商業(yè)地產(chǎn)是城市發(fā)展的主力軍

　　從房地產(chǎn)發(fā)展上看，很多開發(fā)商最早從事的還是住宅產(chǎn)業(yè)，第一塊是住宅，解決居住功能，第二塊才是商業(yè)地產(chǎn)。相對商業(yè)地產(chǎn)和住宅開發(fā)相比，住宅相對比較簡單，房子造好賣掉就行，商業(yè)地產(chǎn)則分為兩塊，一塊是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，完成硬件的建設(shè)，第二塊是商業(yè)地產(chǎn)的運營，這是商業(yè)地產(chǎn)價值體現(xiàn)的最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，這不是一天就可以做成的，是需要一個過程的，既要有從事硬件開發(fā)的經(jīng)驗，也要有整合后期運營的資源，然后如期地進行運營。

　　從產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段看，住宅到商業(yè)發(fā)展，商業(yè)本身就排在住宅后面，從城市發(fā)展看，從大的產(chǎn)業(yè)來說，原來一、二、三產(chǎn)的比例最早是工業(yè)最高，接著才是商業(yè)和農(nóng)業(yè)。隨著我們國民經(jīng)濟在升級轉(zhuǎn)型過程中提出要加大服務業(yè)的調(diào)整力度，而商業(yè)也屬于其中，如果服務業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主導產(chǎn)業(yè)，那么商業(yè)地產(chǎn)肯定是重中之重。它需要一個物質(zhì)的載體，不管是寫字樓、專業(yè)市場、專業(yè)消費貿(mào)易還是商業(yè)經(jīng)營，它的載體肯定是商業(yè)地產(chǎn)，所以從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局、升級轉(zhuǎn)型這樣角度來看，商業(yè)地產(chǎn)肯定是大有可為的。

　　從居住和經(jīng)濟角度看，住宅對于城市功能的完善是有意義的，它解決居住，但商業(yè)地產(chǎn)對于城市功能完善的價值就大得多，從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟這個角度講，好的商業(yè)地產(chǎn)必然給區(qū)域經(jīng)濟帶來發(fā)展、帶來機遇。樓宇經(jīng)濟、日常經(jīng)濟、專業(yè)市場、商業(yè)街等都對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展有重大貢獻；從城市功能角度看，商業(yè)地產(chǎn)為城市完善諸多功能，我們的吃住行玩基本都由商業(yè)地產(chǎn)來完成，而且它滲透范圍很廣，包括教育領(lǐng)域、休閑領(lǐng)域、文化領(lǐng)域等，加上寫字樓進駐，這對城市功能完善比單純的住宅地產(chǎn)深入很多；從城市結(jié)構(gòu)角度說，商業(yè)地產(chǎn)最密集的地方往往是城市主要的核心區(qū)域，也就是商業(yè)中心。最早我們說的城市中心就是指商業(yè)中心，像最早的羊壩頭，到解百，再到龍翔橋、武林廣場，這個脈絡說明城市中心的變遷，其實就是商業(yè)中心的變遷。隨著市政府遷至武林廣場，商業(yè)中心和行政中心合并，以及未來的錢江新城CBD，把商業(yè)中心、市民中心、金融服務產(chǎn)業(yè)中心和行政中心合并讓這個城市中心變化更加集聚。

　　做好商業(yè)項目首先還是看整個項目的定位，本身是否有清晰的考慮，如果是做專業(yè)市場，那就會從經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)鏈嫁接的角度；做樓宇經(jīng)濟、寫字樓的，則從區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度；如果純粹做Shoppingmall，就要從商業(yè)消費的角度來思考；如果做街區(qū)，那肯定是從特色商業(yè)、區(qū)域城市功能完善角度來發(fā)展，所以定位是第一考慮的問題。

　　中國還是一個商業(yè)傳統(tǒng)比較長的國家，特別是杭州，簡單舉例看：萬象城、銀泰、萬達這些模式代表的是城市商業(yè)綜合體的做法尤其Shoppingmall的做法，這是比較成功的一站式模式。另外，專業(yè)市場也是商業(yè)地產(chǎn)比較典型的一種形態(tài)，浙江省最典型、最大的商業(yè)市場起步都是這樣做的，從義烏小商品城、紹興的輕紡城再到杭州的四季青、秋濤路等。杭州幾條老商業(yè)街里如河坊街、特色商業(yè)街等都是典型地一種從老百姓日常生活起居發(fā)展起來的特色商業(yè)街的模式，當然也包括西湖名品街，可以說，這是商業(yè)地產(chǎn)比較到位的一種形態(tài)。

　　以中產(chǎn)消費為主的復合型商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展市場肯定是比較大的，這跟我們國民經(jīng)濟提倡內(nèi)需，三產(chǎn)要上的發(fā)展方向是一致的，城市綜合體也是這樣的概念。各種功能的完善和互補其實是提高城市運營效率和資源集約化程度的一種形態(tài)，這也符合未來的發(fā)展趨勢。萬象城是寫字樓、商業(yè)、住宅等幾種混合的典型的復合型商業(yè)。再比如中豪望江國際項目則是商業(yè)和商務的結(jié)合，以樓宇經(jīng)濟為主，兩者既獨立運行，又相互關(guān)聯(lián)，既有獨立的部分，也有功能互補的作用，取長補短。各種功能放在一起，以適當?shù)谋壤�關(guān)系形成更好的集聚效應，實現(xiàn)1+1>2的效應。