專業(yè)市場的管理與運營探討（22）商業(yè)物業(yè)管理與運營困難的原因

   商業(yè)物業(yè)不同于其他物業(yè)，其項目的定位、規(guī)劃、招商和經(jīng)營管理是一個有機的整體，需要我們理性的思考，全盤規(guī)劃，逐漸讓商業(yè)物業(yè)的管理與營運走上正規(guī)發(fā)展渠道，使商業(yè)物業(yè)走向成熟。
    我國商業(yè)物業(yè)的建立與經(jīng)營大多缺乏對市場的深入調(diào)研，缺乏客觀的依據(jù)，所以物業(yè)管理帶有很大的盲目性。
    主觀原因：缺乏對商業(yè)物業(yè)發(fā)展規(guī)律的認識。房地產(chǎn)將其作為物業(yè)來做，商業(yè)把它當作商場來做。實際上它是一個綜合體，其運營比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復(fù)雜得多。商業(yè)物業(yè)管理是專門對商業(yè)地產(chǎn)提供經(jīng)營管理服務(wù)的物業(yè)管理公司，除了要有對房地產(chǎn)的豐富知識和管理經(jīng)驗之外，還需要有很強的商業(yè)運作和管理的經(jīng)驗。既能夠向開發(fā)商提供商業(yè)定位和市場細分方面的服務(wù)，又能夠在以后的商場或商鋪的管理方面有效地發(fā)揮作用，維護和擴大市場的影響力，吸引消費者的駐足因此，商業(yè)物業(yè)的管理與運營對物業(yè)管理企業(yè)具有很大的挑戰(zhàn)性，在管理過程中出現(xiàn)一些問題是必不可免的。

    行業(yè)原因：爆發(fā)式的零售革命。

    西方國家在近15O年時間內(nèi)，依次爆發(fā)了百貨店、連鎖店、超市店、商業(yè)物業(yè)、自動售貨、步行街和多媒體銷售等多次零售革命，產(chǎn)生了20多種零售業(yè)態(tài)。而我國在九十年代中期三、五年時間內(nèi)，幾乎所有零售業(yè)態(tài)都出現(xiàn)了。這一方面會給商業(yè)物業(yè)的發(fā)展帶來難得機遇，另一方面也使商業(yè)物業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了的盲目仿效的現(xiàn)象。許多項目不看地點，靠追風(fēng)來指導(dǎo)建設(shè)，如此的商業(yè)物業(yè)效益不僅不會好，還會造成國家財產(chǎn)的浪費。更有一些投資者因資金不足，把為消費者購物等提供方便的必要現(xiàn)代化硬件設(shè)施滾梯、空調(diào)砍掉,而在墻面、地面等裝潢上大量花錢，給后人留下“棄之可惜，改之不能”的遺憾。

    環(huán)境方面：商業(yè)物業(yè)條件不成熟

    商業(yè)物業(yè)發(fā)展所需的客觀經(jīng)濟環(huán)境是形成一批成熟品牌并能構(gòu)成吸引客流的專賣店，城市居民向郊區(qū)延伸，消費觀念轉(zhuǎn)向生理和心理需求的雙重滿足,人均國民收入2000美元以上，居民小汽車普及率超過50%。我國目前城鎮(zhèn)人均居民收入1000美元左右，衛(wèi)星城、小區(qū)建設(shè)剛剛起步，一些郊區(qū)的人主要在城區(qū)購物，小汽車普及率還不高，因此形成了商業(yè)物業(yè)郊外無客流，建在城區(qū)又與百貨商店、社區(qū)商業(yè)中心競爭的兩難境地。