專業(yè)市場運(yùn)營管理：市區(qū)專業(yè)批發(fā)市場去留兩難 重新改造是出路

　  一面是交通堵塞、消防隱患；另一面是稅收與就業(yè)大戶

　　廣州市千年商都的美譽(yù)，很大一部分來自專業(yè)市場的貢獻(xiàn)，有著百年歷史的十三行、一德路批發(fā)商圈以及有著數(shù)十年歷史的火車站服裝批發(fā)商圈是其中的佼佼者。一方面，專業(yè)市場為所在區(qū)域帶來可觀的稅收與解決就業(yè)，另一方面也帶來交通擁堵與消防隱患。今年發(fā)生的光復(fù)大廈火災(zāi)，最大的原因就是專業(yè)市場租戶把住宅單位改做倉庫和加工場地而引致祝融光顧。有關(guān)市區(qū)專業(yè)批發(fā)市場去留之爭，各方有自己的意見。一位商業(yè)地產(chǎn)人士甚至表示，如果市區(qū)內(nèi)的專業(yè)市場都搬出市外，那么廣州就變成一個(gè)“宜居不宜商”的城市。搬到郊外的專業(yè)市場也鮮有成功，在蘿崗的國際玩具城至今做不過一德路玩具批發(fā)商圈；從廣園路汽配城到海珠珠江邊開設(shè)新汽配批發(fā)城，生意也不好做。

　　今年以來，市區(qū)各個(gè)專業(yè)市場板塊也涌現(xiàn)不少新的批發(fā)場，這些以大場靚裝的“高富帥”形象而顛覆了一般人心目中“矮窮矬”的批發(fā)檔口印象。不過，商業(yè)地產(chǎn)人士表示，“矮窮矬”檔口看似不起眼，但其實(shí)每天交易油水驚人，因?yàn)榕�發(fā)經(jīng)營者向來不喜張揚(yáng)，“高富帥”不一定吸引批發(fā)業(yè)者進(jìn)駐。據(jù)業(yè)界人士表示，政府對新批發(fā)場審批非常嚴(yán)格，消防標(biāo)準(zhǔn)也抓得嚴(yán)，客觀上杜絕“矮窮矬”批發(fā)場再度出現(xiàn)。

　　文/圖：記者 李鳳荷

　　留下：幾十年上百年才成就一個(gè)商圈

　　中原地產(chǎn)工商鋪區(qū)域營業(yè)經(jīng)理吳鋒表示，一德路、中大和海印等專業(yè)市場扎堆的區(qū)域商圈成熟，這是經(jīng)過幾十乃至上百年沉淀而成，其他新崛起的同類型批發(fā)商圈很難取代它們的地位。像一德路那些海味鋪傳世至今甚至已歷經(jīng)幾代人經(jīng)營，經(jīng)營業(yè)者的習(xí)慣根深蒂固，非常難改變。

　　合富置業(yè)高級營業(yè)經(jīng)理俞航業(yè)表示，現(xiàn)時(shí)很多專業(yè)市場的商家都不是太愿意搬去市外的專業(yè)市場，除非當(dāng)?shù)氐慕煌ㄅ涮淄晟啤⑹袌鲆?guī)模成熟、租金價(jià)格等非常吸引，商家們都不想再投入資金去異地開發(fā)新的商鋪。另外，因政策的原因?qū)е吕铣菂^(qū)的專業(yè)市場停止運(yùn)行，或者商鋪搶手無法進(jìn)駐，那么商家才會(huì)到異地開發(fā)新駐點(diǎn)。當(dāng)然有部分的大型商家因?yàn)閿U(kuò)充生意，才會(huì)選擇到外地拿鋪擴(kuò)大經(jīng)營范圍。一般九成的商戶都會(huì)選擇留在原地經(jīng)營的。除此之外，對于專業(yè)市場周邊的零散街鋪，由于其貼近專業(yè)市場，而且緊跟市場的銷售特性，因此，無論是租金或者銷售狀況，都會(huì)和專業(yè)市場情況不相伯仲，其價(jià)值亦會(huì)因此受到正面的影響。

　　合富置業(yè)分區(qū)營業(yè)經(jīng)理朱良邑表示，目前大部分專業(yè)市場的傳統(tǒng)商家，都不太愿意再斥資投入新場，因?yàn)槿粢�搬遷，是一個(gè)相當(dāng)大的改動(dòng)，無論是客源、倉存、物流等配置，都需重新調(diào)整，故此，一些傳統(tǒng)商家都不會(huì)輕易改變經(jīng)營駐點(diǎn)。如最近西灣路上某大型鞋城進(jìn)行升級改造，很多商家都會(huì)選擇等待其改造后進(jìn)駐。

　　朱良邑稱，市內(nèi)專業(yè)市場配套始終會(huì)比外地要成熟和完善，發(fā)展前景比外地好，就算要搬遷，商家都會(huì)選擇在市內(nèi)原有的專業(yè)市場周邊扎根，除非商家要拓展業(yè)務(wù)，成立分公司或者新分銷點(diǎn)等新的經(jīng)營策略，他們才會(huì)在市外的專業(yè)市場成立新布點(diǎn)。

　　朱良邑表示，一個(gè)專業(yè)市場并非三五年就能開發(fā)成熟，它必須經(jīng)歷一段較長的發(fā)展期才能興旺起來，故此，在如今外圍經(jīng)濟(jì)狀況不太理想的狀態(tài)下，很多商家都沒有空余的資金投資新的專業(yè)市場鋪位，特別一些擁有自身產(chǎn)權(quán)商鋪的老板，更加不愿意去外地經(jīng)商。

　　離去：郊區(qū)新場大多做不旺　

　　中原地產(chǎn)吳鋒細(xì)數(shù)了一下近年搬到郊外的新批發(fā)場經(jīng)營情況，發(fā)現(xiàn)大多經(jīng)營不如舊場。他舉例說，和黃在蘿崗開設(shè)國際玩具城，有“華人經(jīng)營之神”的名號加持，但因?yàn)檫h(yuǎn)離市區(qū)，周邊無任何商圈沉淀，生意較難做。

　　據(jù)一名知情人士透露，當(dāng)時(shí)一德路批發(fā)商圈眼見不少業(yè)者東赴黃埔，也出臺不少優(yōu)惠措施來挽留，最終致使一批經(jīng)營業(yè)戶留在原地。吳鋒分析道，就算一德路當(dāng)?shù)夭怀鋈魏瓮炝舸胧�，他相信國際玩具批發(fā)城也做不過一德路，離開了的業(yè)戶檔口自然有新人接手，正如市場俗語所云“一雞死一雞鳴”。

　　吳鋒再舉例說，致友汽配城是廣園路汽配批發(fā)的龍頭大哥，在該商圈已扎根二三十年，該批發(fā)場主在海珠珠江御景灣旁新開了一個(gè)華南致友汽配城，雖說離開廣園路商圈只有十多分鐘車程，但生意也很難做。吳鋒認(rèn)為，近一兩年經(jīng)濟(jì)環(huán)境不太好，成熟商圈內(nèi)新開的批發(fā)場都遭遇招商困難，何況是周邊無商業(yè)積累的全新批發(fā)場。

　　據(jù)了解，偉國集團(tuán)創(chuàng)辦人當(dāng)時(shí)以站西服裝批發(fā)商圈起家，后來希望在石槎路復(fù)制成功模式，在石槎路建起服裝和鞋業(yè)批發(fā)大場，最終因新場做不旺資金鏈斷裂而導(dǎo)致身陷官司。

　　出路：“高富帥”新場無隱患

　　熟悉專業(yè)批發(fā)市場的人士告訴記者，近來涌現(xiàn)不少新批發(fā)場，一個(gè)比一個(gè)大，相比之前的批發(fā)檔口的確堪稱“高富帥”。新場的“高富帥”在某種程度上是“被逼”的，因?yàn)檎�府在批發(fā)場報(bào)批和驗(yàn)收上要求更嚴(yán)格，以往消防通道被改做鋪位、樓面承重不過關(guān)等“矮窮矬”陋習(xí)不得出現(xiàn)，故此新場都以大面積、高規(guī)格裝修來通過審批。

　　中原地產(chǎn)吳鋒表示，以租用商場來經(jīng)營批發(fā)場，“場主”要?jiǎng)佑玫馁Y金以千萬計(jì)；若是自己拿地建新場，動(dòng)用的資金更是上億元。因此，不少現(xiàn)有的批發(fā)場主明知道商場內(nèi)存在諸多問題，但因涉及改造的投資大，除非政府下命令糾正，否則很難有突破性的改變。新場則因從規(guī)劃到驗(yàn)收都執(zhí)行最新的要求，投資商必須滿足有關(guān)要求才能獲得通過。

　　一位批發(fā)場人士表示，若嚴(yán)格按照消防審批的要求，他負(fù)責(zé)的批發(fā)場實(shí)用率只有六七成，意味著可出租面積大大減少，一年分分鐘吾見了幾千萬的租金收入。