專業(yè)批發(fā)市場為何備受海外資本青睞？

　盡管五洲國際 IPO前鬧出不小風波，但海外投資者對于這類經(jīng)營專業(yè)批發(fā)市場的上市公司的熱情似乎并未減退。除了五洲國際，同樣進入 IPO籌備階段的毅德地產(chǎn)也是開發(fā)專業(yè)批發(fā)市場的好手，加上此前上市的華南城（ 1668 .HK）和卓爾發(fā)展（ 2098.HK），一時間香港資本市場專業(yè)批發(fā)市場類的上市內(nèi)房股蔚然成風，這是一個值得房地產(chǎn)界矚目的有趣現(xiàn)象。
　　為什么經(jīng)營專業(yè)批發(fā)市場的房企受到了海外投資者的青睞？在探討個中原因前，首先需要厘清一點，專業(yè)批發(fā)市場是中國房地產(chǎn)市場一個較為模糊的地帶，由于商業(yè)用地中明確存在商貿(mào)批發(fā)用地，但同時工業(yè)地產(chǎn)的物流倉儲用地也較為普遍地用于這類市場的開發(fā)。從某種角度來看，專業(yè)批發(fā)市場并不包含在主要以商場和寫字樓為范疇的商業(yè)地產(chǎn)中，而更多屬于“2. 5產(chǎn)業(yè)”的產(chǎn)業(yè)服務范疇內(nèi)，將其定位于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或?qū)�業(yè)地產(chǎn)的觀點在國內(nèi)更占上風。

　　或許在不了解國情的海外投資者眼中，這些專業(yè)批發(fā)市場應該更多是細水長流地規(guī)劃、建設(shè)、持有、經(jīng)營，然而呈現(xiàn)在面前的“三高”———高周轉(zhuǎn)率、高毛利率和高復制率無疑具有致命的誘惑力。這當然是最直接的表面因素，而在筆者看來，或許還有如下的眾多原因，讓海外投資者樂此不疲。

　　經(jīng)營模式的亮點。在目前內(nèi)地限購限貸的宏觀調(diào)控環(huán)境下，一些難以進入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的國內(nèi)資本急于尋找新的投資標的，而低成本、小面積的產(chǎn)權(quán)商鋪無疑是目前最好的投資手段之一；同時，這些專業(yè)批發(fā)市場幾乎普遍運用了“售后包租”的促銷手法，因此能夠獲得購買者快速而大量的買單，加上快速的開工銷售大大提高了周轉(zhuǎn)速度———比如襄陽五洲國際工業(yè)博覽城能夠在拿到土地權(quán)證一個月后就開始銷售，讓這些企業(yè)呈現(xiàn)出的經(jīng)營狀態(tài)十分良好。但其背后的風險在于，企業(yè)上市之后快速擴張會背負太多的回報義務，而其可持續(xù)性也并不確定，一旦對經(jīng)濟形勢和市場前景判斷失誤，股東將受池魚之殃。

　　更具說服力的說辭。相比“老生常談”的住宅和商業(yè)地產(chǎn)，專業(yè)批發(fā)市場瞄準的是新一輪城鎮(zhèn)化和擴大內(nèi)需的龐大市場這些中國“十二五規(guī)劃”的熱點議題，使得對中國政經(jīng)風向敏感的海外投資者感到格外新奇興奮，因為往往這意味著投資的是中國經(jīng)濟的未來，或者說某些充滿潛力的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的未來。這種很有說服力說辭成功地轉(zhuǎn)移了海外投資者的視線。但實際上，這些市場所面對的客戶可能要比住宅和商業(yè)地產(chǎn)的客戶更具投機性和不確定性，一旦回報難以盡如人意，一些法律訴訟的風險和土地違規(guī)的潛在問題都會暴露出來。

　　超高的毛利率。與近來重新火熱起來的商住拿地狂潮形成對比的是，這些專業(yè)批發(fā)市場由于選址邊緣化的緣故，幾乎總是面臨著沒有競爭的拿地，因此土地成本占銷售收入的比重非常小，卓爾漢口北市場部分項目的這一比例甚至不到 2%，而五洲國際也有相當一部分在 10 %以內(nèi)，這就導致其毛利潤率非常高，卓爾、五洲國際都能夠達到 50%以上，這令很多高端住宅的開發(fā)商都望塵莫及。但需要注意的是，華南城、卓爾都有工業(yè)用地做商貿(mào)物流城這種明顯違規(guī)的做法，風險較高，可持續(xù)性差，但海外投資者可能并未清楚認識到這一點。

　　新穎的產(chǎn)品模式。相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)，這些專業(yè)批發(fā)市場上市公司的產(chǎn)品模式更加新穎，更有吸引力，而且大多數(shù)否認自己是純粹的地產(chǎn)商，比如毅德地產(chǎn)和五洲國際的商貿(mào)綜合體，現(xiàn)代的專業(yè)批發(fā)市場配搭購物中心、休閑娛樂場所、文化商街和住宅，給投資者展現(xiàn)的是業(yè)態(tài)豐富、風險分攤又充滿浪漫情調(diào)的“伊甸園”；卓爾的漢口北市場更是號稱開辟了中國第四代專業(yè)批發(fā)市場的先河，這種“先行者”的旗幟意義非常合海外投資者的胃口，因為他們認定這些公司已經(jīng)從中國房地產(chǎn)的紅海廝殺中聰明靈巧地跳了出來，開辟了一片屬于自己的藍海。

　　高復制性帶來的土地儲備優(yōu)勢。由于有一個標志性的地標性項目，例如卓爾的漢口北市場，五洲國際的無錫五洲國際裝飾城、毅德地產(chǎn)的贛南貿(mào)易廣場、華南城的華南國際工業(yè)原料城等都是成功的典范，企業(yè)借此去游說其他急于希望提升郊區(qū)產(chǎn)業(yè)氛圍的中游城市，可謂一呼百應，而新的項目是否真的成功已經(jīng)不重要———實際上那些標志性項目往往會被專業(yè)人士認定是天時、地利、人和機緣巧合而不具復制性，重要的是土地儲備已經(jīng)成倍地提升，這就成為上市公司質(zhì)量的最好背書。

　　自持物業(yè)提高的承諾。戰(zhàn)略性銷售和適當提高自持比例是這些專業(yè)批發(fā)市場上市公司對投資者描述中的一個亮點，例如卓爾和五洲國際都不失時機地提到，會在未來逐步提高自持物業(yè)的比例，甚至回購已經(jīng)銷售出去的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，相比僅僅是銷售了之的住宅開發(fā)商，這些企業(yè)未來的現(xiàn)金流和抗風險能力似乎要更加優(yōu)異。