開發(fā)商為拔高項目亂稱“中心” 投資者容易被忽悠

　住宅市場的繁榮，讓商業(yè)地產(chǎn)成為最近兩年樓市的一大投資熱點，只要稍稍留意，您就會發(fā)現(xiàn)，最近兩年來，以“商業(yè)中心”命名的商業(yè)地產(chǎn)項目總在眼前跳動。

　　在傳統(tǒng)商圈之外的商業(yè)新中心，數(shù)量相當(dāng)驚人：協(xié)信·星光天地將分別入駐大學(xué)城和金開大道；位于新牌坊的中渝·國際都會準(zhǔn)備打造購物娛樂文化及商業(yè)中心，旨在成為“輻射周邊四大富人區(qū)的核心商圈”；在汽博中心區(qū)域，融創(chuàng)·金貿(mào)時代也計劃打造一個囊括多種商務(wù)形態(tài)的綜合體，滿足區(qū)域內(nèi)對高品質(zhì)辦公及購物娛樂的需求；在重慶EBD，高科忙著打造星匯兩江藝術(shù)商業(yè)中心……重慶晨報記者統(tǒng)計，兩年左右的時間，重慶主城冒出了數(shù)十個商業(yè)新中心。

　　如雨后春筍般涌現(xiàn)的各類商業(yè)體和“商業(yè)新中心”，究竟有幾個能夠笑到最后？大量上馬的商業(yè)地產(chǎn)，究竟是大勢所趨，還是飲鴆止渴？

　　是忽悠還是貨真價實？

　　“中心多了，就不能成為中心�！奔延顕�際商業(yè)投資有限公司副總裁陳正斌說，重慶目前很多所謂的商業(yè)中心完全是忽悠，投資價值并不明顯。

　　陳正斌說，商業(yè)新中心的存活率是值得考究的。在國內(nèi)其他城市，已有前車之鑒———東莞首個大型城市綜合體華南Mall，自2005年就已正式營業(yè)，但據(jù)廣州日報報道，目前其80%以上的店鋪還是處于閑置狀態(tài)。

　　“即使是北京，許多所謂‘新中心’的經(jīng)營情況也不容樂觀�！标愓�斌對大量上馬的重慶商業(yè)項目表示擔(dān)憂，樓市繼續(xù)疲軟，很多商業(yè)地產(chǎn)項目都將面臨閑置，就算是樓市繼續(xù)堅挺，但過多商業(yè)項目的出現(xiàn)，仍會給市場留下大堆垃圾。

　　本周二，地處南濱路的某商業(yè)地產(chǎn)項目，以醒目的字眼打出“云集眾多旗艦品牌旗艦店，輝煌城市商業(yè)之心”的招商廣告，事實上，該項目從2011年便開始招商，時至今日也僅10余家品牌商家簽約。8月上旬，曾出席該商業(yè)地產(chǎn)項目招商大會的某品牌服飾相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，南濱路作為觀光型地段，對商業(yè)形態(tài)的選擇非常重要，酒店等娛樂休閑業(yè)態(tài)比較適合，而購物的輻射影響力卻較為有限，這也是該商業(yè)地產(chǎn)項目這些年招商較為困難的根本原因。該品牌服飾負(fù)責(zé)人同時認(rèn)為，商業(yè)項目的管理，對團(tuán)隊的要求非常高，目前龍湖等品牌企業(yè)的商業(yè)運(yùn)營能力還是值得稱道，但對于一個全新的運(yùn)營團(tuán)隊，很多商家很擔(dān)憂其運(yùn)營能力。

　　商業(yè)新中心空間幾何？

　　“真正的商業(yè)中心，應(yīng)該囊括多種商業(yè)形態(tài)，如酒店、美食、購物、娛樂、休閑等為一體，如解放碑、觀音橋商圈，幾乎不需要選擇商業(yè)形態(tài)，只要去開個店商家便能獲得利潤�！标愓�斌如此認(rèn)為。

　　重慶商業(yè)新中心的發(fā)掘空間到底還有多大？目前重慶的商業(yè)項目到底是不是處于飽和狀態(tài)？作為內(nèi)陸城市，重慶能否提供足夠的舞臺任其發(fā)揮？

　　塔博曼·華夏柏欣董事、重慶分公司總經(jīng)理羅耀祥在一次商業(yè)地產(chǎn)論壇上表示，根據(jù)該公司提供的數(shù)據(jù)顯示，按照重慶主城區(qū)人口780萬人、商業(yè)設(shè)施面積(含街鋪、專業(yè)市場)1390萬平方米計算，目前重慶的人均商業(yè)設(shè)施面積僅1.78平方米，與一線城市相比還有較大差距。

　　據(jù)了解，在廣州，截至2012年6月，人均商業(yè)面積達(dá)到了3平方米，而上海的商業(yè)地產(chǎn)則更加飽和，僅僅是集中式商業(yè)，其2010年的人均商業(yè)面積就已經(jīng)達(dá)到了2.62平方米。

　　然而，佳宇商業(yè)投資陳正斌認(rèn)為，重慶并不應(yīng)該與一線城市進(jìn)行對比，重慶與一線城市中北上廣深的經(jīng)濟(jì)水平并不是處于同一個水平，目前重慶人均商業(yè)設(shè)施面積已能滿足當(dāng)前市場的需求。

　　陳正斌提醒投資者，商業(yè)地產(chǎn)的“水深”，從目前的廣告上看，開發(fā)商們都盡可能的拔高自己項目的定位，一些所謂的社區(qū)商業(yè)，打著“商業(yè)新中心”的旗號；一些區(qū)域性商業(yè)新中心，則被開發(fā)商忽悠成所謂的“第二商圈”，有誤導(dǎo)投資者之嫌。

　　陳正斌認(rèn)為，城市消費(fèi)總是呈金字塔結(jié)構(gòu)，目前重慶主城的幾大商圈，已構(gòu)成了城市級的商業(yè)中心，目前需要完善的主要是區(qū)域型商業(yè)中心及社區(qū)商業(yè)的需求。作為投資者或商家，在選擇商業(yè)項目的過程中，一定要分清哪些是城市級商業(yè)中心，哪些是區(qū)域性商業(yè)中心及社區(qū)商業(yè)。

　　以目前重慶幾大商業(yè)項目來看，龍湖時代天街、英利大坪商業(yè)中心、萬達(dá)廣場商業(yè)中心等商業(yè)項目因地處商圈位置，屬于城市級商業(yè)中心項目；而像東原D7區(qū)的購物中心，按江北區(qū)政府的規(guī)劃，則屬于區(qū)域性商業(yè)中心項目。

　　業(yè)內(nèi)支招>

　　如何辨別偽商業(yè)中心？

　　對于普通購房者而言，如何辨別哪些是真正的商業(yè)中心？哪些又是偽商業(yè)中心？佳宇商業(yè)投資陳正斌說，要辨別事實真相其實很簡單，查規(guī)劃。

　　真正的城市級商業(yè)中心，重慶主城目前幾大商圈中的商業(yè)項目，要辨別就很容易。對于區(qū)域性的商業(yè)中心，購房者首先要看是否處于城市副中心的定位，然后再看其范圍內(nèi)的商業(yè)規(guī)劃，規(guī)劃中的商業(yè)項目。

　　目前重慶主城偽商業(yè)中心出現(xiàn)得最多的，就是區(qū)域性新的商業(yè)項目，普通購房者也最難辨別。

　　如果把自己的物業(yè)包裝成中心地段的商業(yè)，不僅好賣，而且價格可以賣得更高。于是，很多開發(fā)商便不遺余力的宣稱自己是“商業(yè)新中心”，區(qū)域性商業(yè)則稱為“第二商圈”。