商業(yè)步行街 或將引發(fā)新一輪投資潮

近段時間以來，一種以街區(qū)概念打造的商業(yè)步行街的集中入市。例如，由和記黃埔打造的新街里、天合地產即將呈現(xiàn)的匯錦街、東山國際新城的商業(yè)街錦驛……

　　在成都的商業(yè)步行街領域，不再只有春熙路、寬窄巷子、錦里等傳統(tǒng)街區(qū)商業(yè)，一批新興的街區(qū)商業(yè)正在成都商業(yè)地產領域進行突圍和發(fā)力。

　　商業(yè)謀求轉型模式創(chuàng)新成突圍點

　　本月《2012胡潤房地產富豪榜》在上海發(fā)布，從事商業(yè)地產的王健林以450億元的地產財富登頂，其財富比去年多了7%。而總體來看，更多的地產企業(yè)家財富縮水是一個較普遍現(xiàn)象。

　　由此，王健林登頂《2012胡潤房地產富豪榜》的消息，再次引發(fā)了人們對商業(yè)地產的關注。自住宅市場遭遇嚴厲的調控以來，房企開發(fā)商紛紛涌至商業(yè)地產，尋求利潤新增點，一方面多元化的嘗試的確讓不少地產開發(fā)商嘗到了轉型的甜頭；另一方面，日益凸顯的商業(yè)“過剩論”也不得不迫使地產開發(fā)商們再次面臨轉型，思索創(chuàng)新突圍。

　　近段時間以來，一種以街區(qū)概念打造的商業(yè)步行街的集中入市，例如，由和記黃埔打造的新街里、天合地產即將呈現(xiàn)的匯錦街、東山國際新城的商業(yè)街錦驛。在成都的商業(yè)步行街領域，不再只有春熙路、寬窄巷子、錦里等傳統(tǒng)街區(qū)商業(yè)，一批新興的街區(qū)商業(yè)正在成都商業(yè)地產領域進行突圍和發(fā)力。

　　商業(yè)用地市場也表現(xiàn)搶眼。來自四川中原地產的數(shù)據，2012年9月掛牌出讓的幾塊主要的商業(yè)金融用地主要分布在高新站南片區(qū)，青羊外光華片區(qū)等幾個重點發(fā)展的新區(qū)，尤其高新區(qū)最為突出。上海復地，泰合置業(yè)，人居置業(yè)等知名房企相繼出手，搶得優(yōu)質商業(yè)地塊。

　　街區(qū)商業(yè)漸興改變商業(yè)生存格局

　　根據《2011-2012中國商業(yè)地產發(fā)展報告》，2011年全年，無論新開工增量還是銷售增速，商業(yè)地產的表現(xiàn)都遠超于住宅。在商業(yè)地產的形式上，主要包括有購物中心、大賣場、商業(yè)街、主題商場、專業(yè)市場、寫字樓等。以街區(qū)概念所呈現(xiàn)出來的商業(yè)步行街作為商業(yè)地產的一種特有形式，以其獨特的外在結構和符合成都人休閑隨性的消費習慣，成為成都商業(yè)地產領域備受青睞的地產形態(tài)，也將進一步完善成都現(xiàn)存的商業(yè)格局。

　　當然，對于成都來說，街區(qū)商業(yè)其實并不是一種全新的商業(yè)形態(tài)。歷來，春熙路就是成都人最愛逛街的步行街之一，影響力不僅輻射四川成都，甚至輻射整個西南地區(qū)。據有關數(shù)據統(tǒng)計，春熙路日均人流量達23.6萬人次，節(jié)假日平均人流量達30萬—50萬人次。

　　去 年 11月，代表成都現(xiàn)代商業(yè)文化的“鷺島步行街”正式亮相。據華西都市報記者實地探訪，歐洲小鎮(zhèn)式的步行街人氣頗旺，即便是工作日的下午，咖啡館依舊火爆。

　　同樣，9月28日，新街里低調啟動第三街首批次內部優(yōu)先認購，吸引近200位品牌客戶前來，首批逾9成街鋪很快宣告超額售罄。對于樓市投資者而言，這條“約9萬㎡國際版春熙路”是與時代同行的商機。

　　一位投資人士直言，“無論城市綜合體還是寫字樓項目，都應該學習創(chuàng)新理念。唯有具備變革性的舉措，才能尋求到出路。在實現(xiàn)項目優(yōu)勢最大化的同時，也能為城市升級供應蓬勃動力。”

　　四大秘訣助你選鋪

　　華西城市與房地產研究院首席研究員溫利陽認為，街區(qū)商業(yè)一直是廣大投資客最為青睞的地產項目之一。

　　“有人投資股票、有人投資期貨，也有人投資街區(qū)商業(yè)，從今天看，投資街區(qū)商業(yè)的人，贏的幾率高達近100%�！睖乩�陽說，目前位置好、口岸成熟的街區(qū)商業(yè)已經是一鋪難求，開發(fā)商看到熱銷的局面也都紛紛大規(guī)模開發(fā)街區(qū)商業(yè)，并且都在售價上執(zhí)行超高價的策略。因此，選鋪一定要獨具慧眼。

　　秘訣1：看商業(yè)規(guī)劃。這個商鋪是一個普通的街區(qū)商業(yè)，還是有規(guī)劃的街區(qū)商業(yè)？通常有規(guī)劃的街區(qū)商業(yè)會更加吸引投資者的眼光，也會聚集更多的客流，因此，更具投資與經營的意義。當然，也要看街區(qū)商業(yè)中是否有重量級的商家進駐，如果沒有重量級商家，單憑開發(fā)商的自我炒作，往往風險會大些。同時，投資有規(guī)劃的街區(qū)商業(yè)還要考慮后期的營銷與物業(yè)管理能力，這些也會決定品牌街區(qū)商業(yè)的成敗。

　　秘訣2：客流是否足。無論商家怎么規(guī)劃，說得如何好，如果所投資的目標街區(qū)商業(yè)當前的客流不足，那么，這都不算是“熟鋪”，如果開發(fā)商有很好的炒作能力，距離有效客戶群又不是很遠，也許能夠把商鋪快速催熟，反之，則要等待一段時間，這就存在一定的風險。當然，如果商鋪周邊有大規(guī)模的住宅正在開發(fā)，則投資者還要預估未來的客流，和后期新增商鋪的競爭，因此，投資者要看清其中的性價比。

　　秘訣3：配套很關鍵。要看整體規(guī)劃的科學性與相關配套。如今建筑設計行業(yè)有個怪病，一部分設計師都不懂房地產市場，也不懂商業(yè)地產，他們只是用頭腦的創(chuàng)意和手上軟件干活，這種“近視癥”似的產品設計多數(shù)存在著先天性的缺陷和問題，大家買商業(yè)地產就一定要研究產品的完善性和可靠性，不能盲目地買“殘疾產品”，也不能被售樓小姐搞暈了。同時，停車位的多少，商業(yè)街內道路的規(guī)劃等配套因素也都是非常重要的，很多情況大家會因為車位不足，而沒法到某個商業(yè)街去游購吃娛。

　　秘訣4：注重可視性。買商鋪要盡量買可視性高的區(qū)位或群鋪中的吸引力點，這對未來的經營、租賃或轉讓都是有好處的。