專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的管理與運(yùn)營(yíng)探討（16）專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪規(guī)劃的十大誤區(qū)

   誤區(qū)一，用建筑設(shè)計(jì)代替商業(yè)設(shè)計(jì)。建筑設(shè)計(jì)與商業(yè)設(shè)計(jì)在本質(zhì)要求上是不同的，建筑設(shè)計(jì)師更多的是追求建筑理念、建筑技術(shù)與建筑藝術(shù)，他們通常沒(méi)有商業(yè)的理論知識(shí)和經(jīng)營(yíng)實(shí)踐，因而也不能很好的把握商業(yè)的專(zhuān)業(yè)需求。而商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)正是以商業(yè)需求為導(dǎo)向的，是依據(jù)市場(chǎng)需求、業(yè)態(tài)定位和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的各種需要而進(jìn)行的物業(yè)實(shí)用功能設(shè)計(jì)，這種設(shè)計(jì)往往是體現(xiàn)在專(zhuān)業(yè)和細(xì)節(jié)上的。所以，如果不對(duì)現(xiàn)代商業(yè)有充分的了解，不具備大量的商業(yè)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)是很難實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)性和科學(xué)性的。

　　誤區(qū)二，建筑設(shè)計(jì)先于商業(yè)設(shè)計(jì)。有很多開(kāi)發(fā)商在爭(zhēng)到一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后，首先想到的就是請(qǐng)建筑設(shè)計(jì)師進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)，一旦建筑設(shè)計(jì)完成了，商業(yè)物業(yè)的墻體、層高、柱距、荷載和中庭以及電梯等各項(xiàng)硬件設(shè)施就確定了，這樣就會(huì)導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)的空間結(jié)構(gòu)和配套設(shè)施與商業(yè)業(yè)態(tài)和功能的要求不符。建筑設(shè)計(jì)先于商業(yè)設(shè)計(jì)，將不可避免的使商業(yè)項(xiàng)目后期的招商和經(jīng)營(yíng)處于進(jìn)退兩難的境地。這也是我們?cè)趯?duì)一些商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行管理顧問(wèn)時(shí)，不能回避又很難解決的問(wèn)題。

　　誤區(qū)三，用營(yíng)銷(xiāo)策劃代替商業(yè)規(guī)劃。很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍然用房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)思維模式，請(qǐng)一家銷(xiāo)售策劃公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃與銷(xiāo)售。雖然這些銷(xiāo)售策劃公司也會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)定位、樓層布局等商業(yè)策劃，但是這種商業(yè)策劃是不能夠保證專(zhuān)業(yè)性與科學(xué)性的。營(yíng)銷(xiāo)策劃公司不是專(zhuān)業(yè)從事商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的公司，也沒(méi)有直接從事過(guò)商業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理，進(jìn)而，很難準(zhǔn)確把握商業(yè)功能和商業(yè)需求，也就不能實(shí)現(xiàn)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的本質(zhì)要求。所以，單純用營(yíng)銷(xiāo)策劃代替商業(yè)規(guī)劃，會(huì)使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在后期出現(xiàn)一些經(jīng)營(yíng)與管理上的漏洞。

　　誤區(qū)四，重外觀形象，輕內(nèi)部結(jié)構(gòu)。有些商業(yè)項(xiàng)目為了適應(yīng)城市商業(yè)形象建設(shè)需要，對(duì)建筑外觀投入巨資，塑造自身標(biāo)志性商業(yè)建筑或城市地標(biāo)的形象，這樣做確實(shí)對(duì)于增強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，吸引消費(fèi)者起到一定的作用，但并不能因此就忽視了商業(yè)物業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)。就像一個(gè)人外表很漂亮，但是內(nèi)在素質(zhì)很低，那這個(gè)人也是要被打折扣的。科學(xué)的物業(yè)結(jié)構(gòu)有利于商業(yè)布局與經(jīng)營(yíng)，而且內(nèi)部功能是否完善也是消費(fèi)者關(guān)注的重要問(wèn)題。

　　誤區(qū)五，重裝修標(biāo)準(zhǔn)，輕配套適用。有些商業(yè)企業(yè)對(duì)于裝修標(biāo)準(zhǔn)的要求很高，可是忽視了商業(yè)配套的重要性，這樣會(huì)導(dǎo)致商業(yè)經(jīng)營(yíng)缺乏必要的輔助設(shè)施和人性化管理。我們就曾服務(wù)過(guò)這樣的商業(yè)企業(yè)，沒(méi)有員工食堂，沒(méi)有更衣室，沒(méi)有獨(dú)立的投訴接待部門(mén)等等，給商業(yè)經(jīng)營(yíng)造成了一定的影響。所以，在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，商業(yè)配套的設(shè)計(jì)也是很重要的，是不能忽視的。

　　誤區(qū)六，重硬件投入，輕人文關(guān)懷。對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目來(lái)講，裝修標(biāo)準(zhǔn)、外觀形象、電梯、空調(diào)、中庭等硬件設(shè)施固然重要，但這并不能代表商業(yè)經(jīng)營(yíng)的全部?jī)?nèi)涵。現(xiàn)代商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，是細(xì)節(jié)的競(jìng)爭(zhēng)，一個(gè)人性化的設(shè)計(jì)、一種人文關(guān)懷都是可以提升商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的，人文關(guān)懷可以更好的體現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目的特色和差異性，加重商業(yè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的砝碼。

　　誤區(qū)七，重共享空間設(shè)計(jì)，輕經(jīng)營(yíng)成本測(cè)算。有些開(kāi)發(fā)商對(duì)于共享空間的設(shè)計(jì)是很重視的，將共享空間做的很豪華，這對(duì)于提升商業(yè)形象、吸引客流確實(shí)很有幫助。但同時(shí)，我們也應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，共享空間是一把“雙刃劍”，如果做的過(guò)大，不僅浪費(fèi)了經(jīng)營(yíng)面積，還會(huì)增加空調(diào)、電和物業(yè)等運(yùn)營(yíng)成本，給商業(yè)經(jīng)營(yíng)造成一定的壓力，降低了商業(yè)項(xiàng)目的整體坪效。所以，在進(jìn)行共享空間設(shè)計(jì)時(shí)，要先做精準(zhǔn)的成本與收益預(yù)算，避免亡羊補(bǔ)牢。

　　誤區(qū)八，遷就主力店要求，忽視自身的投資利益。主力店對(duì)于帶動(dòng)項(xiàng)目的招商和經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)銷(xiāo)售，提升項(xiàng)目和附屬物業(yè)的整體價(jià)值是有一定幫助的，也因此使得一些開(kāi)發(fā)商迫于主力店的名聲和影響力，以犧牲自身不小的投資利益換來(lái)主力店的進(jìn)駐。但有的時(shí)候，這樣的做法也是沒(méi)有必要的，因?yàn)橹髁Φ瓴⒉痪邆渲鲗?dǎo)性，也就是說(shuō)，項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力并非體現(xiàn)在主力店上，在權(quán)衡利弊與得失的同時(shí)，理性預(yù)期未來(lái)的投資收益，以免“騎虎難下”，使商業(yè)物業(yè)成為主力店的物業(yè)。

　　誤區(qū)九，按自己的主觀和經(jīng)驗(yàn)草率行事。商業(yè)市場(chǎng)是不斷變化的，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目科學(xué)的定位和最優(yōu)的運(yùn)作策略往往是在多方博弈的過(guò)程中逐漸浮出水面的。我們同世飛天在做商業(yè)項(xiàng)目的時(shí)候，都是很多專(zhuān)家、學(xué)者經(jīng)過(guò)實(shí)地考察和多次論證得出的結(jié)論，事實(shí)證明，主觀和經(jīng)驗(yàn)往往不能得出最優(yōu)的結(jié)果。所以，開(kāi)發(fā)商在運(yùn)作商業(yè)項(xiàng)目的過(guò)程中，一定要多參考專(zhuān)家的意見(jiàn)，切忌主觀主義和經(jīng)驗(yàn)主義。

　　誤區(qū)十，盲目崇洋媚外，忽視國(guó)內(nèi)實(shí)際。國(guó)內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)與國(guó)外商業(yè)市場(chǎng)有著不同的發(fā)展歷史和發(fā)展趨勢(shì)，相對(duì)于中國(guó)目前的市場(chǎng)環(huán)境，國(guó)外的一些設(shè)計(jì)理念和設(shè)計(jì)風(fēng)格能否適應(yīng)中國(guó)國(guó)情，適應(yīng)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)環(huán)境，還有待于實(shí)踐的檢驗(yàn)和時(shí)間的證明，而且國(guó)外的設(shè)計(jì)師是否能對(duì)國(guó)內(nèi)實(shí)際、當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)狀況和消費(fèi)者習(xí)慣有一個(gè)準(zhǔn)確的判斷也是一個(gè)變數(shù)，所以，國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于國(guó)外的設(shè)計(jì)理念需要有選擇的吸收。商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)并沒(méi)有一層不變的原則和標(biāo)準(zhǔn)，是要依據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)環(huán)境、業(yè)態(tài)定位和經(jīng)營(yíng)需要來(lái)確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的，所以，重視國(guó)內(nèi)實(shí)際，重視當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)才是商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)永恒的真理