廣州市區(qū)專業(yè)批發(fā)市場去留兩難

  “專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題
   編者按：  目前，中國專業(yè)批發(fā)市場風起云涌，而專業(yè)批發(fā)市場成功繁榮發(fā)展又何其艱難！為了幫助支持全國專業(yè)批發(fā)市場投資舉辦者、運營管理者解難釋惑，商成專業(yè)市場研究所聯合義烏最強勢的專業(yè)批發(fā)市場運營策劃咨詢機構——商興成市場投資管理（義烏）有限公司，陸續(xù)推出“專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題，對專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)為核心業(yè)務的項目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運營管理，建筑策劃 ，規(guī)劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報告，市場研究， 高層論壇 ，人員培訓等內容，期望通過商成專業(yè)市場研究所及商興成市場投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業(yè)批發(fā)市場策劃系統(tǒng)內容。
   商興成公司是專業(yè)致力于專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)為核心業(yè)務的綜合性投資管理機構。
    希望我們的努力，能有助于全國專業(yè)批發(fā)市場投資舉辦者以及專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)策劃機構。
 

一面是交通堵塞、消防隱患；另一面是稅收與就業(yè)大戶

     廣州市千年商都的美譽，很大一部分來自專業(yè)市場的貢獻，有著百年歷史的十三行、一德路批發(fā)商圈以及有著數十年歷史的火車站服裝批發(fā)商圈是其中的佼佼者。一方面，專業(yè)市場為所在區(qū)域帶來可觀的稅收與解決就業(yè)，另一方面也帶來交通擁堵與消防隱患。今年發(fā)生的光復大廈火災，最大的原因就是專業(yè)市場租戶把住宅單位改做倉庫和加工場地而引致祝融光顧。有關市區(qū)專業(yè)批發(fā)市場去留之爭，各方有自己的意見。一位商業(yè)地產人士甚至表示，如果市區(qū)內的專業(yè)市場都搬出市外，那么廣州就變成一個“宜居不宜商”的城市。搬到郊外的專業(yè)市場也鮮有成功，在蘿崗的國際玩具城至今做不過一德路玩具批發(fā)商圈；從廣園路汽配城到海珠珠江邊開設新汽配批發(fā)城，生意也不好做。

     今年以來，市區(qū)各個專業(yè)市場板塊也涌現不少新的批發(fā)場，這些以大場靚裝的“高富帥”形象而顛覆了一般人心目中“矮窮矬”的批發(fā)檔口印象。不過，商業(yè)地產人士表示，“矮窮矬”檔口看似不起眼，但其實每天交易油水驚人，因為批發(fā)經營者向來不喜張揚，“高富帥”不一定吸引批發(fā)業(yè)者進駐。據業(yè)界人士表示，政府對新批發(fā)場審批非常嚴格，消防標準也抓得嚴，客觀上杜絕“矮窮矬”批發(fā)場再度出現。

文/圖：記者 李鳳荷

留下：幾十年上百年才成就一個商圈

      一德路、中大和海印等專業(yè)市場扎堆的區(qū)域商圈成熟，這是經過幾十乃至上百年沉淀而成，其他新崛起的同類型批發(fā)商圈很難取代它們的地位。像一德路那些海味鋪傳世至今甚至已歷經幾代人經營，經營業(yè)者的習慣根深蒂固，非常難改變。

     現時很多專業(yè)市場的商家都不是太愿意搬去市外的專業(yè)市場，除非當地的交通配套完善、市場規(guī)模成熟、租金價格等非常吸引，商家們都不想再投入資金去異地開發(fā)新的商鋪。另外，因政策的原因導致老城區(qū)的專業(yè)市場停止運行，或者商鋪搶手無法進駐，那么商家才會到異地開發(fā)新駐點。當然有部分的大型商家因為擴充生意，才會選擇到外地拿鋪擴大經營范圍。一般九成的商戶都會選擇留在原地經營的。除此之外，對于專業(yè)市場周邊的零散街鋪，由于其貼近專業(yè)市場，而且緊跟市場的銷售特性，因此，無論是租金或者銷售狀況，都會和專業(yè)市場情況不相伯仲，其價值亦會因此受到正面的影響。

      目前大部分專業(yè)市場的傳統(tǒng)商家，都不太愿意再斥資投入新場，因為若要搬遷，是一個相當大的改動，無論是客源、倉存、物流等配置，都需重新調整，故此，一些傳統(tǒng)商家都不會輕易改變經營駐點。如最近西灣路上某大型鞋城進行升級改造，很多商家都會選擇等待其改造后進駐。

     市內專業(yè)市場配套始終會比外地要成熟和完善，發(fā)展前景比外地好，就算要搬遷，商家都會選擇在市內原有的專業(yè)市場周邊扎根，除非商家要拓展業(yè)務，成立分公司或者新分銷點等新的經營策略，他們才會在市外的專業(yè)市場成立新布點。

      一個專業(yè)市場并非三五年就能開發(fā)成熟，它必須經歷一段較長的發(fā)展期才能興旺起來，故此，在如今外圍經濟狀況不太理想的狀態(tài)下，很多商家都沒有空余的資金投資新的專業(yè)市場鋪位，特別一些擁有自身產權商鋪的老板，更加不愿意去外地經商。

離去：郊區(qū)新場大多做不旺

      近年搬到郊外的新批發(fā)場經營情況，發(fā)現大多經營不如舊場。他舉例說，和黃在蘿崗開設國際玩具城，有“華人經營之神”的名號加持，但因為遠離市區(qū)，周邊無任何商圈沉淀，生意較難做。

      據一名知情人士透露，當時一德路批發(fā)商圈眼見不少業(yè)者東赴黃埔，也出臺不少優(yōu)惠措施來挽留，最終致使一批經營業(yè)戶留在原地。吳鋒分析道，就算一德路當地不出任何挽留措施，他相信國際玩具批發(fā)城也做不過一德路，離開了的業(yè)戶檔口自然有新人接手，正如市場俗語所云“一雞死一雞鳴”。

     致友汽配城是廣園路汽配批發(fā)的龍頭大哥，在該商圈已扎根二三十年，該批發(fā)場主在海珠珠江御景灣旁新開了一個華南致友汽配城，雖說離開廣園路商圈只有十多分鐘車程，但生意也很難做。吳鋒認為，近一兩年經濟環(huán)境不太好，成熟商圈內新開的批發(fā)場都遭遇招商困難，何況是周邊無商業(yè)積累的全新批發(fā)場。

       據了解，創(chuàng)辦人當時以站西服裝批發(fā)商圈起家，后來希望在石槎路復制成功模式，在石槎路建起服裝和鞋業(yè)批發(fā)大場，最終因新場做不旺資金鏈斷裂而導致身陷官司。

出路：“高富帥”新場無隱患

       熟悉專業(yè)批發(fā)市場的人士告訴記者，近來涌現不少新批發(fā)場，一個比一個大，相比之前的批發(fā)檔口的確堪稱“高富帥”。新場的“高富帥”在某種程度上是“被逼”的，因為政府在批發(fā)場報批和驗收上要求更嚴格，以往消防通道被改做鋪位、樓面承重不過關等“矮窮矬”陋習不得出現，故此新場都以大面積、高規(guī)格裝修來通過審批。

      以租用商場來經營批發(fā)場，“場主”要動用的資金以千萬計；若是自己拿地建新場，動用的資金更是上億元。因此，不少現有的批發(fā)場主明知道商場內存在諸多問題，但因涉及改造的投資大，除非政府下命令糾正，否則很難有突破性的改變。新場則因從規(guī)劃到驗收都執(zhí)行最新的要求，投資商必須滿足有關要求才能獲得通過。

       一位批發(fā)場人士表示，若嚴格按照消防審批的要求，他負責的批發(fā)場實用率只有六七成，意味著可出租面積大大減少，一年分分鐘吾見了幾千萬的租金收入。