(gòu)物中心在二三線城市肯定是有很好的市場(chǎng)。
　　另外一直都強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的作用，我們有一句話“只要你能夠做的更加專(zhuān)業(yè)、科學(xué)，是可以改變局部的區(qū)域市場(chǎng)。”可能一個(gè)百貨開(kāi)在這個(gè)地方，客流量非常好，非常有優(yōu)勢(shì)，你開(kāi)了一個(gè)店之后可能會(huì)比它好、超過(guò)它。寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)比較典型，在開(kāi)業(yè)之前只有天一廣場(chǎng)，只有一個(gè)商業(yè)中心。在那里開(kāi)業(yè)，當(dāng)時(shí)所有人都覺(jué)得是不可能的事。寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)后改變了寧波整個(gè)城市的商業(yè)格局，從一個(gè)商業(yè)中心變成多中心的發(fā)展趨勢(shì)。今年寧波有幾個(gè)購(gòu)物中心？現(xiàn)在寧波至少有五六個(gè)是在建、準(zhǔn)備開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目。這么多年了江浙地區(qū)那么發(fā)達(dá)，為什么都沒(méi)有建？都認(rèn)為這種商業(yè)模式太成熟了。
　　主持人：從單店到多店一直到城市綜合體，國(guó)內(nèi)的確是在效仿歐美Mall的概念，但是城市綜合體下一步的發(fā)展模式是什么？其實(shí)城市綜合體已經(jīng)慢慢成為主流了，有沒(méi)有其他的形式會(huì)出現(xiàn)呢？
　　曲德君：現(xiàn)在還沒(méi)有。我們也在想第三代發(fā)展完全到頭了，第四代是什么樣的，是不是現(xiàn)在需要進(jìn)行創(chuàng)新做出第四代產(chǎn)品來(lái)呢？我覺(jué)得第幾代第幾代，包括城市綜合體，我們也在探討，確實(shí)沒(méi)有考慮下一步是什么，是不是全部都加到里邊去，把更多消費(fèi)功能放到里邊去就變成第四代了。有時(shí)理性想一想不是很現(xiàn)實(shí)，你放在一個(gè)城市無(wú)論是核心還是副中心里去，有大量高低檔土地做更多的功能，我想回報(bào)肯定是算不過(guò)來(lái)帳的。
　　主持人：萬(wàn)達(dá)的人才是怎么儲(chǔ)備的？商業(yè)地產(chǎn)需要高精尖各個(gè)方面的復(fù)合人才，怎么保證人才跟上企業(yè)步伐？又怎么保證人才素質(zhì)？
　　曲德君：人才這個(gè)問(wèn)題目前也是我們面臨的比較關(guān)鍵的問(wèn)題。萬(wàn)達(dá)在這幾年發(fā)展的過(guò)程中，人才一直以來(lái)都是非常重視的。在當(dāng)今世界無(wú)非是兩種，第一是外引，第二是內(nèi)訓(xùn)。內(nèi)訓(xùn)建立自己的梯隊(duì)，外引進(jìn)行招聘。萬(wàn)達(dá)的文化有很強(qiáng)的自己的特色，從主觀來(lái)講萬(wàn)達(dá)文化是一種強(qiáng)勢(shì)的文化，自己有一套非常完整的管理模式和制度，加入萬(wàn)達(dá)的人或者是已經(jīng)在萬(wàn)達(dá)的人都會(huì)知道該做什么事情，更多的是執(zhí)行。從外部吸引人才來(lái)講，萬(wàn)達(dá)是有非常寬大的胸懷�，F(xiàn)在在萬(wàn)達(dá)工作的全國(guó)各地、天南海北的人都有，大家都是共同的，沒(méi)有分你我。在萬(wàn)達(dá)來(lái)講沒(méi)有老員工、新員工之分，沒(méi)有什么本位的，說(shuō)我是大連人就是萬(wàn)達(dá)的，他是廣東的來(lái)了跟我們就不一樣，不存在這個(gè)問(wèn)題。在萬(wàn)達(dá)大家都是一樣的，看不出來(lái)相互之間來(lái)的時(shí)間長(zhǎng)短、工作部門(mén)間的界線，所以包容性非常強(qiáng)。對(duì)于引進(jìn)的人才，很多新加盟的人面試后，直接打電話到哪個(gè)城市去報(bào)到就行了，有時(shí)人事宣布一下，有是我們領(lǐng)導(dǎo)過(guò)去宣布上任，并不是說(shuō)一定要從內(nèi)部找到最放心的人，我們都是同樣放心。
　　另外是自己的培訓(xùn)，我們?cè)谂嘤?xùn)方面是非常下功夫的。新員工來(lái)了以后能夠快速了解萬(wàn)達(dá)的文化，讓你知道哪些事情應(yīng)該怎么去做。萬(wàn)達(dá)又是一個(gè)非常簡(jiǎn)單的團(tuán)隊(duì)，比如說(shuō)上海公司成本部或者是規(guī)劃院，不管是哪個(gè)部門(mén)有問(wèn)題直接在OA辦公系統(tǒng)發(fā)一個(gè)通知，明天在幾點(diǎn)幾點(diǎn)開(kāi)會(huì)，大家坐下來(lái)就是談工作，相互間不需要搞得很復(fù)雜，效率非常高。
　　主持人：對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同行來(lái)說(shuō)，您有什么希望？
　　曲德君：我沒(méi)有特別思考這個(gè)問(wèn)題，我比較專(zhuān)心致志地來(lái)做我的工作。我們?cè)谧龅倪@方面來(lái)講，大家對(duì)商業(yè)的認(rèn)識(shí)要更多一些，哪些要舍、哪些要得？任何一件事情都要找到一個(gè)很好的平衡點(diǎn)。利益如果都是一個(gè)人得的話，那你一個(gè)人就沒(méi)有生存空間了。前段時(shí)間到了三線城市看一個(gè)項(xiàng)目，其實(shí)很簡(jiǎn)單，項(xiàng)目的位置等等都是非常好的，它也要做一個(gè)綜合體的項(xiàng)目，在一個(gè)地塊里商業(yè)是最重要的，到底商業(yè)放在哪個(gè)角、哪個(gè)邊？這中間有許多原理和原則。不能說(shuō)為了拆遷速度考慮其他方面，這一塊先弄好了，我們想先做商業(yè)就先做了，考慮這條馬路人挺多，那邊馬路人也挺多，在這邊做一些，在那邊也做一些。有些該堅(jiān)持原則的還是要堅(jiān)持原則，我說(shuō)你放到一邊去多好。20多萬(wàn)平方米放到一起去，一做起來(lái)馬上就有競(jìng)爭(zhēng)力了。
　　主持人：做商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一定要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)的認(rèn)知，曲總說(shuō)得非常好。今天非常感謝萬(wàn)達(dá)商業(yè)的曲總為我們分享上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以及萬(wàn)達(dá)集團(tuán)(企業(yè)專(zhuān)區(qū),旗下樓盤(pán))的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念，受益匪淺。同時(shí)也感謝兩位專(zhuān)業(yè)的問(wèn)題專(zhuān)家。上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)案例研討會(huì)到此結(jié)束。敬請(qǐng)關(guān)注我們下一期的研討活動(dòng)。