商業(yè)地產(chǎn)的黃金期已經(jīng)過去

　“中國(guó)大媽”這個(gè)群體在“抄底”黃金之前，早已活躍于房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。商鋪類產(chǎn)品承諾穩(wěn)定回報(bào)率，符合偏愛穩(wěn)健型投資的大媽們的口味。如今，在嘉興、杭州、蘇州等地，急功近利的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們將商鋪一賣了之，商鋪爛尾等現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。即使是紅星美凱龍這樣的品牌市場(chǎng)的商鋪，現(xiàn)在也成了“燙手山芋”。
　　開發(fā)商往往在商鋪售后包租與非法集資之間打擦邊球，如何看待商業(yè)物業(yè)“散售必包租、包租不保險(xiǎn)”的矛盾？

　　在江浙一帶有一群退休的大媽，乘坐看房班車穿梭在各個(gè)房產(chǎn)售樓處，她們用大把資金買了商鋪等投資品。談到矛盾，法律保障的缺位是包租盛行并失敗的主要原因。投資者在簽約的時(shí)候，先是跟開發(fā)商簽房屋買賣合同，再和開發(fā)商組建的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司簽委托經(jīng)營(yíng)管理合同。這種方式就相當(dāng)于商鋪的“兩張皮”，當(dāng)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)出問題時(shí)，大不了運(yùn)營(yíng)公司倒閉，業(yè)主們就沒有可追究的對(duì)象。但是，如果開發(fā)商不做散售和包租，資金鏈肯定無(wú)法承受，畢竟直營(yíng)的成本是非常高的。專業(yè)市場(chǎng)散售，只要業(yè)態(tài)統(tǒng)一相對(duì)就安全些，但購(gòu)物中心散售，檔次一定是中低端，大的品牌絕對(duì)不會(huì)進(jìn)駐，招商[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]就很困難。所以要解決包租的風(fēng)險(xiǎn)，最后還是人和心態(tài)的問題，要看開發(fā)商能不能沉下心來好好做。投資者在成長(zhǎng)，對(duì)簡(jiǎn)單的包租不買單了，就不會(huì)再有這種行為，會(huì)逼著開發(fā)商一起成長(zhǎng)。

　　缺乏專業(yè)的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)導(dǎo)致許多商鋪類項(xiàng)目失敗，如何建立起高質(zhì)量高效率的管理團(tuán)隊(duì)？

　　最大的問題是，商業(yè)管理人才的培養(yǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的速度。許多中小城市的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理都很年輕，只能培養(yǎng)到一半就上崗，后面根據(jù)自己的悟性去發(fā)展。對(duì)于商業(yè)人才，真正的培養(yǎng)還是在市場(chǎng)上，一般家居類賣場(chǎng)都是一個(gè)帶一個(gè)，店長(zhǎng)帶副店長(zhǎng)，副店長(zhǎng)帶經(jīng)理，經(jīng)理帶副經(jīng)理，一級(jí)一級(jí)往上提，這種比較快。其實(shí)，最快的方法還是直接去同類公司挖人，購(gòu)物中心項(xiàng)目都是挖萬(wàn)達(dá)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]的人。目前市場(chǎng)上還沒有一家專業(yè)的商業(yè)管理公司可以輸出團(tuán)隊(duì)，因?yàn)樘�容易挖走，很容易整個(gè)團(tuán)隊(duì)被一鍋端挖走，這是一片很難打開的藍(lán)海。

　　商業(yè)物業(yè)銷售及運(yùn)營(yíng)的發(fā)展趨勢(shì)會(huì)怎樣變化？

　　商業(yè)地產(chǎn)的黃金期已經(jīng)過去，現(xiàn)在進(jìn)入已經(jīng)有點(diǎn)晚了�，F(xiàn)在像一二線城市的最中心位置的地都沒有了，三四線城市也逐漸減少，在南昌、長(zhǎng)沙、武漢這些城市到處是工地，優(yōu)勝劣汰已經(jīng)開始了。當(dāng)然，搶不到好地段也不一定不行，開發(fā)商一定會(huì)想其他突破方式。隨著市場(chǎng)逐漸打開，商業(yè)地產(chǎn)一定會(huì)有新的品種出來，比如北京的芳草地，南京的虹悅城，上海的證大喜馬拉雅中心，這些都是包含藝術(shù)、文化因素的體驗(yàn)式商業(yè)項(xiàng)目，市場(chǎng)的反映還不錯(cuò)。未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商自持的比例會(huì)越來越高，不會(huì)再盲目銷售，而運(yùn)營(yíng)商則會(huì)走錯(cuò)位發(fā)展的路。在招商上，中國(guó)應(yīng)多發(fā)展自有品牌，目前親子類、設(shè)計(jì)師類的品牌還剛剛興起，一旦被市場(chǎng)認(rèn)可很容易被快速?gòu)?fù)制，需要盡早收購(gòu)或吸收股權(quán)�？傊�，專業(yè)的人做專業(yè)的事，開發(fā)商要大膽嘗試，小心決策。