溫州炒房團(tuán)約三成地產(chǎn)資金被套 專業(yè)炒家退出

    連日來(lái)，溫州炒房團(tuán)又被媒體推上風(fēng)口浪尖。

這邊媒體報(bào)道溫州炒房團(tuán)“卷土重來(lái)”，那邊媒體卻報(bào)道溫州八成炒房者資不抵債，面臨全軍覆沒的危險(xiǎn)。真相是什么？

“壓抑不住投資情緒”的部分民間資本，確實(shí)在尋找機(jī)會(huì)進(jìn)行地產(chǎn)投資。“壓抑不住投資情緒”，在溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文看來(lái)，還是因?yàn)槊耖g中小閑散資金的投資渠道過(guò)于狹窄。

與以往對(duì)住宅地產(chǎn)青睞有加不一樣的是，這次投資方向主要是商業(yè)地產(chǎn)。除了投資方向發(fā)生了變化外，也不再是“買房如買菜”，投資者的構(gòu)成也有所變化。

“閉著眼睛買房都可賺錢的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去�！庇嘘P(guān)地產(chǎn)資深人士表示，商業(yè)地產(chǎn)投資也不會(huì)遍地是黃金，投資風(fēng)險(xiǎn)不小，需要對(duì)投資項(xiàng)目的地理區(qū)位、行業(yè)前景等方面進(jìn)行甄選。

被套多為2009年后的資金

對(duì)于溫州炒房團(tuán)“全軍覆沒”？周德文認(rèn)為這種說(shuō)法“夸大其詞”。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年5月溫州市新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比為84.9，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比為82.9，成為全國(guó)70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)下降幅度最大的城市�！凹词菇捣�度最大的溫州，房?jī)r(jià)也沒跌回到2009年之前的價(jià)格�！敝艿挛恼f(shuō)。

房地產(chǎn)投資最高峰的時(shí)候，有2000億元的資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，包括開發(fā)和購(gòu)房�！暗侥壳盀橹梗�也沒有見溫州資本大面積拋售地產(chǎn)，只能說(shuō)是有損失�！睋�(jù)周德文估算，“大概有30%的地產(chǎn)資金被套。”

“如果是在2009年之前購(gòu)置的房地產(chǎn)，即使房?jī)r(jià)下降30%，也不可能虧錢，”自稱“業(yè)余買買房”的溫州人陳武也認(rèn)同周德文的說(shuō)法，“被套的地產(chǎn)資金也基本是2009年以后進(jìn)場(chǎng)的資金�！�

“相對(duì)而言，商業(yè)地產(chǎn)又好于住宅地產(chǎn)�！痹�2010年，周德文就預(yù)測(cè)到房地產(chǎn)行業(yè)的危機(jī)和壓力，并開始呼吁。相對(duì)于20多年的城市化發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)重滯后，特別是二三線城市，“明顯的標(biāo)志，商業(yè)地產(chǎn)的房?jī)r(jià)和租金在連年上漲，之所以上漲就是因?yàn)槭袌?chǎng)供需倒掛，不平衡�！标愇湔f(shuō)。

從受邀站臺(tái)到悄然抄底

在今年的春節(jié)后，開始有人出去“抄底”�！暗�是比較零星，相當(dāng)一部分還是受邀站臺(tái)。”溫州一位“購(gòu)房團(tuán)”人士說(shuō)。

最近一段時(shí)間，陳武都在杭州、金華、蘇州一帶跑，“看看有沒有合適投資”。今年春節(jié)后，陳武及親友已先后在山東威海、江蘇常州、廣東清遠(yuǎn)等城市置業(yè)商鋪、辦公樓等商業(yè)地產(chǎn)。

溫州“購(gòu)房團(tuán)”的出擊，同樣也讓昆山溫州商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、美吉特集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)徐曉敏感到意外：“5月份以來(lái)，居然有五六批次的溫州人到我們這里來(lái)看項(xiàng)目，先后加起來(lái)約80來(lái)人�！�

總投資約100億元的昆山美吉特工業(yè)品博覽城位于上海后花園——江蘇省昆山市陸家，總建筑面積150萬(wàn)平方米，項(xiàng)目建成后，可容納6000多家商戶經(jīng)營(yíng)，年交易額預(yù)計(jì)600億元人民幣，是國(guó)內(nèi)最大的商貿(mào)綜合體之一。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)涵蓋從五金機(jī)電、燈具照明、新型材料等工業(yè)品的專業(yè)市場(chǎng)到星級(jí)酒店、購(gòu)物廣場(chǎng)、甲級(jí)寫字樓、高檔公寓等多種形態(tài)�！耙黄�42萬(wàn)平方米的全球燈都要在9月份才開盤，銷售價(jià)格都還沒有定，但有些投資者已經(jīng)來(lái)了好幾趟�！毙鞎悦粽f(shuō)，溫州投資者比以前更謹(jǐn)慎，但準(zhǔn)備也比以前充分，不再簡(jiǎn)單地跟風(fēng)。

與“地產(chǎn)投資客復(fù)出”相對(duì)應(yīng)的是一組數(shù)據(jù)，7月31日溫州市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的一組數(shù)據(jù)顯示：“房地產(chǎn)民間固定投資281.47億元，同比增長(zhǎng)33.9%。”溫州房地產(chǎn)民間固定投資上半年逐步回暖。

轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)需要技術(shù)活

之前，溫州人喜歡投資住宅。從2010年開始，轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)并加速，2011年轉(zhuǎn)入低潮，直到今年4月份又開始活躍。

即使是商業(yè)地產(chǎn)投資，也不會(huì)遍地是黃金，“快錢時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，不是像當(dāng)年那樣閉著眼睛買房都可賺錢�！标愇渥罱�看上昆山美吉特工業(yè)品博覽城項(xiàng)目說(shuō)。

獲知該項(xiàng)目后，陳武先后關(guān)注了4個(gè)月。作為資深商業(yè)地產(chǎn)投資者，陳武的投資經(jīng)驗(yàn)，選擇項(xiàng)目首先要考慮區(qū)位優(yōu)勢(shì)，他比較看好長(zhǎng)三角城市處于價(jià)值洼地的二三線城市，比如他最近看上的昆山美吉特工業(yè)品博覽城，距離上海僅20來(lái)分鐘的路程，“雖然說(shuō)是昆山，其實(shí)就像上海的項(xiàng)目一樣�！�

還有是行業(yè)前景，項(xiàng)目一期定位“全球燈都”，目前中國(guó)燈具市場(chǎng)產(chǎn)值突破1500億元，并以每年超過(guò)10%的速度在遞增�！敖�蘇、浙江、上海和廣東是我國(guó)燈具行業(yè)四大基地，卻沒有一個(gè)類似廣東中山那樣的市場(chǎng)平臺(tái)，你說(shuō)空間有多大？”

對(duì)于投資項(xiàng)目的選擇，陳武甚至注意到項(xiàng)目開發(fā)商的背景。陳武說(shuō)，這個(gè)老板先后開發(fā)建設(shè)了20多個(gè)大型項(xiàng)目，而且都是成功的，“去年，廣東江門美吉特廣場(chǎng)城市綜合體項(xiàng)目去年底啟動(dòng)之時(shí)，吸引了14萬(wàn)在外做專業(yè)市場(chǎng)的浙江籍商戶�！�

延伸

不是炒房團(tuán)只是投資者

賺得比銀行利息高點(diǎn)就行

7月30日，溫州市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的一調(diào)查報(bào)告，上半年，溫州城鎮(zhèn)居民人均存入儲(chǔ)蓄款7072元，增長(zhǎng)50.9%。該數(shù)據(jù)來(lái)自溫州1260戶城鎮(zhèn)居民抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)。調(diào)查報(bào)告分析認(rèn)為：民間借貸風(fēng)險(xiǎn)加大，居民對(duì)投資及民間借貸趨于謹(jǐn)慎；股市動(dòng)蕩、存錢“避險(xiǎn)”……

但是銀行的“避風(fēng)港”并不是溫州民間資本想要的地方�！板X是不能長(zhǎng)期放在銀行的，肯定要投資出去，”最近在江蘇常州購(gòu)置了一個(gè)商鋪的鄭女士說(shuō)，“放在銀行里，利息還不如貶值來(lái)得快�！�

之前，鄭女士把幾十萬(wàn)元錢借給朋友，但在去年民間金融風(fēng)波中，“覺得不放心，就把錢收回來(lái)�！钡�是錢收回來(lái)之后又讓她感到糾結(jié)，因?yàn)橘Y本不大，“大項(xiàng)目輪不到我們，投資股市的行情也不行，但總不能一直躺在銀行里睡覺？”

今年5月份，鄭女士委托朋友在常州買了商鋪，“想來(lái)想去，還不如買個(gè)房或買個(gè)商鋪踏實(shí)，不管怎么說(shuō)手里還有個(gè)房�！�

鄭女士表示，她身邊許多小姐妹都遇到這樣類似投資境遇。周德文非常同情這些中小資金的散戶：“2009年以來(lái)，民間借貸風(fēng)險(xiǎn)加大、股市不行、實(shí)業(yè)不賺錢、煤礦不能投、投什么？”

今年4月份以來(lái)，蘇州、嘉興、金華等城市頻頻出現(xiàn)溫州投資者的身影，與以往轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海等一線城市的制高點(diǎn)不同的是，重歸江湖的溫州地產(chǎn)投資者，更多的是目標(biāo)圈在長(zhǎng)三角二三線城市，重點(diǎn)是商業(yè)地產(chǎn)，“甚至靠近上海、杭州等城市的城鎮(zhèn)也進(jìn)入視野。”

經(jīng)歷了去年的金融風(fēng)波，重新出山的溫州地產(chǎn)投資者，在人員構(gòu)成方面也發(fā)生了變化，“之前，許多是專業(yè)的炒房者，現(xiàn)在有很多是中小閑錢一族�！币晃坏禺a(chǎn)人士告訴記者。

鄭女士也很忌諱人家認(rèn)為她是炒房團(tuán)成員，認(rèn)為自己只是一個(gè)投資者，“手里拿著個(gè)商鋪，收益能夠比銀行利息高一點(diǎn)就行了，我的心態(tài)很平衡�！�

之所以選擇商業(yè)地產(chǎn)投資，鄭女士表示，商鋪等商業(yè)地產(chǎn)，投資額度相對(duì)較小，即使虧了，也只是自己的錢，如果借貸購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)比較大。在長(zhǎng)三角一帶投資，一是看發(fā)展前景好，再就是“距離近，到時(shí)候處置方便”。

與當(dāng)年“買房如買菜”的豪氣相比，金華的一位城市綜合體開發(fā)商告訴記者，“出手明顯收斂了很多，定位在低總價(jià)上�！�