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市場觀察
北京批發(fā)市場外遷 如何規(guī)避風(fēng)險迎商機？
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在響應(yīng)京津冀一體化過程中，非首都功能的外遷已迫在眉睫。作為本次專業(yè)批發(fā)市場轉(zhuǎn)移主要承接地的河北省，在這樣的大環(huán)境下涌現(xiàn)出了一系列投資機會。不過，有關(guān)專家表示，對于廣大的經(jīng)營戶和投資客而言，面對投資熱潮都需要關(guān)注投資的評判標(biāo)準(zhǔn)，并重視相關(guān)風(fēng)險。
1 北京批發(fā)市場搬遷 河北獲益
近兩年，北京正加大力度推進專業(yè)批發(fā)市場的外遷工作。而一些距離北京較近的地區(qū)因其得天獨厚的交通區(qū)位優(yōu)勢成為承接北京專業(yè)批發(fā)市場轉(zhuǎn)移的熱門區(qū)域。
北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會會長黎乃超表示，北京往外疏解的產(chǎn)能，并非高污染、高耗能產(chǎn)業(yè)，實際上都是較好的產(chǎn)業(yè)，只是不再適合首都的發(fā)展。而對周邊省份城市而言，接納這些產(chǎn)能，將受益匪淺。
河北等地在承接這些產(chǎn)業(yè)上，有較大的優(yōu)勢。原因在于：第一、得天獨厚的區(qū)域優(yōu)勢，離北京最近，比較容易承接批發(fā)市場這類非首都功能的疏解；
第二、本身也有商貿(mào)服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，這為承接北京專業(yè)批發(fā)市場的疏解提供了很好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)；
第三、北京的商貿(mào)服務(wù)業(yè)，特別是專業(yè)批發(fā)市場，過去客群主要在北京和周邊地區(qū)，其中，環(huán)北京河北的一些區(qū)縣是其中重要的一個輻射區(qū)和客源地，河北等地承接這一產(chǎn)業(yè)和功能，市場和客戶支撐有一定的基礎(chǔ)；
第四，隨著京津冀一體化，河北等地與北京交通體系之間聯(lián)系越來越緊密，交通的到達性越來越便捷，這為功能的疏解提供了交通支撐。
專業(yè)批發(fā)市場的外遷，對周邊承接地有諸多利好。包括促進小城鎮(zhèn)、特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進創(chuàng)新要素的集聚。
上世紀(jì)80年代浙江出現(xiàn)了“專業(yè)批發(fā)市場+小城鎮(zhèn)+產(chǎn)業(yè)集群”的發(fā)展模式，隨之，帶動一批小城鎮(zhèn)發(fā)展。因此，批發(fā)市場的導(dǎo)入，會帶動當(dāng)?shù)氐牧鲃尤丝�，而人口增加是區(qū)域發(fā)展必不可少的要素。
另外，批發(fā)市場屬于貿(mào)易流通產(chǎn)業(yè)，這一產(chǎn)業(yè)有利于創(chuàng)造購買者導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)鏈條，而產(chǎn)業(yè)鏈條形成后會促進地方制造業(yè)集群的發(fā)展，這對地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展起到促進作用。同時，相對北京而言，周邊省市經(jīng)濟相對落后，主要表現(xiàn)在創(chuàng)新要素的集聚不夠。而批發(fā)市場往往是人流、物流信息流、資金鏈集中的區(qū)域，尤其是現(xiàn)代信息產(chǎn)業(yè)在批發(fā)市場內(nèi)有深入應(yīng)用。批發(fā)市場導(dǎo)入后，對地方信息化發(fā)展水平、基礎(chǔ)設(shè)施的提升有較大促進作用。
2 投資項目如何防范風(fēng)險？
事實上，周邊一些省市已定位為北京專業(yè)批發(fā)市場主要承接地，目前有不少商貿(mào)市場項目正在進行開發(fā)建設(shè)。面對投資熱潮，不管是傳統(tǒng)市場的經(jīng)營商戶，還是投資客，在從魚龍混雜的眾多項目中選擇合適的投資項目時都需要關(guān)注投資的判斷標(biāo)準(zhǔn)，并重視相關(guān)的風(fēng)險。
首先，投資項目是否有獨立產(chǎn)權(quán)。記者了解到，目前北京很多市場要外遷，原來商戶都是租賃店鋪，自己沒有產(chǎn)權(quán)，這意味著政府的賠償就與他們無關(guān)。因此，有關(guān)專家表示，在選擇投資或經(jīng)營地時，需要注意投資項目是否有獨立產(chǎn)權(quán)。
實際上，沒有獨立產(chǎn)權(quán)，等于沒有房產(chǎn)證，無法過戶，買鋪等于租鋪，今后不管自己經(jīng)營還是進行租賃，都具有極高的隱性成本，產(chǎn)權(quán)方可以隨時改變合同、收取額外附加費用等，對買方風(fēng)險較大。
其次，投資項目建設(shè)是否證照齊全。黎乃超表示，需要特別注意投資項目是否有正規(guī)的規(guī)劃手續(xù)和立項。必須要有2個規(guī)劃證及1個開工證，加起來要有3、4個證件。而一些項目缺乏相關(guān)證件就收錢，是嚴(yán)重違法行為，投資人一旦付款，其財產(chǎn)安全將得不到有效保障。
需要特別注意的是，即便是項目證照齊全也要注意觀察項目報批時的土地使用性質(zhì)與其正式銷售或招商的類型是否相符。批發(fā)市場項目用地應(yīng)為商業(yè)用地，某些項目為了節(jié)約土地成本會鋌而走險擅自改變土地使用性質(zhì)。如果在投資過程中發(fā)現(xiàn)使用工業(yè)用地、物流倉儲用地、村集體流轉(zhuǎn)土地等非商業(yè)用地開發(fā)建設(shè)批發(fā)市場的項目，是嚴(yán)重違法違規(guī)的，需謹(jǐn)慎考慮。
此外，黎乃超認為，批發(fā)市場也強調(diào)地段，投資者要研究當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展?fàn)顩r、產(chǎn)業(yè)機構(gòu)以及交通配套等一系列問題。“項目最好是國家級、省級工程，這樣就能保障按時完工，不會出現(xiàn)爛尾狀況�！崩枘顺f。
3 要關(guān)注軟硬件綜合條件
專業(yè)批發(fā)市場和商貿(mào)服務(wù)業(yè)要特色制勝和差異發(fā)展，在進行商貿(mào)市場新的載體和平臺的選擇時，恰如彭劍波所說，要關(guān)注產(chǎn)業(yè)特色，產(chǎn)業(yè)生態(tài)、軟硬件的綜合條件。
不僅僅要關(guān)注硬件，還要關(guān)注軟件。不僅要關(guān)注市場建設(shè)，還要關(guān)注市場運營。只有在硬件和軟件，開發(fā)和運營都能形成較好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)的新興市場和承載區(qū)，才更有競爭力。投資者選擇投資項目時最好選擇開發(fā)主體有建設(shè)和運營成功經(jīng)驗的項目。
面對飛速增長的線上交易和不斷升級換代的消費需求的沖擊，新建項目在電子商務(wù)平臺和智能化方面的規(guī)劃建設(shè)顯得尤為重要。需要更全面和深入的了解市場和相應(yīng)功能區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)和運營，做一個全要素的評價。從產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的角度去評價相應(yīng)的載體，從開發(fā)、建設(shè)、運營全過程的角度進行綜合評判，從而才能做出正確的選擇。新京報記者 張曉蘭
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