張宇良：商業(yè)地產(chǎn)突圍慎用違禁手段

　商業(yè)地產(chǎn)過(guò)熱，目前正處于泡沫驟起的階段，未來(lái)2-5年必將形成井噴式供應(yīng)。而大量劣質(zhì)、同質(zhì)化的項(xiàng)目血拼，必然導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)泡沫被擊穿，甚至留下無(wú)數(shù)爛尾樓，和嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。

　　比如2011年”西南部某中心城市”綜合體的興建達(dá)到了歷史最高峰，據(jù)2011年上半年不完全統(tǒng)計(jì)，大”西南部某中心城市”范圍內(nèi)在建的城市綜合體達(dá)到了150個(gè)，主城區(qū)超過(guò)了110個(gè)，僅其中57個(gè)項(xiàng)目的總體量已超過(guò)3386萬(wàn)方，從個(gè)數(shù)和總體量上看，”西南部某中心城市”已是全國(guó)之最。

　　其實(shí)不然，據(jù)筆者掌握的情況看，截至目前，未來(lái)3-5年入市的綜合體將達(dá)200個(gè)。這些能稱為綜合體的項(xiàng)目標(biāo)配是4-7萬(wàn)平米的購(gòu)物中心一個(gè)，1-3座甲級(jí)或準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓、酒店、公寓然后是住宅。當(dāng)然，近200個(gè)項(xiàng)目是加上正在規(guī)劃未開工的項(xiàng)目，包含未拆遷、未掛牌但已經(jīng)私下在做前期定位的項(xiàng)目。僅以”西南部某中心城市”市“退二進(jìn)三”戰(zhàn)略為例，三環(huán)以內(nèi)的專業(yè)市場(chǎng)系數(shù)外遷，西南食品城、家具廠、512建材市場(chǎng)、荷花池市場(chǎng)等等市場(chǎng)還未完全外搬，就市場(chǎng)上未來(lái)N個(gè)綜合體的定位和初步規(guī)劃早已出爐。而這些原址上的規(guī)劃商業(yè) ，多以綜合體為主�！蔽髂喜磕持行某鞘小笔懈鱾�(gè)區(qū)以及下屬政府單位各自為戰(zhàn)，全然不顧市場(chǎng)現(xiàn)狀，盲目上馬商業(yè)，充當(dāng)了商業(yè)地產(chǎn)泡沫的直接推動(dòng)力量。

　　2012年9月16日尚泰百貨將試營(yíng)業(yè)，10月26日奧克斯廣場(chǎng)、天虹百貨開業(yè)，未來(lái)一個(gè)多月時(shí)間，該市將有5家百貨、購(gòu)物中心共計(jì)超過(guò)40萬(wàn)平方米商業(yè)面積投放市場(chǎng)。其中尚泰百貨營(yíng)業(yè)面積2萬(wàn)余平方米；九方購(gòu)物中心總建筑面積10萬(wàn)平方米；來(lái)福士廣場(chǎng)總建筑面積31萬(wàn)平方米；奧克斯廣場(chǎng)商業(yè)面積20萬(wàn)平方米，位于其中的天虹百貨建筑面積4萬(wàn)8千平方米。而整個(gè)2011年，該市新增10000平米及以上商場(chǎng)超市面積53.3萬(wàn)平米，增幅高達(dá)23.3%；新增5000－10000平米商場(chǎng)超市2.7萬(wàn)平米。

　　隨著數(shù)百個(gè)城市綜合體項(xiàng)目的陸續(xù)完工，該市將迎來(lái)商業(yè)地產(chǎn)將面臨“刺刀見(jiàn)紅”般激烈競(jìng)爭(zhēng)。

　　擺在所有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)者面前的首要議題就是：如何突出重圍？

　　突破競(jìng)爭(zhēng)無(wú)非就是差異化細(xì)分市場(chǎng)，尋找自身核心競(jìng)爭(zhēng)力，在相對(duì)的藍(lán)海完成資本升值。但政府主導(dǎo)的總規(guī)盲目上馬大量同質(zhì)化項(xiàng)目的背景下，總體量供過(guò)于求、劣質(zhì)項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目依然短缺的時(shí)下，對(duì)于那些還停留在“以住養(yǎng)商”模式，期望短平快撈一把、根本不會(huì)長(zhǎng)期持有，更沒(méi)有專業(yè)團(tuán)隊(duì)的公司，無(wú)疑把目光投向“銷售返租”這一開發(fā)模式。

　　所謂“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為促進(jìn)銷售，出售樓盤時(shí)與買家約定，在出售后一定期限內(nèi)，由賣方企業(yè)以代理出租的方式包租或直接承租經(jīng)營(yíng)。按照開發(fā)商的承諾，投資者只要購(gòu)買商鋪產(chǎn)權(quán)，不用親自經(jīng)營(yíng)管理，每年就可輕松獲得商鋪總價(jià)5%–10%左右的回報(bào)，數(shù)十年就可以拿回投資的本錢。

　　一般操作方式是炒作主力店、比如沃爾瑪、家樂(lè)福等超市，或百貨為主力店“定盤”，影院、KFC、精品服飾為次主力店，承諾交房后由專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司代為經(jīng)營(yíng)管理商場(chǎng)，每年按照商鋪售價(jià)7%來(lái)支付投資者租金，并且一季度結(jié)算一次。前3年返租租金在購(gòu)房款中一次性扣除。

　　諸如此類的銷售方式，其實(shí)有很多風(fēng)險(xiǎn)，第一，主力店很可能是通過(guò)線下勾兌的一紙“協(xié)議”，類似意向協(xié)議，來(lái)與不來(lái)都是未知數(shù)；第二，所謂的經(jīng)營(yíng)管理公司，名為開發(fā)商子公司，但后期出現(xiàn)糾紛時(shí)才發(fā)現(xiàn)子商管公司和開發(fā)商公司沒(méi)有法律權(quán)屬關(guān)系；第三，多產(chǎn)權(quán)物業(yè)成功經(jīng)營(yíng)者極少，而且目前主力店明確要求出租人是單一業(yè)權(quán)，可見(jiàn)后期成功經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)重重；第四，一旦經(jīng)營(yíng)失敗，何來(lái)資金返給投資者？尤其是大多數(shù)商管公司本就是一個(gè)皮包公司。退一萬(wàn)步講，即便返租年限內(nèi)經(jīng)營(yíng)成功，但返租期滿就是該商場(chǎng)陽(yáng)壽終點(diǎn)。

　　返租說(shuō)到底是一種涉嫌違法和欺詐的變性融資手段，是把商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給投資者的過(guò)程。為何這么說(shuō)？因?yàn)榉�律層面也早已�?duì)“售后返租”(集資)行為給出明晰的界定。從2011年1月4日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》要求，“不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購(gòu)、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的”，將按刑法第176條有關(guān)規(guī)定處罰，最高可判10年有期徒刑。

　　另根據(jù)住建部的規(guī)定，房企不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

　　法律條文明確禁止的事情，普天之下都在運(yùn)作，甚至大部分商業(yè)項(xiàng)目是采取返租模式，為何？難道凡是能拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)行為都可以在法律層面放寬尺度？地方政府能否從總規(guī)開始就考慮到市場(chǎng)總體剛需，避免社會(huì)資源浪費(fèi)。作為開發(fā)者是否需要考慮投資市場(chǎng)終會(huì)飽和的遠(yuǎn)慮？作為投資者是否對(duì)返租投資模式足夠了解？為的是一鋪養(yǎng)三代，但很可能出現(xiàn)三代養(yǎng)一鋪的事情。

　　無(wú)論如何，突出紅海競(jìng)爭(zhēng)，慎用或不用返租模式，否則貽害無(wú)窮！這其中，政府督查、自省責(zé)無(wú)旁貸。