武漢商業(yè)自持增多 出城尋鋪或成趨勢(shì)

    在經(jīng)歷“兩湖”開(kāi)征房產(chǎn)稅風(fēng)波后，不僅讓地產(chǎn)股受挫，更是影響了許多人的購(gòu)房心理。原本打算再買(mǎi)一套住房的梅先生最近改變了主意，把目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)項(xiàng)目上，卻發(fā)現(xiàn)武漢商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目越來(lái)越多由出售轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)商自己持有。業(yè)內(nèi)人士指出，開(kāi)發(fā)商自持物業(yè)的現(xiàn)象和比例增多，這種變化看似與國(guó)外接軌，但是將更考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力。

“少售多租”已成行業(yè)趨勢(shì)

在限購(gòu)背景下，眾多開(kāi)發(fā)商因勢(shì)利導(dǎo)紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)份額，同時(shí)，商鋪?zhàn)饨鸩粩嗌蠐P(yáng)的勢(shì)頭也吸引了更多投資者希望擁有自己的商鋪。

“雖然商鋪投資門(mén)檻越來(lái)越高，但投資者的熱情依然高漲。在投資渠道窄、風(fēng)險(xiǎn)控制能力弱的背景下，投資不動(dòng)產(chǎn)仍是最穩(wěn)健和最保值、增值的�！蔽錆h資深投資專(zhuān)家易偉文告訴記者，住宅是“M”型走勢(shì)，商鋪是“W”型走勢(shì)，商鋪經(jīng)歷5-8年的培育期后，租金和鋪價(jià)都會(huì)有個(gè)飛躍。

易偉文提醒，當(dāng)下閉著眼睛買(mǎi)商鋪的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。一般來(lái)講，購(gòu)買(mǎi)商鋪要看前景、地段、品牌等，然而不少投資者發(fā)現(xiàn)，很多市中心絕版地帶的商業(yè)項(xiàng)目都被開(kāi)發(fā)商占為己有，“少售多租”、“只租不售”商用項(xiàng)目越來(lái)越多。

“唐家墩這個(gè)項(xiàng)目，我關(guān)注了很久，結(jié)果這里商鋪不賣(mài)。”談起自己的尋鋪經(jīng)歷，夏先生顯得很無(wú)奈。他表示，“不是價(jià)格高得離譜，就是開(kāi)發(fā)商占據(jù)好位置。”

據(jù)記者了解，武漢早期的商業(yè)物業(yè)都是以銷(xiāo)售為主，近年來(lái)不少開(kāi)發(fā)商看中商鋪的長(zhǎng)期價(jià)值以及為了統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，開(kāi)始改“租售并存”為 “少售多租”或“只租不售”。比如泛海國(guó)際、奧山世紀(jì)城、光谷天地、武漢摩爾城、西園商業(yè)步行街、華潤(rùn)置地中央公園商業(yè)街、華潤(rùn)MO+商業(yè)街等等�？梢�(jiàn)，開(kāi)發(fā)商加強(qiáng)自持物業(yè)已經(jīng)成為行業(yè)趨勢(shì)。

商業(yè)地產(chǎn)自持有利于運(yùn)營(yíng)

“在武漢，一些建設(shè)中的商業(yè)項(xiàng)目除了銷(xiāo)售一部分底商或者是零散商鋪外，很多開(kāi)發(fā)商加大對(duì)商鋪的自持力度，紛紛成立了專(zhuān)門(mén)的招商團(tuán)隊(duì)，對(duì)持有商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一招商�！币讉ノ念A(yù)測(cè)今后武漢自持物業(yè)項(xiàng)目還將增多。

“自持現(xiàn)象增多，對(duì)于整個(gè)行業(yè)來(lái)講，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)推廣、統(tǒng)一質(zhì)量監(jiān)督，將更有利于商業(yè)項(xiàng)目自身的運(yùn)營(yíng)。”武漢天驥世紀(jì)眾聯(lián)房地產(chǎn)代理有限公司總經(jīng)理明志勇表示，自持固然是有利于物業(yè)的升值，因?yàn)槌�了租金收入外，其物業(yè)本身也在不斷增值，但現(xiàn)金流回流速度慢，所以并非每個(gè)開(kāi)發(fā)商都可以做到。

另外，也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂(yōu)，在商業(yè)地產(chǎn)“遍地開(kāi)花”的大背景下，開(kāi)發(fā)商全部自持將面臨招商壓力。眼下，商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)升級(jí)為核心環(huán)節(jié)運(yùn)營(yíng)管理方面。

明志勇分析指出：“開(kāi)發(fā)商自持物業(yè)的意識(shí)覺(jué)醒是商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)新現(xiàn)象，預(yù)示著武漢商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向的一次轉(zhuǎn)折�！�

從武漢商業(yè)自持項(xiàng)目來(lái)看，不是在內(nèi)環(huán)中心地段，就是占據(jù)片區(qū)絕版位置，這迫使不少投資者開(kāi)始出城尋鋪，近年來(lái)武漢近郊社區(qū)商鋪和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)持續(xù)高價(jià)熱銷(xiāo)就是很好證明。在品牌開(kāi)發(fā)商紛紛近郊拿地和居住外遷背景下，武漢郊區(qū)商業(yè)崛起或許只是時(shí)間問(wèn)題。

其實(shí)，在武漢運(yùn)營(yíng)失敗的商業(yè)項(xiàng)目也并不少見(jiàn)，商業(yè)地產(chǎn)自持現(xiàn)象的增多，對(duì)投資者來(lái)講可以說(shuō)是對(duì)其權(quán)益的一種侵犯。對(duì)于普通市民來(lái)講，商業(yè)地產(chǎn)是為了方便市民購(gòu)物、豐富市民生活的，只要是運(yùn)營(yíng)成功都會(huì)歡迎。

本報(bào)記者 馬飛

記者觀察》》》

自持更考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)能力

何為自持物業(yè)？自持物業(yè)相對(duì)于出售型物業(yè)而言，其特點(diǎn)是產(chǎn)權(quán)為一家公司所有，經(jīng)營(yíng)形式主要為出租。從國(guó)外以及一線(xiàn)城市發(fā)展來(lái)看，只租不售非常普遍，并受大品牌經(jīng)營(yíng)者的青睞，逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流，可以說(shuō)，自持是大勢(shì)所趨。

有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家將商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)可分為三種模式：一是純銷(xiāo)售模式；二是租售并舉；三是持有型商業(yè)物業(yè)。第一階段，普遍采取純銷(xiāo)售模式，屬于商業(yè)地產(chǎn)在極不成熟階段的過(guò)渡產(chǎn)物；第二階段，租售并存模式，通過(guò)產(chǎn)權(quán)出售和租金收益來(lái)雙重獲得利潤(rùn)；第三階段則是自持，這是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到成熟階段的必然產(chǎn)物。

從“一錘子買(mǎi)賣(mài)”變長(zhǎng)線(xiàn)發(fā)展，自持物業(yè)這一實(shí)實(shí)在在的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，正在顛覆人們對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的傳統(tǒng)看法。有業(yè)內(nèi)人士指出，實(shí)力不足不強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商，若自持比例太高，無(wú)疑將對(duì)企業(yè)自身資金運(yùn)轉(zhuǎn)造成壓力；其次，商業(yè)的開(kāi)發(fā)與住宅開(kāi)發(fā)完全不一樣，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、管理上，模式均不同；再次，對(duì)于自持物業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)而言，一定要有前瞻性，對(duì)整個(gè)城市的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)水平要有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，在定位上要找準(zhǔn)，方能經(jīng)營(yíng)到位。

自持物業(yè)需要有現(xiàn)金流、團(tuán)隊(duì)等多重保障，要有很強(qiáng)的計(jì)劃性，需做到“規(guī)劃在前、設(shè)計(jì)優(yōu)先、招商先行、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、統(tǒng)一管理”，是一個(gè)有組織、富有挑戰(zhàn)且精細(xì)的系統(tǒng)工程。

自持商業(yè)運(yùn)營(yíng)的考驗(yàn)主要體現(xiàn)在三個(gè)方面——招商能力、資金運(yùn)營(yíng)、商圈管理，因此，企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)做好并提升自身的招商整合、商家管理、運(yùn)營(yíng)把控、商圈培育等各方面的能力。

但凡投資，必定是風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇共存。以前開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)是由眾多小業(yè)主一起承擔(dān)，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商選擇自持，其風(fēng)險(xiǎn)就由開(kāi)發(fā)商獨(dú)自承擔(dān)了，可以說(shuō)開(kāi)發(fā)商自持將更考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)能力。