昆明等西部11城商業(yè)地產(chǎn)未來市場風(fēng)險前瞻及建議

昆明等西部11城商業(yè)地產(chǎn)未來市場風(fēng)險前瞻及建議
“專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題   
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　　西部城市的商業(yè)物業(yè)發(fā)展日益陷入尷尬的境地，由于整體需求疲軟，供應(yīng)過剩的矛盾在全國來看顯得更加突出。然而，多方面存在的行業(yè)空白對房企而言依然極具誘惑力。那么，如何在風(fēng)險彌漫的西部城市找到商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機會？
　　隨著行業(yè)白銀時代的到來，當(dāng)前房地產(chǎn)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)性過剩的風(fēng)險正在進一步顯現(xiàn)。對此，近年來中央出臺了一系列促成交、調(diào)供應(yīng)的政策，并且從今年的商品住宅市場表現(xiàn)來看，也確實取得了一系列卓有成效的建樹。但是值得注意的是，在這一系列政策調(diào)整中，對于供應(yīng)過剩更為嚴(yán)重的商辦市場卻沒有提及，似乎有失偏頗。畢竟商辦存量高度積壓已經(jīng)是業(yè)內(nèi)共識，并且在成都、西安等西部重點城市，這一問題的嚴(yán)重性更是到了迫在眉睫的地步。

　　一現(xiàn)狀風(fēng)險：商業(yè)成熟度較低，去化風(fēng)險顯著高于東部
　　二原因分析：四大視角剖析風(fēng)險何以積重難返

　　作為一個上下游涉及多個行業(yè)的復(fù)合型市場，西部商業(yè)市場風(fēng)險呈現(xiàn)出高風(fēng)險的原因來自于供求關(guān)系、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、居民消費習(xí)慣、投資強度等各個方面。對此，為了更明晰的探究西部重點城市出現(xiàn)風(fēng)險的原因，我們從市場參與者角度出發(fā)，從政府、房企、商家、消費者四方面均進行了探究。

　　1、政府：“迫不得已”的供應(yīng)過量

　　在政府決策角度，地方政府并不是沒有看到供應(yīng)過量將帶來的風(fēng)險，而是也有自身的苦衷。早在2011年，中商聯(lián)秘書長即在成都做出了“當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場、投資性物業(yè)市場供求失衡“的判斷，并且這一點也廣為業(yè)內(nèi)所認(rèn)同。政府的“迫不得已”主要來自于以下三個方面：其一是全國共有的財政模式桎梏，其二是更為迫切的經(jīng)濟發(fā)展需求，而最顯而易見的，則是來自于提升城市形象和配套需要。這一點從影劇院密度上即可見一斑。目前西部城市人均擁有影劇院數(shù)量明顯低于東部發(fā)達城市，其中人口最少的銀川每百萬人也僅有5.8座影劇院，也低于人口高度集聚，城市規(guī)模龐大的上海。　

　　2、企業(yè)：追求業(yè)績擴張導(dǎo)致規(guī)模過大難掉頭

　　但經(jīng)過數(shù)年來的野蠻生長，西部重點城市 商業(yè)用房施工規(guī)模已經(jīng)達到了尾大難掉的地步。至2014年底，這些城市商業(yè)用房施工規(guī)模較2010年增長1.68倍，復(fù)合增長率高達28%，而在同一時期，東中部重點城市為16.7%。不過值得注意的是，近年來外來資本已經(jīng)率先認(rèn)識到西部商業(yè)風(fēng)險集聚的風(fēng)險，譬如港資房企三年未在成都拿地即是最好明證。國內(nèi)房企也漸漸認(rèn)識到了存量快速攀升的風(fēng)險，如華潤計劃2年內(nèi)新開的18座萬象城中，位于西部的僅有一座成都萬象城。但鑒于目前西部重點城市普遍超過10年的商業(yè)用房施工銷售比，短中期內(nèi)供應(yīng)過量已成無可回頭的現(xiàn)實，房企的全面警醒也已經(jīng)為時已晚。

　　3、商家：整體來看需求相對匱乏

　　這主要體現(xiàn)在兩個方面：一是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍需進一步調(diào)整。在目前西部重點城市中，私有制經(jīng)濟發(fā)展進度仍然較為落后，大部分人口依然在公辦的企事業(yè)單位工作，私營和個體勞動者所占比例仍然不高，以致各市對于商鋪體量的需求相對有限。
　　二是市場規(guī)模不足制約發(fā)展。西部重點城市商業(yè)業(yè)態(tài)的市場規(guī)模相對較小，對于商業(yè)服務(wù)業(yè)的需求也不如東部城市，處于低位的市場“密度”大大制約了西部重點城市商服地產(chǎn)的銷售，因此從商家角度來說，對于在西部城市的投資機會，也必須予以更為審慎的考量。

　　4、消費者：居民消費力不足制約商業(yè)綜合體發(fā)展

　　目前東西部消費傾向性指標(biāo)（消費性支出/可支配收入）差距不大，大多數(shù)城市均在60%-70%之間，但是由于收入水平不同，東西部城市城鎮(zhèn)人口消費支出還是存在著比較大的差距：西部重點城市人均消費性支出多低于2萬元，而東部發(fā)達城市則普遍高于2.5萬，其中最高的廣州甚至達到了3.3萬元。如果再扣除相差不大的基本生存支出，東西部重點城市的人均文體娛樂性消費支出差距還會更大，而這也是同樣的規(guī)模的綜合體，在西部城市普遍需要考慮覆蓋更大面積人群的重要原因。
　　三趨勢預(yù)判:近年內(nèi)難走出困境，但個體項目仍有機會
　　由以上四方面分析可見，西部重點城市商服用房的現(xiàn)狀風(fēng)險并不僅僅因為政府的不作為，而是由經(jīng)濟發(fā)展、財政壓力、企業(yè)業(yè)績擴張、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、居民支付能力等多方面因素構(gòu)成的“風(fēng)險推升系統(tǒng)”共同導(dǎo)致的。故而近年來政府和房企雖然越來越多的關(guān)注到贏商網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)（專題閱讀）的風(fēng)險，但在大多風(fēng)險成因難以轉(zhuǎn)變的客觀事實面前，我們認(rèn)為在近年內(nèi)，這些城市商辦市場還是難以走出風(fēng)險高企的困境。不過若是具體到項目角度，考慮到龐大的市場成交總量，我們認(rèn)為還是能夠出現(xiàn)一些成功個案：　

　　1、方向一，配套空白區(qū)域

　　對比成交規(guī)模，西部重點城市的商業(yè)地產(chǎn)確實已經(jīng)處于供應(yīng)過量的階段，但是如果對比到城市規(guī)劃，目前西部重點城市還存在著大量的商業(yè)產(chǎn)品空白區(qū)域，譬如今年開盤的成都青羊萬達、昆明樂派即是彌補了當(dāng)前的商業(yè)綜合體空白，而西安西郊、昆明東郊等區(qū)域也依然存在著大量的綜合體空白。對于這些住宅已經(jīng)漸成規(guī)模，但是商業(yè)配套還是沒有跟上的區(qū)域，還是有希望看到眾多成功商業(yè)項目的興起機會。

　　2、方向二，高端業(yè)態(tài)空白

　　目前西部重點城市的高端商業(yè)相對匱乏，進駐的高端百貨商業(yè)不多，高端品牌的門店分布密度遠遠低于東部，譬如LV在西部重點城市僅有4家門店，而百達翡翠更是無一門店。因此隨著西部城市經(jīng)濟的發(fā)展，對于有實力的商業(yè)房企來說，在高端業(yè)態(tài)方面，西部重點城市仍然有著許多機會。

　　3、方向三，專業(yè)市場

　　在專業(yè)市場方面，西部重點城市的發(fā)展機會仍然值得關(guān)注：這首先是“一帶一路”的國家戰(zhàn)略契機，為這些作為“陸上港口”西部重點城市帶來了更大的貿(mào)易量增長預(yù)期；其次是目前西部重點城市仍然缺乏”集群式”商業(yè)模式，對于專業(yè)市場來說，仍然有率先打響品牌，并形成商業(yè)集聚效應(yīng)的機會，最后由于近年來人力成本上升，東部沿海許多工人回流西部二線城市，也為家居建材等專業(yè)市場帶來了新增的就業(yè)人群和消費需求。

　　四總結(jié)建議: 市場風(fēng)險期也是行業(yè)整合期，仍可關(guān)注優(yōu)質(zhì)投資機會

　　西部重點城市商業(yè)市場供應(yīng)過剩的問題雖然在短期內(nèi)難以解決，但對于企業(yè)而言，鑒于西部重點城市每年過千億的商業(yè)產(chǎn)品銷售量，我們認(rèn)為還是有很多值得付出的努力：　

　　1、抓住空白領(lǐng)域的機會

　　對于上文所述的個體項目機會，譬如超大型商業(yè)綜合體、人口快速增長的新區(qū)，以及“一帶一路”帶來的專業(yè)貿(mào)易市場機會均值得關(guān)注。不過相比較而言，其中回報最快的還是超大型商業(yè)綜合體。針對目前西部重點城市缺乏超大型商業(yè)綜合體、并且高端商業(yè)門店稀缺的現(xiàn)況，資金實力較強的開發(fā)商可以考慮抓住這一機會，在合適的選址基礎(chǔ)上，打造城市標(biāo)志性商業(yè)物業(yè)，制造商業(yè)集聚效應(yīng)實現(xiàn)逆市求生。譬如近期西安首家宜家開業(yè)即很好的詮釋了這一點，該商場選擇在工作日開業(yè)，但依然引來了大量到訪人流，僅僅是當(dāng)天上午到場人數(shù)即已突破萬人�！�

　　2、修煉內(nèi)功，提升自身盈利能力

　　首先可以效仿萬達、綠地、華潤等龍頭房企的成功經(jīng)驗，可以考慮通過輕資產(chǎn)模式提升資本運作效率，近年來興起的Reits、代建代運營等模式值得關(guān)注；其次也可以利用綜合體內(nèi)辦公、住宅產(chǎn)品的高周轉(zhuǎn)，沖淡長周期持有的商業(yè)地產(chǎn)資金壓力，并可擇機整體轉(zhuǎn)讓；最后則是做到差異化運營，在商場主體、與本地文化結(jié)合、特色服務(wù)上下功夫，在同質(zhì)化惡性競爭中脫穎而出。　

　　但對于西部重點城市的特殊情況，我們以下兩點更應(yīng)值得注意：其一，警惕互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)的沖擊。與東部城市相比，在西部重點城市，目前贏商網(wǎng)電子商務(wù)對于百貨等實體商業(yè)的沖擊還沒有那么明顯。但隨著“一帶一路”戰(zhàn)略帶來的物流業(yè)迅速增長和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，西部重點城市的電子商務(wù)必將迎來一段快速發(fā)展期，百貨類商業(yè)綜合體還是應(yīng)該早作風(fēng)險預(yù)案為宜，在項目設(shè)計時即留好足夠的煙道、停車位空間，以便轉(zhuǎn)為餐飲娛樂或出售型辦公。其二，爭奪更為稀缺的消費群體。上文提到，目前東西部城市居民消費傾向差距不大，但是限于收入不足以致人均消費支出有限，再加之人口密度不高以致“消費密度”較低。因此對于房企，尤其是做持有型商業(yè)的企業(yè)而言，在“消費密度”更低的西部城市，也更應(yīng)重視商場的人流導(dǎo)入能力，做好品牌口碑和差異化優(yōu)勢。

　　綜上所述，鑒于種種客觀因素，目前西部重點城市商業(yè)市場的高風(fēng)險雖然在短期內(nèi)無法消退，但在企業(yè)角度，市場的陣痛并不會落到每一個努力的人身上，只要能做到勤練內(nèi)功抓住機遇，在個體項目方面仍然有著大量的進入機會。畢竟對于期望提升市場占有率的企業(yè)來說，相比人人賺錢的市場旺季，逆市才是行業(yè)資源整合，大魚吃小魚的最好時機。