商業(yè)地產：1到1+X的蝶變

　  鄭州以商戰(zhàn)而聞名，以商城而著稱。火車站、二七、碧沙崗三大商圈鼎立，商業(yè)地產應運而生。歷經近10年的發(fā)展，商業(yè)地產不僅成就了鄭州商貿城的美譽，也造就了商業(yè)、物流業(yè)的繁華。今天，第一地產首開鄭州媒體“商業(yè)地產”專欄之先，以期為未來鄭州商業(yè)地產的開發(fā)和商鋪投資提供參考與借鑒。
　　鄭州商業(yè)地產經歷近10年的開發(fā)歷程，從純商業(yè)開發(fā)到1+x的產品開發(fā)體系的形成，從核心商圈重點開發(fā)到城市各區(qū)域遍地開發(fā)，從追逐單一的開發(fā)利潤到追求長短結合的贏利模式，從銷售導向型到堅持“五贏”模式的開發(fā)……鄭州商業(yè)地產已經從不斷發(fā)展中逐步走向繁榮與理性。目前，鄭州城市綜合體開發(fā)量逐步上升，回顧鄭州商業(yè)地產的發(fā)展歷程，并從中吸取經驗教訓，在此刻顯得尤為重要。晚報記者 梁冰/文 趙楠/圖
　　三步走 繁榮與問題并存
　　追溯鄭州商業(yè)地產的開發(fā)歷程，鄭州智源堂房地產咨詢有限公司首席知識官高重恒認為，可分為三個階段。
　　第一階段為2005年以前。從2002年開始，鄭州商業(yè)地產主要為純商業(yè)類型的開發(fā)，開發(fā)區(qū)域主要集中在城市的核心零售商圈和核心批發(fā)商圈，同時在一些區(qū)域性的商圈也出現小規(guī)模的開發(fā)。在這個階段，開發(fā)的商業(yè)地產主要為商業(yè)步行街區(qū)、大型購物中心和傳統(tǒng)商圈或市場改造后的主題商場。由于位置好，業(yè)態(tài)相對比較先進，市場供應規(guī)模不大，商戶資源豐富，尤其是核心商圈的開發(fā)項目都取得了一定意義上的成功。
　　第二階段是2005年至2008年的四年間。隨著城市規(guī)模的擴大，尤其是住宅消費的急劇增長，在新老城區(qū)的結合部以及城中村改造項目中催生了一些商業(yè)地產項目。這個時期商業(yè)地產的表現形態(tài)主要為城市綜合體、社區(qū)商業(yè)以及城市副商圈的改造與升級。
　　期間，鄭州商業(yè)地產的放量急劇放大，無效供應也隨之增加，由于市場上的開發(fā)商大多為住宅產品開發(fā)商，對城市綜合體之間的產品關系認識不

清晰，暴露出很多問題。如開發(fā)戰(zhàn)略問題、產品設計方面的動線問題、建筑設計問題、配套問題等。
　　第三階段為2009年以后。鄭州的商業(yè)地產經歷過成功與失敗的總結與認識后，必將回歸到理性階段。這一階段，能夠清醒地認識到商業(yè)地產開發(fā)是一項系統(tǒng)的工程，對開發(fā)戰(zhàn)略、贏利模式、資金利用、經營前置會有一個系統(tǒng)、統(tǒng)籌的認識。
　　1+X 未來商業(yè)地產形態(tài)
　　“從未來發(fā)展來看，鄭州商業(yè)地產將大有可為，每年預計將以近100萬平方米的速度遞增，而且將會不斷出現新的開發(fā)高潮。”高重恒說。
　　他分析，未來商業(yè)地產的開發(fā)，考慮到地塊價值的充分利用和功能集約型的需求。已經不會再出現純粹的商業(yè)地產開發(fā)，都將以綜合體的形式出現。而且商業(yè)地產將存在于所有地產產品體系開發(fā)之中，形成1+X的產品體系，這里的1指的就是商業(yè)地產。比如在城市綜合體中需要有商業(yè)，在住宅開發(fā)中需要有社區(qū)配套商業(yè)，在寫字樓、酒店開發(fā)中更是需要有商業(yè)的配套。具體可分為城市綜合體商業(yè)、專業(yè)批發(fā)市場、社區(qū)商業(yè)等。
　　“如何將商業(yè)融和到地產產品體系之中，并達到混和共融、互動的效果，這就需要更高的開發(fā)能力，尤其是產品研發(fā)的能力。” 高重恒坦言，在未來商業(yè)地產表現形態(tài)的驅動下，商業(yè)地產的產品體系必須堅持以“混和理論”為指導原則。
　　五贏 未來商業(yè)地產模式
　　鄭州商業(yè)地產經歷近10年的發(fā)展，開發(fā)商 “賣完就脫身”的幻想已經徹底破滅，原來堅持這種模式的開發(fā)商都付出了一定的代價。未來的開發(fā)模式是什么？只有秉承以消費者為開發(fā)的出發(fā)點和回歸點，將經營前置，堅持“商業(yè)第一、地產第二”的原則，商業(yè)地產開發(fā)才能獲得成功，才能實現短期開發(fā)利潤的獲取并獲得巨大的中長期收益。
　　“那么，未來開發(fā)模式是什么呢？是五贏模式�！备咧睾阏f，即要實現消費者、投資者、商家、政府及相關社會利益體同時共贏，而五贏實現的基礎不是傳統(tǒng)意識上的投資者，而是消費者，其次是商家。只有消費者愿意來消費，商家、投資者才能賺錢，開發(fā)商才能從中真正獲利。
　　如何選擇績優(yōu)股商鋪？
　　商鋪作為一種稀缺、安全、保值、升值、變現能力強的理財品種，一直是投資者公認的最佳理財品種。在未來如何選擇商鋪的績優(yōu)股呢?高重恒給出了以下建議。
　　首先是核心商圈的專業(yè)市場商鋪。這類商鋪安全、升值潛力巨大、而且收益率最高。
　　其次是城市綜合體商鋪。尤其是城市核心商圈的城市綜合體，這類商鋪有自身內部穩(wěn)定人流支撐，同時又能輻射周邊，安全性和升值能力都很高。
　　再者就是潛力區(qū)域商鋪，如新舊城區(qū)接合部、新興的城市商業(yè)網點規(guī)劃區(qū)域；最后是一些社區(qū)商業(yè)和大賣場下面的商鋪。
　　此外，高重恒提醒，在投資商鋪的過程中，除了要關注商圈、地段之外，必須要考慮所選經營業(yè)種的行業(yè)盈利能力。