未來商業(yè)地產(chǎn)何去何從？

未來商業(yè)地產(chǎn)何去何從？
　　2015年12月7-9日，觀點地產(chǎn)新媒體將在廣州舉行第三屆觀點商業(yè)年會，圍繞論壇主題“商業(yè)過冬 遠(yuǎn)見與未來”，觀點地產(chǎn)新媒體遍訪商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)專家學(xué)者、中國內(nèi)地、香港及海外知名商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商、品牌商、零售商以及互聯(lián)網(wǎng)電商，推出2015觀點商業(yè)年會系列報道。
　　2003年是中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的元年，在此之后國內(nèi)最早一批商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過跑馬圈地、規(guī)模擴張得以快速發(fā)展，由此開啟商業(yè)地產(chǎn)蓬勃崛起的十年。如今互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)流行的“豬在風(fēng)口飛”的理論同樣當(dāng)時的地產(chǎn)企業(yè)，時過境遷，作為最早一批商業(yè)地產(chǎn)公司，印力已經(jīng)穩(wěn)健著陸，并通過深耕細(xì)作找到適當(dāng)自身發(fā)展的商業(yè)模式和路徑。
　　集團前身叫贏商網(wǎng)深國投商用置業(yè)，成立于2003年，目前在國內(nèi)投資商業(yè)地產(chǎn)項目超過60個，總建筑面積近600萬平方米，項目重點分布在長三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)。

　　不管是最初配合沃爾瑪進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，還是后來華潤時期的深國投，抑或是現(xiàn)在的印力集團，李楚華和這家公司一起走過12年，目前為印力集團首席財務(wù)官兼印力商業(yè)管理公司總經(jīng)理。

　　“商業(yè)地產(chǎn)本身是個重資產(chǎn)的行業(yè)，背后的資金可能來自股東投入、類股本投入以及銀行支持�！币虼耍�其中身為首席財務(wù)官的李楚華，也特別看重項目對股東的回報。

　　在對李楚華進行采訪的過程中，商業(yè)項目的長期收益、對股東的回報成為反復(fù)提及的關(guān)鍵詞。李楚華認(rèn)為，做商業(yè)地產(chǎn)需要潛心思考和長遠(yuǎn)視野,印力通常以10年甚至更長時間為周期來考量一個購物中心項目,根據(jù)項目所處階段選擇不同的項目運營及資本運作方式。從現(xiàn)階段印力項目的平均投資回報來看，印力能為股東提供足夠高的回報。

　　印力本身就有著很強的金融基因，國際著名資產(chǎn)管理機構(gòu)黑石是其大股東之一，而工銀國際(中國工商銀行的海外投資平臺)也持有不少股份。從2013年底黑石基金入主印力集團后，集團就呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢頭。截至2014年底，印力集團管理的購物中心超過30家。

　　根據(jù)印力集團2014年度的總結(jié)報告數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底，印力集團洽談并購項目數(shù)為60個，2014年完成項目并購9個，物業(yè)總價值近70億元。

　　以下為觀點地產(chǎn)新媒體對印力集團首席財務(wù)官李楚華先生的采訪實錄：

　　現(xiàn)在做REITs不是利潤最大化的時候

　　觀點地產(chǎn)新媒體：公司對于投資和回報的平衡是怎么把握的?

　　李楚華：我們的底線是回報至少能覆蓋成本，而且這跟我們股東的結(jié)構(gòu)相關(guān)。商業(yè)地產(chǎn)本身是個重資產(chǎn)的行業(yè)，背后的資金可能來自股東投入、類股本投入以及銀行支持，我們的回報跟股東要求一致。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：項目都是自持嗎?如果有基金投資，是否愿意退出一些商業(yè)項目?

　　李楚華：實際上我們有十幾個項目有跟基金合作，2004年-2006年我們開發(fā)管理將近60個項目，但目前運營管理的項目是33個。將來很大可能會做REITs產(chǎn)品，做REITs產(chǎn)品是從商業(yè)地產(chǎn)退出的其中一個重要手段。

　　我們對于REITs的關(guān)注從2003年就開始了，并且一直持續(xù)到現(xiàn)在，只是國內(nèi)金融市場成熟度還沒達到做REITs產(chǎn)品的條件，同時我們也在關(guān)注新加坡和香港的REITs產(chǎn)品和市場。

　　不論是銀行融資、發(fā)債、保險以及金融租賃公司，還是合作發(fā)基金我們都有探討過，只是沒有到達一個合適的時機發(fā)REITs。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：合適的時機是指什么?

　　李楚華：我們通過發(fā)REITs回收一大筆現(xiàn)金去循環(huán)投資新項目�，F(xiàn)在我們的資產(chǎn)包規(guī)模體量還不夠，做REITs要具備足夠的規(guī)模效應(yīng)和資產(chǎn)回報。

　　我們的項目還在高速增長，我們各個資產(chǎn)所處階段不太相近，現(xiàn)在做REITs不是利潤最大化的時候，過幾年發(fā)能有更好的價格。做好本身物業(yè)運營，構(gòu)建資本管理平臺，是我們現(xiàn)階段的重點。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：基于對中國接下來幾年的商業(yè)地產(chǎn)大環(huán)境有非常好的預(yù)期才可以。

　　李楚華：今年的數(shù)據(jù)，在GDP的占比里面消費第一次超過50%。中國經(jīng)濟“三駕馬車”一直在調(diào)整結(jié)構(gòu)，一直要調(diào)高消費的占比，消費一路在上升。

　　大環(huán)境是這樣，剩下的就是消費里面可能又分為電商、百貨之類，購物中心只是其中的一個板塊，在這個板塊里面，我們再跟關(guān)聯(lián)行業(yè)、同行業(yè)對手去競爭。總的蛋糕份額在上升，我們所占份額也在上升。

　　從消費者和租戶的利益出發(fā)打造歡購之城

　　觀點地產(chǎn)新媒體：如果為印力尋找對標(biāo)的項目或者企業(yè)，您覺得哪些項目以及產(chǎn)品會是您的選擇?

　　李楚華：我們找的都是成熟市場的標(biāo)桿企業(yè)，比如美國的西蒙、澳大利亞的西田。因為國內(nèi)做純商業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)公司非常少，綜合類為主，包括有很多住宅和旅游地產(chǎn)以及其他的領(lǐng)域。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：您覺得印力后期商場運營中最大的優(yōu)勢以及競爭力是什么?

　　李楚華：商業(yè)模式上我們沒有任何的短板，戰(zhàn)略上我們一直在做強產(chǎn)業(yè)鏈的各個環(huán)節(jié)。我們做購物中心，重點關(guān)注各利益相關(guān)方。印力的使命是建造一個讓消費者覺得舒服的歡購之城，無論是前期以及后期都在關(guān)注這一點。比如推出我們的O2O項目“E-Incity”，從消費者利益出發(fā)，把它融入到我們的商場里。同時兼顧到我們的股東回報，我們提供的產(chǎn)品也是消費者比較喜歡。

　　另一個角度來看，我們是服務(wù)者，服務(wù)所有的租戶、消費者和投資者，并且注重每一個細(xì)節(jié)。當(dāng)租戶出現(xiàn)了問題時，我們會跟他們一起找原因，租戶的銷售上來了對我們也有好處。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：國內(nèi)的一些商場缺少服務(wù)意識，這會影響到消費者的感受，您覺得這一塊要怎么改善和提高呢?

　　李楚華：我們的文化理念是倡導(dǎo)讓印力能成為員工的第二個家，只要員工有歸屬感，才能懷著愉悅更好地服務(wù)客戶。

　　至于租戶的員工，我們不是去控制或限制他們，而是通過定期交流或者培訓(xùn)來間接影響他們。

　　體驗式購物受電商影響有限“+互聯(lián)網(wǎng)”更利于用戶粘性

　　觀點地產(chǎn)新媒體：您怎么看今年“雙十一”電商的銷售?

　　李楚華：可能很多人都會覺得我們這個行業(yè)會有過剩以及受到電商沖擊的問題，其實商業(yè)過剩的區(qū)域我們不會去做。

　　電商沖擊的可能就是家庭類電器和低端產(chǎn)品這兩類，但是這兩類我們都避開了，我們的定位就是體驗式消費，這些租戶在我們的體系內(nèi)占比超過了60%。

　　購物中心、電影院、KTV、兒童早教、兒童休閑娛樂、餐飲等都沒有受到影響，這些體驗類的不會受到?jīng)_擊。

　　所有的體驗類加在一起超過60%，剩下的40%主要是零售。我們的零售類是國內(nèi)一線品牌和國際二線品牌，單價可能都是幾百或者上千的，這種不會受電商大幅度沖擊。如果這個品牌有自己的官網(wǎng)，可能會受到一定的沖擊，那么這些品牌的租金可能就要收得比它的競爭對手更高。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在很多零售商業(yè)都在和電商合作，公司主要是做哪幾方面?

　　李楚華：我們叫做“+互聯(lián)網(wǎng)”，這跟電商沒關(guān)系，我們不做線上銷售。

　　我們著力O2O，從線上引流到線下，就是去線上吸引消費者到實體店來消費。我們提出了“e-INCITY”智慧印象城的概念，將電子化技術(shù)深度融合于購物中心的推廣、運營等環(huán)節(jié)，把互聯(lián)網(wǎng)金融、電子物流、自動化等理念應(yīng)用于日常管理中，提升消費者的品質(zhì)購物的體驗。

　　觀點地產(chǎn)網(wǎng)新媒體：不管是喵街還是飛凡都?xì)g迎很多商場進入，但其實他們和天貓、萬達本身就是競爭對手，一個疑問就是為什么要把大數(shù)據(jù)提供給競爭對手?

　　李楚華：是的，我們會把這些重要數(shù)據(jù)掌握在自己手里，比如會員的平均消費和數(shù)量等，印象城會員的黏度還是比較高的。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：為什么愿意用喵街呢?

　　李楚華：我們一直和喵街都有合作，喵街的數(shù)據(jù)跟我們共享。喵街跟我們略微有一些互補，但是我們主推的還是自己的系統(tǒng)。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：所以喵街和飛凡對于開發(fā)商、對于購物中心的運營商來說，沒有那么大的吸引力?

　　李楚華：我們對數(shù)據(jù)分析非常重視，取的是海量數(shù)據(jù)，通過海量數(shù)據(jù)我們可以知道消費者每天是什么時間段來的，逛店以后的熱點在哪里，然后我們會辨別為什么這個地方經(jīng)過的人會特別多，停留的時間特別長，以此去做辨別。

　　人流可以引導(dǎo)，消費者也可以引導(dǎo)，但關(guān)鍵是我們提供的服務(wù)讓人家喜歡，所以公司使命就是結(jié)合回報來讓包括消費者在內(nèi)的利益相關(guān)方得到更大的快樂。

昆明商業(yè)地產(chǎn)過剩消化成疑
      中國房地產(chǎn)報 作者：萬小強 11月16日，昆明市住建局對《昆明市城市地下綜合管廊投資建設(shè)管理暫行辦法》召開聽證會，新規(guī)要求規(guī)劃紅線50米以上新（改、擴）建城市主干道或地下管廊規(guī)劃確定的城市道路，原則上必須同步配套建設(shè)管廊。
如果說，這還只是昆明響應(yīng)國家建設(shè)地下綜合管廊和海綿城市計劃的舉措的話，之前10月23日昆明市規(guī)劃局發(fā)布的《昆明城市地下空間開發(fā)利用專項規(guī)劃》中“三核兩帶六心三十字軸”8大區(qū)域、11個地下綜合體的龐大的“地下城”規(guī)劃，就足以顯示昆明的勃勃野心。

這個龐大的“地下城”規(guī)劃實施起來也是“雷厲風(fēng)行”。幾乎同時，“地下城”規(guī)劃中最大的地下綜合體也迫不及待地亮相了。在“東風(fēng)廣場北片區(qū)開發(fā)項目環(huán)評”公示中，就出現(xiàn)了“結(jié)合地鐵東風(fēng)廣場站將其打造成昆明首座大型地下商業(yè)綜合體”的內(nèi)容。

迷幻“地下城”：

11個地下綜合體

在規(guī)劃當(dāng)中，昆明的地下空間成為了一個包括地下軌道交通、地下機動車道路、地下步行系統(tǒng)、地下綜合體、地下商業(yè)街、下沉式廣場、綜合管廊等在內(nèi)的縱橫交錯的迷幻般的龐大地下王國，形成“三核、兩帶、六心、三‘十’字軸”的布局。

值得注意的是，按照規(guī)劃，在昆明市中心城范圍內(nèi)，將會在11個主要區(qū)域建設(shè)以大型地下綜合體和地下商業(yè)街組成的“地下商業(yè)王國”。

具體為北部山水新城地下綜合體、火車北站地下綜合體、梁家河地下綜合體、三市街地下綜合體及商業(yè)街、東風(fēng)廣場地下綜合體、火車南站地下綜合體、金產(chǎn)中心地下綜合體、巫家壩新中心地下綜合體、廣福路地下綜合體、呈貢火車站地下綜合體、呈貢彩云南路地下綜合體。

此外，規(guī)劃還在中心城區(qū)范圍內(nèi)選擇9個區(qū)域，作為大型下沉式廣場的重點布局區(qū)域，其中主城區(qū)7個，呈貢區(qū)2個。具體為：五里多下沉廣場、梁家河下沉廣場、三市街下沉廣場、東風(fēng)廣場下沉廣場、火車南站下沉廣場、金產(chǎn)中心下沉廣場、巫家壩新中心下沉廣場、呈貢火車站下沉廣場 、呈貢彩云南路下沉廣場。

土地存量做新文章

“大力開發(fā)地下空間，是因為隨著中央對城市發(fā)展規(guī)模和新增用地開始進行嚴(yán)厲控制，昆明被迫在土地存量上做文章。除了向上要空間，還要向地下要空間。”昆明一位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場部總經(jīng)理對中國房地產(chǎn)報記者表示。

昆明對城市地下空間的商業(yè)開發(fā)其實已有不短的歷史。1996年9月建設(shè)的號稱昆明最早的地下商業(yè)步行街的“金碧地下商城”，曾一度很受商鋪投資客歡迎，但很快金碧地下商城就陷入經(jīng)營慘淡的境地。 其余的著名地下商業(yè)包括女人街、正義坊負(fù)一樓淘寶購物街以及小西門地下商場等。這幾家地下商業(yè)經(jīng)營狀況也不好，充斥各種小商鋪，顯得非常混亂，且人流量少，到處掛滿“商鋪轉(zhuǎn)讓”的牌子。

商業(yè)地產(chǎn)井噴

引擔(dān)憂

另一個問題是，昆明由于十年城中村改造“大躍進”，近年來進入了商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)的井噴期。

去年第4季度，昆明西山萬達廣場、同德昆明廣場、紅星愛琴海購物公園、濱江俊發(fā)廣場、七彩云南花之城等幾個超大型購物中心集中開業(yè)，新增商業(yè)體量超過60萬平方米。今年上半年昆明又有近45萬平方米商業(yè)投入運營。

商業(yè)地產(chǎn)的洪峰必然導(dǎo)致市場供應(yīng)過剩，商業(yè)項目消費人流不足、運營難以為繼。

這種情況下，很多開發(fā)商選擇了延遲開業(yè)以躲避行業(yè)的寒冬。今年6月，昆明曾有13個綜合體項目宣稱將于年內(nèi)開業(yè)，到目前為止，卻只有海倫國際、大都摩天購物中心、銀海尚御、廊橋陽光購物中心4個項目確定年底開業(yè)，其余項目全部延遲。

可見，樓市自我調(diào)整帶來的市場快速下行，“去庫存”早已成了市場的主流，在這種情況下，昆明市政府推出“11個地下商業(yè)綜合體”的龐大計劃是否符合時宜，也受到了業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑。

前述房地產(chǎn)企業(yè)市場部總經(jīng)理就表示：“我們表示憂慮，現(xiàn)在地面上的綜合體就已經(jīng)賣不出去了，再增加地下商業(yè)，對市場來講不是好事。中央都在講‘去庫存’了，再去做增加庫存的事情，是不是和大政方針有沖突�。俊�

地下商業(yè)不計入容積率

這種情況下，考慮到開發(fā)企業(yè)參與地下空間的顧慮，昆明市政府在規(guī)劃中制定了參與地下空間開發(fā)的激勵政策，其中最給力的就是容積率獎勵。

根據(jù)《規(guī)劃》，各類地下商業(yè)、文體、娛樂等公共服務(wù)功能，地下停車，下沉式廣場等屬于積極鼓勵的地下功能。規(guī)定在地下空間重點地區(qū)、地鐵站點周邊區(qū)域的公共類建設(shè)項目，按照規(guī)劃思路和要求積極實現(xiàn)相互連通、與地鐵站點實現(xiàn)連接的，可享有對連接通道的優(yōu)先使用權(quán)，并在國家和地方法律、法規(guī)、規(guī)范、規(guī)劃允許的前提下，酌情享受地面開發(fā)項目容積率等獎勵。地下建筑面積不計入地塊容積率計算。

“政府對開發(fā)商還是挺知根知底的，獎勵容積率對開發(fā)商來說激勵作用應(yīng)該是明顯的�！鄙鲜龇康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場部總經(jīng)理表示。