“專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題  港資商業(yè)項目開業(yè)總遇難產(chǎn)

“專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題
   編者按：  目前，中國專業(yè)批發(fā)市場風(fēng)起云涌，而專業(yè)批發(fā)市場成功繁榮發(fā)展又何其艱難！為了幫助支持全國專業(yè)批發(fā)市場投資舉辦者、運(yùn)營管理者解難釋惑，商成專業(yè)市場研究所聯(lián)合義烏最強(qiáng)勢的專業(yè)批發(fā)市場運(yùn)營策劃咨詢機(jī)構(gòu)——商興成市場投資管理（義烏）有限公司，陸續(xù)推出“專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題，對專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的項目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運(yùn)營管理，建筑策劃 ，規(guī)劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報告，市場研究， 高層論壇 ，人員培訓(xùn)等內(nèi)容，期望通過商成專業(yè)市場研究所及商興成市場投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業(yè)批發(fā)市場策劃系統(tǒng)內(nèi)容。
   商興成公司是專業(yè)致力于專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的綜合性投資管理機(jī)構(gòu)。
    希望我們的努力，能有助于全國專業(yè)批發(fā)市場投資舉辦者以及專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營開發(fā)策劃機(jī)構(gòu)。

　近幾年，隨著廣州規(guī)劃利好以及城市形象的提升以及住宅市場受到政策抑制，眾多外企、港企紛紛來穗拿地發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。但是記者發(fā)現(xiàn)，一邊是港資企業(yè)爭相到廣州拿地，一邊是早前拿下的項目長時間無法開業(yè)經(jīng)營，不少商業(yè)項目都是雷聲大雨點小。雖然不能以萬達(dá)速度要求港企，但是一拖就是6、7年仍無法開業(yè)的速度實在令人費解。

　　南豐匯

　　開發(fā)6年定位未明 年底或試業(yè)

　　位于琶洲的南豐匯地塊曾四度出讓，第四次是于2006年12月20日，被南港投資有限公司以7.42億元（底價為2.3億元）投得，樓面地價達(dá)10037元/平方米，創(chuàng)廣州新高，被譽(yù)為“最折騰地王”，如今已由最折騰地王變?yōu)椤白钫垓v商業(yè)”。據(jù)了解，該項目預(yù)計今年春交會前開業(yè)，直到目前仍然沒有任何開業(yè)的信息，并且南豐匯項目又將面臨重新定位。

　　南豐匯早期定位為打造珠寶首飾行業(yè)，2010年正式獲準(zhǔn)命名為“南豐匯環(huán)球展貿(mào)中心”。2011年，項目封頂，定位為時尚首飾的世界門戶，打造流行飾品行業(yè)；2012年，預(yù)計打造成禮品、飾品廣場，其經(jīng)營形態(tài)與萬菱匯雷同。

　　據(jù)了解，南豐匯早已經(jīng)封頂，近日，記者從多方途徑了解到，該項目又準(zhǔn)備打造成汽配城，包括做一些豪車展，不過目前由于汽車被限購，該定位又再被擱置。記者前往其銷售中心了解到，目前其的確不再做精品類專業(yè)市場，將會打造汽配專業(yè)市場，同時也有可能會做一些高端精品展示，預(yù)計試業(yè)時間為今年年底。

　　西城都薈

　　開發(fā)6年 今年才有餐飲店開業(yè)

　　據(jù)了解，位于廣州黃沙地鐵站上蓋的和記黃埔西城都薈上月終于有動靜了，該項目餐飲主力店“宴薈”開業(yè)。而該項目早在2006年就曾召開新聞發(fā)布會宣布亮相，接著有消息稱招商已超過六成，預(yù)計2007年中全面投入運(yùn)營。此后該項目多次推遲開業(yè)時間。

　　記者日前前往該項目探營，商場分為南北兩區(qū)，包括地面三層及地下一層，目前場內(nèi)僅有宴薈開業(yè)，還有一些商業(yè)正在圍蔽裝修中，如千味刷、百佳、CK、壽司店等，百佳和電影院預(yù)計9月前開業(yè)。

　　記者向該商場相關(guān)工作人員了解商場何時能全部開業(yè)，有關(guān)工作人員表示，這要看各個店面的裝修進(jìn)展。此外，目前該商場仍有一些空余的店面正在招商。據(jù)該項目招商中心的工作人員透露，目前該商場負(fù)一樓的鋪位租金最便宜為1000元/平方米/月以上。

　　萬菱匯

　　爛尾14年 輾轉(zhuǎn)7年 前年終開業(yè)

　　位于天河商圈的萬菱匯，其開發(fā)商萬菱實業(yè)(廣東)有限公司是港資企業(yè)。據(jù)早前報道，萬菱匯前身為爛尾十多年的京光廣場，2005年，萬菱實業(yè)在深圳的拍賣場上以7.581億元人民幣接手了這爛尾14年的項目，其已完成了四層框架，其上的三座塔樓最高的只建至八層框架。7年后，萬菱匯終于在2010年11月正式開業(yè)。該項目面積達(dá)58000平米，地下一層，地上三至四層定位為綜合性購物中心，不設(shè)百貨、只做專賣店，并力求讓專賣店的組合呈現(xiàn)多元化。

　　去年年底，曾有報道指出，開業(yè)僅一年后，萬菱匯地下負(fù)一層的近60間商鋪中，關(guān)門撤場的商鋪有近20家；當(dāng)時，整個萬菱匯商場，撤場的商家數(shù)量已達(dá)30家。日前記者前往該項目探營，看到商場人氣一般。目前萬菱匯關(guān)門的商鋪主要集中在負(fù)一樓，二三樓有少數(shù)店鋪大門緊鎖，其中負(fù)一樓有5、6家商鋪緊鎖大門，其中包括蔓妮芬、MENSEYE、樂宜居、七色花等商鋪。

　　原因

　　操作層與決策層脫離

　　不急回籠資金 不懂國內(nèi)政策

　　廣州大部分港資商業(yè)項目要么長時間不開業(yè)，要么開業(yè)后經(jīng)營不旺，導(dǎo)致這些問題的主要原因是什么呢？不少商業(yè)地產(chǎn)專家表示，與內(nèi)地一些龍頭企業(yè)不同，港資進(jìn)入廣州開發(fā)商業(yè)明顯“水土不服”，策略、程序不一樣，以至于定位不準(zhǔn)確。

　　商業(yè)地產(chǎn)資深專家陳瑞標(biāo)表示，內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)項目可快速拿地、建設(shè)、招商、開業(yè)，是因為其決策層和操作層多數(shù)都處于同一個城市，對項目所在城市、地段、消費群都比較了解，需要解決問題時，可迅速作出反應(yīng)。

　　但是港資企業(yè)決策層主要都在香港或是國外，只能通過“文件”、“視頻”等溝通。在不是特別了解的情況下，決策層很難決策，不得不派有關(guān)負(fù)責(zé)人前往項目所在地再考察，其中耽誤不少時間。此外，很多港企在內(nèi)地的項目僅僅是按照港、澳項目的經(jīng)驗去操作，并沒有結(jié)合項目所在地的實際情況操作。

　　方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示，多數(shù)港企在內(nèi)地拿地都是從戰(zhàn)略角度考慮，沒有走量的壓力，所以一般都不急于開發(fā)，加上港商對內(nèi)地政策及政府流程不熟悉，也導(dǎo)致了許多手續(xù)辦理拖延等問題，最終導(dǎo)致了長期不開工。而且整體上國內(nèi)土地價格越來越高，地越放越值錢也在某種程度上鼓勵了放緩工作節(jié)奏。陳瑞標(biāo)則表示，港企開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)基本上不會對外銷售，走自己招商招租的模式，這些港企業(yè)認(rèn)為只要把項目建設(shè)好了，有資產(chǎn)在內(nèi)地，對股東有所交待就可以了，并不急著回籠資金。

　　另外，業(yè)界分析，港企常常難以讀懂政府有關(guān)政策，政策有上限、下限，可能政府給港企下限政策后，港企需要爭取上限政策，但港企不懂得靈活變通。

　　廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長王先慶表示，內(nèi)地市場政策變化快，港企往往是還沒有吃透前一個政策，后續(xù)的政策就上來了。沒辦法吃透政策，在操作上面就會出現(xiàn)困難。

　　出路

　　應(yīng)關(guān)注本地需求吸納本地人才

　　引入香港資源 適當(dāng)下調(diào)租金

　　行業(yè)人士認(rèn)為，廣州作為一個大都市，早些年并沒有受到外資、港資的青睞，所以，與其他一線城市比廣州外資、港資商業(yè)項目非常少。其實廣州要向國際大都市發(fā)展，就需要接納更多港企、外企的商業(yè)。那么，港企進(jìn)入廣州市場若想要發(fā)展順利，應(yīng)該注意哪些方面呢？

　　陳瑞標(biāo)建議，港企應(yīng)該聘請國內(nèi)職業(yè)經(jīng)理人操作，這樣就更能了解市場。而王先慶建議，港企在內(nèi)地建設(shè)項目時，應(yīng)該對市場進(jìn)行深度調(diào)研后，明確規(guī)劃項目定位，根據(jù)項目的內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)。

　　業(yè)內(nèi)資深專家韓世同表示，港資企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)方面應(yīng)該懂得運(yùn)用和結(jié)合自身的優(yōu)勢，在結(jié)合本土化的同時也需要加一些香港的元素，例如吸引一些香港的品牌進(jìn)入廣州市場。

　　鄧浩志則指出，港資商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不少擁有優(yōu)質(zhì)的高端商家資源，但在內(nèi)地市場不是所有項目都適合走中高端路線或零售路線。在內(nèi)地，平民化消費、專業(yè)市場商業(yè)經(jīng)營模式等目前仍是主流，這也制約了部分港資商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。所以，港企商業(yè)項目應(yīng)適應(yīng)當(dāng)?shù)氐男枨�，并結(jié)合香港的優(yōu)質(zhì)資源、運(yùn)行模式，但是切莫照搬香港思維，否則吸引的僅僅是小眾市場，難以長久經(jīng)營下去。

　　不少專家指出，一些港企有種“自大”的表現(xiàn)，總覺得自己的項目要比內(nèi)地本土的項目高端很多，所以，租金高得驚人。業(yè)內(nèi)資深專家韓世同建議，港企剛進(jìn)入新的市場，應(yīng)該把姿態(tài)放低一些，租金價格應(yīng)該比同商圈的商業(yè)項目略低一些，以吸引客戶。本地一些專業(yè)市場經(jīng)常是在開業(yè)后有半年、一年免租期，等到商業(yè)項目經(jīng)營逐漸進(jìn)入正軌，開始旺場后才上調(diào)租金。陳瑞標(biāo)也表示，港企的確應(yīng)該在租金方面放低姿態(tài)，某幾個港企開發(fā)的商業(yè)項目租金報價高得驚人，若能在租金方面做些讓步也或許招商會更樂觀些。來源信息時報)