敲響投資商用物業(yè)的警鐘

 “專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題
   編者按：  目前，中國專業(yè)批發(fā)市場風(fēng)起云涌，而專業(yè)批發(fā)市場成功繁榮發(fā)展又何其艱難！為了幫助支持全國專業(yè)批發(fā)市場投資舉辦者、運(yùn)營管理者解難釋惑，商成專業(yè)市場研究所聯(lián)合義烏最強(qiáng)勢的專業(yè)批發(fā)市場運(yùn)營策劃咨詢機(jī)構(gòu)——商興成市場投資管理（義烏）有限公司，陸續(xù)推出“專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題，對專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的項(xiàng)目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運(yùn)營管理，建筑策劃 ，規(guī)劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報(bào)告，市場研究， 高層論壇 ，人員培訓(xùn)等內(nèi)容，期望通過商成專業(yè)市場研究所及商興成市場投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業(yè)批發(fā)市場策劃系統(tǒng)內(nèi)容。
   商興成公司是專業(yè)致力于專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的綜合性投資管理機(jī)構(gòu)。
    希望我們的努力，能有助于全國專業(yè)批發(fā)市場投資舉辦者以及專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營開發(fā)策劃機(jī)構(gòu)。

     相對于住宅來說，未來商業(yè)地產(chǎn)溢價空間更大，無論對于房企還是對于投資客來說，商業(yè)地產(chǎn)都將成為他們的重要選擇。2012年，商業(yè)地產(chǎn)遍地開花，呈現(xiàn)欣欣向榮之勢，當(dāng)下正是投資商用物業(yè)的好時機(jī)。商業(yè)地產(chǎn)在快速發(fā)展的同時，投資風(fēng)險也進(jìn)一步增高，畢竟一定階段的商業(yè)地產(chǎn)市場容量總歸是有限的。中國商業(yè)地產(chǎn)十大顧問機(jī)構(gòu)---鴻偉摩爾提醒眾多投資商，在選擇商用物業(yè)更需“擦亮眼睛”，真正選擇那些具有稀缺性，占據(jù)絕版地段的商業(yè)項(xiàng)目才能帶來財(cái)富。
　　相對于住宅來說，未來商業(yè)地產(chǎn)溢價空間更大，無論對于房企還是對于投資客來說，商業(yè)地產(chǎn)都將成為他們的重要選擇。2012年，商業(yè)地產(chǎn)遍地開花，呈現(xiàn)欣欣向榮之勢，當(dāng)下正是投資商用物業(yè)的好時機(jī)。商業(yè)地產(chǎn)在快速發(fā)展的同時，投資風(fēng)險也進(jìn)一步增高，畢竟一定階段的商業(yè)地產(chǎn)市場容量總歸是有限的。在選擇商用物業(yè)更需“擦亮眼睛”，真正選擇那些具有稀缺性，占據(jù)絕版地段的商業(yè)項(xiàng)目才能帶來財(cái)富。

　　“使用權(quán)”商鋪投資風(fēng)險分析

　　住宅市場限購之下，商鋪投資越來越火。但是當(dāng)您看到如下商鋪銷售廣告：“第一年投資回報(bào)6%，第二年、第三年投資回報(bào)7%，第四年至第七年投資回報(bào)8%，第八年至第九年投資回報(bào)9%，第十年投資回報(bào)10%，十年之間在第六年和第十年分別有兩次回購機(jī)會，分別以總價110%和120%回購，后28年采用經(jīng)營收入2:8分成。花50萬元買一套只有使用權(quán)的商鋪，你愿意嗎?”一定要小心了，這里賣的是“使用權(quán)商鋪”而不是所有權(quán)。投資使用權(quán)商鋪，其中存在不小的法律風(fēng)險。如果要買，最好在付款之前預(yù)估到風(fēng)險并進(jìn)行規(guī)避。鴻偉摩爾分析認(rèn)為有以下幾點(diǎn)風(fēng)險：

　　風(fēng)險一：商鋪出賣方缺乏實(shí)力，存在經(jīng)營管理困難，投資回報(bào)承諾得不到實(shí)現(xiàn)的風(fēng)

　　這種所謂的“使用權(quán)”商鋪，產(chǎn)權(quán)一般屬于商鋪的出賣方，他擁有整棟或整層的產(chǎn)權(quán)，但因?yàn)榉指畛啥鄠�小面積商鋪后無法分別取得產(chǎn)權(quán)，所以只能分割后將“使用權(quán)”出售。對于這種商鋪的購買者來說，要獲得長期穩(wěn)定回報(bào)的前期是商鋪出賣方必須具備優(yōu)秀的經(jīng)營管理能力和市場策劃能力。如果整個商城的定位、策劃、經(jīng)營不善，人氣不足，商鋪無法出租的話，商鋪出賣方可能會因此破產(chǎn)，商鋪的購買者就會因此得不到任何后期回報(bào)，只能望鋪興嘆了。

　　風(fēng)險二：合同中的期限存在無效的風(fēng)險

　　商鋪的使用權(quán)出售合同，本質(zhì)上是商鋪的租賃合同，投資者為商鋪的承租方。根據(jù)我國合同法的相關(guān)規(guī)定，租賃合同最長租賃期限為20年，超過20年部分無效。比如“買20年送18年”，所購買到的使用權(quán)就是一個長期的租賃關(guān)系，而其所‘送’的部分是不受法律保護(hù)的。

　　風(fēng)險三：合同不備案的風(fēng)險

　　表面上雙方簽訂的商鋪使用權(quán)出售合同，因此很多出賣方都不會向政府備案和納稅。實(shí)質(zhì)上這種合同是租賃合同，在租賃合同成立后，合同當(dāng)事人應(yīng)將租賃合同送至房管部門登記備案。未經(jīng)登記備案的租賃合同亦是有效合同，但不具有對抗第三人的法律效力。以后可能還會出現(xiàn)稅收方面的糾紛。

　　風(fēng)險四：商鋪轉(zhuǎn)讓風(fēng)險

　　這里的商鋪轉(zhuǎn)讓，實(shí)質(zhì)就是商鋪的轉(zhuǎn)租。因商鋪經(jīng)營風(fēng)險較大，故在經(jīng)營狀況不佳時，可能會涉及將商鋪轉(zhuǎn)租的問題。出租人是否允許承租人轉(zhuǎn)租，應(yīng)在租賃合同中予以明確。若承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。因此使用權(quán)商鋪投資者，一定要在合同中明確出售者無條件同意轉(zhuǎn)租。

　　杭州下沙、九堡眾多商用物業(yè)存在投資風(fēng)險

　　說起杭州專業(yè)市場新的聚集地，很多人的第一印象就是九堡。的確，城市東擴(kuò)，九堡就是一個商貿(mào)物流中心。
　　走在通往九堡的主干道德勝東路上，路邊的廣告牌被各種專業(yè)市場的招商廣告占據(jù)。寬敞的馬路兩側(cè)，掛著各種名頭的專業(yè)市場：新四季青、恒大國際建材家居博覽中心、中國五金機(jī)電城、義烏小商品城銀沙聯(lián)合市場、中國輕紡城杭州瑞紡聯(lián)合市場、杭州東大門商品交易中心、紅星美凱龍金茂MALL、中國嬰童用品城，等等。
　　其中杭州東大門商品交易中心總建筑面積16萬平方米，承諾售后返租，對外承諾其鋪面“小投資大回報(bào)”， 若認(rèn)購商鋪，收益率第一年7%、第二年8%、第三年9%;第四年至第八年保底回報(bào)為9%，超出部分按1∶9分成;第9年至第20年按實(shí)際租金的1∶9分成。
　　但就在2012年10月12號，杭州東大門商品交易中心欺乍招商爆光，引來小強(qiáng)熱線等媒體觀注，引起經(jīng)營戶的強(qiáng)烈不滿，該中心大部分商鋪已經(jīng)出售的情況下，隱瞞事實(shí)招商進(jìn)駐，宣傳稱是有永久經(jīng)營權(quán)的，實(shí)際只有3年的委托經(jīng)營權(quán)，3年后的經(jīng)營權(quán)就屬現(xiàn)購買房東的，在這樣的事實(shí)被發(fā)現(xiàn)后市場方采取不理不采態(tài)度，使投資商感到寒心。
　　2008年，中國輕紡城·杭州瑞紡聯(lián)合市場強(qiáng)勢登陸杭城，宣傳將建成一個集商務(wù)辦公、餐飲娛樂、商業(yè)于一體的現(xiàn)代化、國際化、智能化、信息化的商務(wù)平臺，將以其設(shè)施現(xiàn)代化、交易國際化、商務(wù)信息化領(lǐng)跑于中國輕紡城。
　　該市場2010開業(yè)，不過經(jīng)營情況很不樂觀。偌大的市場內(nèi)，開門營業(yè)的商鋪不到10家，空空蕩蕩沒有一個顧客�！皠倓傇嚑I業(yè)的，一個月估計(jì)也做不成一單生意啊!”一家位于市場一樓正門入口的經(jīng)營戶說。
　　目前杭州瑞紡聯(lián)合市場建成有兩年了，試營業(yè)也有1年時間了，基本開業(yè)率為0,商鋪開盤的時候傳聞市場和中國輕紡城合作招商不是問題，目前來看，全是瞎說，市場連租戶都沒，那么投資戶的租金哪來呢?

　　結(jié)語：

　　通過對商用物業(yè)投資風(fēng)險的深入分析，對商用物業(yè)的投資有以下幾點(diǎn)建議：
     1.買商鋪?zhàn)钪匾�的就是地�?就像李嘉誠說的，地段，地段，還是地段!地段好的商鋪投資戶的風(fēng)險大大降低，首先開發(fā)商能拿到地段好的地塊，說明其實(shí)力也很強(qiáng)!
　　2.投資社區(qū)商鋪。社區(qū)商鋪?zhàn)鳛榕c人們的生活密切相關(guān)的商業(yè)房地產(chǎn)形式，其市場極為成熟，只要商鋪投資者保持理性的投資思維，不以過度透支的價格購買商鋪，就不會面臨大的投資風(fēng)險。社區(qū)商鋪同街區(qū)型商鋪、市場型商鋪等相比,一般面積不大,單價也不算高,由于面對穩(wěn)定的消費(fèi)群,不可控因素較少,故而風(fēng)險相對較小,很適合中小投資者投資或經(jīng)營。
　　3. 看中區(qū)域購物中心發(fā)展前景。最近幾年隨著商業(yè)地產(chǎn)商的理性化，區(qū)域型的購物中心已經(jīng)嶄露頭角，而且這個成長的速度還是非常可觀的，從19%到31%增長了12%，漲幅接近百分之百，這是非常值得關(guān)注的地方。