前期設(shè)計(jì)決定招商成敗 國(guó)內(nèi)城市綜合體規(guī)劃普遍缺位

“誰(shuí)擁有城市綜合體，誰(shuí)就擁有城市的未來(lái)�！苯�年來(lái)，城市綜合體已成為眾多開(kāi)發(fā)商青睞的商業(yè)地產(chǎn)模式，不僅北京、上海、廣州等一線城市的城市綜合體發(fā)展迅猛，二三線和部分三四線城市也把建造城市綜合體當(dāng)做了城市發(fā)展的目標(biāo)。在住宅被限的大背景下，作為商業(yè)地產(chǎn)主流的城市綜合體成了未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

　　近日，記者了解到，唐山某有國(guó)資背景的開(kāi)發(fā)企業(yè)想為其在唐山新CBD的一個(gè)70萬(wàn)平方米的大型城市綜合體項(xiàng)目，尋找國(guó)內(nèi)專業(yè)設(shè)計(jì)綜合體的大型設(shè)計(jì)公司或設(shè)計(jì)院時(shí)，屢遭碰壁�！拔覀円膊惶�清楚是出于什么原因，好幾個(gè)大設(shè)計(jì)院和設(shè)計(jì)公司都不太愿意接�！痹摴�司人士對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示。

　　“這和現(xiàn)在的設(shè)計(jì)行業(yè)市場(chǎng)細(xì)分有關(guān)�！本旁磭�(guó)際建筑顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理江曼對(duì)記者指出，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已經(jīng)要求設(shè)計(jì)行業(yè)必須細(xì)分市場(chǎng)才能得以存活，城市綜合體已是發(fā)展趨勢(shì)，但國(guó)內(nèi)目前能夠?qū)�業(yè)做綜合體的設(shè)計(jì)公司還是不多。

　　對(duì)綜合體建筑功能認(rèn)知不足

　　“嚴(yán)格意義上講，城市綜合體的開(kāi)發(fā)與傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)是水平不同的兩個(gè)體系。如果說(shuō)設(shè)計(jì)住宅屬于小學(xué)、初中級(jí)別的話，那么城市綜合體就是博士級(jí)別�！苯�曼對(duì)記者表示�！耙�?yàn)樵缧�時(shí)候房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的偏向所致，目前設(shè)計(jì)行業(yè)做住宅設(shè)計(jì)的公司、事務(wù)所非常之多，住宅設(shè)計(jì)對(duì)于他們而言已是熟練工種。但作為一個(gè)專業(yè)性極強(qiáng)的城市綜合體設(shè)計(jì)，就不僅僅是要求設(shè)計(jì)師只是懂設(shè)計(jì)就行，還要求其具備跨界能力�！�

　　城市綜合體一般由高星級(jí)酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓(或SOHO)、大型綜合購(gòu)物中心(SHOPPING MALL)、獨(dú)立商鋪及街區(qū)、市民廣場(chǎng)及大型高尚居住社區(qū)等組成。作為基本功能，城市綜合體是一個(gè)城市的信息、金融、保險(xiǎn)、科技、商業(yè)、商務(wù)、居住、客居、會(huì)展、觀光、娛樂(lè)等城市功能的載體。但綜合體的載體功能是以城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力和資源限制為條件的，忽略了這一點(diǎn)將導(dǎo)致閑置和資源浪費(fèi)，就會(huì)阻礙區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　因此，“現(xiàn)代市場(chǎng)一個(gè)新的需求是要求設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)不僅能提供規(guī)劃和設(shè)計(jì)，還需要提供景觀、室內(nèi)，甚至是對(duì)項(xiàng)目前期綜合的市場(chǎng)判斷、對(duì)居民消費(fèi)模式的深入研究、項(xiàng)目策劃能力，以及后期對(duì)于市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)、商業(yè)招租的了解。”洲聯(lián)集團(tuán)五合國(guó)際副總裁盧求認(rèn)為。

　　“開(kāi)發(fā)商尤其是做商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)商，一定要依靠專業(yè)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，同時(shí)，綜合體的開(kāi)發(fā)也更應(yīng)該強(qiáng)調(diào)綜合的平衡。”時(shí)任凱德置地北京公司總經(jīng)理毛大慶的話至今讓人記憶猶新。

　　然而，“現(xiàn)在從業(yè)的建筑師普遍缺乏對(duì)綜合體建筑功能的認(rèn)知，因?yàn)樯虡I(yè)建筑是有變化性的，它是不斷地在變化中，它在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中有很多的可變性，如果你在設(shè)計(jì)的初始階段沒(méi)有領(lǐng)會(huì)到可變性的話，將來(lái)會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)很大麻煩�！敝薪ū本┰O(shè)計(jì)院都市設(shè)計(jì)所所長(zhǎng)黃明磊對(duì)記者強(qiáng)調(diào)。

　　設(shè)計(jì)失誤產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)

　　城市綜合體本身是一種風(fēng)險(xiǎn)鏈，如果城市綜合體中的某一項(xiàng)功能失敗了，就可能影響到其他功能，進(jìn)而影響城市綜合體的整體成功。作為城市綜合體中的重要一環(huán)，如果設(shè)計(jì)失誤就有可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，城市綜合體的設(shè)計(jì)并非越大越好，核心物業(yè)如購(gòu)物中心、酒店體量的大小設(shè)計(jì)必須依靠科學(xué)的測(cè)算得出，同時(shí)還需要對(duì)城市乃至整個(gè)宏觀發(fā)展趨勢(shì)有準(zhǔn)確的判斷，以免消費(fèi)能力超過(guò)或難以滿足消費(fèi)規(guī)模。對(duì)于超大型的綜合體而言，購(gòu)物功能只是其多項(xiàng)功能中的一點(diǎn)，平衡設(shè)計(jì)各種業(yè)態(tài)才最易實(shí)現(xiàn)成功。

　　而對(duì)一些位于地鐵站點(diǎn)上蓋的城市綜合體項(xiàng)目，如果交通樞紐的設(shè)計(jì)失敗，也容易導(dǎo)致城市綜合體面臨風(fēng)險(xiǎn)。

　　在這方面做得最成功的要數(shù)香港，因?yàn)榈赜颡M小，幾乎香港的每一個(gè)商業(yè)綜合體都與交通軌道相連接。在設(shè)計(jì)初期，就要充分考慮站點(diǎn)出口的設(shè)計(jì)、人流的方向，以及通行的便利，由此給其帶來(lái)大量客流。相對(duì)于此，北京的西直門綜合體交通樞紐就相對(duì)失敗。

　　區(qū)別于香港的綜合體和交通軌道統(tǒng)一一次性設(shè)計(jì)，北京西直門的交通樞紐及綜合體并非一蹴而就，2號(hào)線地鐵站點(diǎn)的最初設(shè)計(jì)并未考慮到其后的變化，與13號(hào)線站點(diǎn)的連接換乘以及與站點(diǎn)上蓋綜合體的連接利用都為人所詬病，不少人進(jìn)入此區(qū)域最大的想法就是盡快離開(kāi)�！斑@就是沒(méi)有考慮到功能變化對(duì)后期運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的影響。”業(yè)內(nèi)人士表示。

　　外資公司盤踞專業(yè)市場(chǎng)

　　目前，國(guó)內(nèi)的城市綜合體項(xiàng)目大多由國(guó)外設(shè)計(jì)公司操刀，這與其超強(qiáng)的專業(yè)度與核心競(jìng)爭(zhēng)力息息相關(guān)。

　　“比如美國(guó)的RTKL國(guó)際有限公司，是世界上最大的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)公司之一，是城市綜合體設(shè)計(jì)中的翹楚。只要聽(tīng)聞是由RTKL設(shè)計(jì)的綜合體項(xiàng)目，LV、香奈兒[微博]、Gucci、PRADA等知名國(guó)際品牌必定進(jìn)駐。而設(shè)計(jì)北京藍(lán)色港灣綜合體項(xiàng)目的美國(guó)捷得國(guó)際建筑師事務(wù)所，在當(dāng)初設(shè)計(jì)時(shí)也對(duì)開(kāi)發(fā)商打下了保證其后期兩億元盈利的保票。而國(guó)內(nèi)目前的設(shè)計(jì)公司和設(shè)計(jì)院還無(wú)人敢承諾�！苯�曼對(duì)記者介紹。

　　如今的城市綜合體，不再只是外觀漂亮就可以，如果忽略最重要的商業(yè)經(jīng)營(yíng)基本要求，從一開(kāi)始的產(chǎn)品設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)上就會(huì)埋下致命隱患。國(guó)外城市綜合體的開(kāi)發(fā)模式和開(kāi)發(fā)理念，以及國(guó)外設(shè)計(jì)公司的專業(yè)水平都是國(guó)內(nèi)眾多設(shè)計(jì)公司需要學(xué)習(xí)的。

　　江曼認(rèn)為，在如今這個(gè)已進(jìn)入細(xì)分市場(chǎng)的行業(yè)，設(shè)計(jì)公司的產(chǎn)品定位必須與市場(chǎng)同步、與城市同步。