莆田商鋪空置率 為何居高不下？

核心提示：多年以來，住宅市場一直受調(diào)控，而抑制不合理的投資投機(jī)性購房政策也一直懸掛于樓市上方，時(shí)至今日，房子已逐漸遠(yuǎn)離市民投資范疇的目標(biāo)視線；取而代之的是，商業(yè)地產(chǎn)市場的火熱開始上演，曾經(jīng)一時(shí)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)不限購不限貸等政策的有利促進(jìn)，使得市民樂于購買投資地產(chǎn)，與此同時(shí)，引進(jìn)大型商業(yè)地產(chǎn)甚至能夠造就一個(gè)區(qū)域的繁榮，因此，商業(yè)地產(chǎn)也成為各個(gè)政府引資建設(shè)的重頭戲，城市商業(yè)圈也開始遍地開花。然而，在繁華的另一面，則是越來越多閑置多年的商鋪無人問津，不管是社區(qū)商鋪，還是專業(yè)市場的商鋪，由于種種原因，一直未能獲得良好的收益，巨大的需求和供給總是共同存在，而市場成長和空置壓力也成為2012年商鋪發(fā)展的兩面。那么，在莆田商業(yè)市場上，在高速發(fā)展的背景下，業(yè)已投入使用收益的商鋪是什么樣的現(xiàn)狀呢？又是什么原因?qū)е铝诉@樣的市場狀況？本期房產(chǎn)�？瘜Υ诉M(jìn)行了深入了解。

　　現(xiàn)狀 商鋪空置率依然高昂

　　“店面是前幾年買的，在二樓，剛開始出租給一戶賣化妝品的商戶，但沒一年，商戶就不租了，聽說收益并不像開發(fā)商宣稱得那么好，后來陸陸續(xù)續(xù)有幾個(gè)商戶承租，但都是不久就退租的�！睂�業(yè)投資者林先生在與記者閑聊時(shí)這樣談道，店面買在學(xué)園路，那時(shí)候多少錢買下來的，不方便說，“不會(huì)少于七位數(shù)�！绷窒壬�這樣說道，投資多年，有時(shí)候也有馬失前蹄的時(shí)候。而在走訪中，記者也發(fā)現(xiàn)，與林先生同處于學(xué)園路的不少商鋪也遭遇同樣尷尬的處境，雖然在道路兩旁車水馬龍，但走上二樓卻經(jīng)營慘淡。

　　而在整個(gè)市區(qū)的商業(yè)環(huán)境中，林先生的遭遇并不是個(gè)例。記者在近日于夜晚之時(shí)走訪了城區(qū)的各個(gè)小區(qū)以及部分商業(yè)廣場，發(fā)現(xiàn)空置的商鋪并不少見，襯得周圍正在營業(yè)的商鋪也多了幾分蕭條，別的社區(qū)商鋪，更是慘淡。特別明顯的是最近幾年風(fēng)生水起的城東片區(qū)，在某樓盤處，社區(qū)商鋪的上方小區(qū)住宅燈光表明了樓盤已經(jīng)銷售甚至是交房，但底層商鋪卻沒有一個(gè)處在經(jīng)營狀態(tài)的，“聽說太貴了，現(xiàn)在住的人也不是很多，沒人敢租下來。”在該小區(qū)門口，一位正在納涼的老伯這樣說道。在位于城北的某樓盤處，盡管小區(qū)里面已經(jīng)住滿了居民，但整個(gè)小區(qū)一樓僅有幾家經(jīng)營餐館的門店做得風(fēng)風(fēng)火火，其他大部分店面鐵門緊閉，甚至有幾間店面在鐵門上直接寫上“店面出租”幾個(gè)大字。

　　“在專業(yè)商業(yè)市場，也免不了商鋪空置的情況�！痹谡劦狡翁锷虡I(yè)地產(chǎn)的實(shí)際情況時(shí)，業(yè)內(nèi)人士歐先生這樣談道，“如果開發(fā)商持有商鋪的運(yùn)營管理權(quán)限還好，可以根據(jù)市場的實(shí)際情況做相應(yīng)的調(diào)整。例如，正榮·時(shí)代廣場在前幾年做電子城效果不理想的情況下，于近段時(shí)間改成淘寶城，確實(shí)是一個(gè)不錯(cuò)的例子�！倍�相比于時(shí)代淘寶城，在距離不遠(yuǎn)的學(xué)園路某商場項(xiàng)目，則顯得力不從心。據(jù)了解，此商場項(xiàng)目規(guī)劃成三層商業(yè)業(yè)態(tài)，記者在走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，這三層樓僅一樓的幾間賣鞋服產(chǎn)品的店面在營業(yè)，在服裝店面的旁邊商鋪基本上是處于空置狀態(tài)，在一間玻璃門上寫著“本店招租”的店鋪里面，堆滿了演出用的道具�！斑@些道具堆放好久了，一直沒什么人過來打理。”旁邊店鋪一工作人員這樣說道。而在此商場的二樓完全是空置狀態(tài)，在剛上電梯的顯眼處，“招商部”外帶著一個(gè)醒目的方向箭頭指示格外引人注意。

　　而在記者走訪的另一個(gè)商業(yè)繁華地帶步行街發(fā)現(xiàn)，雖說這樣的店面經(jīng)營狀況尚可，但也依然有幾間店面掛出“招租”的字樣，特別是地下商鋪，零散的鞋服門店旁邊，依然會(huì)稀稀落落地空置著一些門店，顯得幾分不協(xié)調(diào)。

　　析因 市場培育期需要時(shí)間

　　“在新區(qū)底層商鋪一般都會(huì)經(jīng)歷這種狀況，這需要有一個(gè)市場的時(shí)間過渡。”在談到為何成熟小區(qū)已經(jīng)入住，但沿街店面仍顯冷清時(shí)，莆田房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士陳先生這樣分析道，他認(rèn)為，在以住宅產(chǎn)品為主的小區(qū)，開發(fā)商主要以賣住宅為主，而商鋪價(jià)格往往會(huì)高于住宅價(jià)格，住宅產(chǎn)品賣出去了，而商鋪還處于出售或者出租狀態(tài)則是成了一種常態(tài)，“一個(gè)新興商業(yè)市場的興起往往又需要有一段時(shí)間的培育期，在剛剛開始幾年都會(huì)是這種狀態(tài)，這時(shí)候投資者也不會(huì)貿(mào)然挺進(jìn)，他們往往會(huì)觀察整個(gè)市場的演變情況再?zèng)Q定是否進(jìn)入此社區(qū)開始經(jīng)營商業(yè)，在經(jīng)過三年或五年甚至是更長的市場培育期，社區(qū)商業(yè)才會(huì)慢慢成形。”

　　“平時(shí)都會(huì)去百貨商場或者是大型超市，貨品齊全，還明碼標(biāo)價(jià)，而且也不會(huì)離得太遠(yuǎn)�！弊庾≡诔菛|以樓盤小區(qū)的趙先生在接受采訪時(shí)表示，自己基本上不光顧小區(qū)樓下的小店面，“其實(shí)也沒什么好買的，就一些房產(chǎn)中介或者是五金建材的商家，平常還真不會(huì)進(jìn)去逛。”

　　“社區(qū)店面往往是先建后出租的形式，諸多商鋪項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)未考慮不同業(yè)態(tài)零售商的硬件需求特征，實(shí)際上不同業(yè)態(tài)商家可能在層商、柱距、荷載等方面都有不同的要求，在設(shè)計(jì)時(shí)未能做出針對性預(yù)留，則在后期招商時(shí)就難以成功，即便位置再優(yōu)越，可能零售商也無法接受，因此就造成了空置現(xiàn)象。”一位房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人在談到商鋪經(jīng)營慘淡的原因時(shí)這樣說道。“我們沒有去做本地商鋪的中介業(yè)務(wù)，一方面是因?yàn)槌凶馊撕苋菀拙涂梢哉业介_發(fā)商甚至是房東了，盈利性質(zhì)不會(huì)很大，另外一方面則是社區(qū)商鋪面積經(jīng)常會(huì)很小，對于投資客來說，猶如雞肋，幾年經(jīng)驗(yàn)表明，盈利不了，所以就干脆不做了。”

　　而對于在專業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目為何還會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營不善的情況，上述業(yè)內(nèi)人士陳先生認(rèn)為，商鋪由出租轉(zhuǎn)出售，從而難以形成統(tǒng)一管理的情況有很大的關(guān)系�！敖�(jīng)常有很多開發(fā)商為快速回收投資而采取劃割商鋪銷售的方式操作，但銷售后將會(huì)造成業(yè)主眾多且過于分散，使得項(xiàng)目整體難以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的經(jīng)營規(guī)劃，在各自為營的情形下也無法建立自身的合作優(yōu)勢，最終往往會(huì)導(dǎo)致經(jīng)營失敗，因此形成空置。”他表示，作為需要后期多方面運(yùn)作的商業(yè)產(chǎn)品，店鋪出租，然后有統(tǒng)一的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)管理則是一種比較專業(yè)的操作模式。

　　應(yīng)對 多招緩解商鋪空置狀態(tài)

　　雖然說房產(chǎn)到現(xiàn)在還算是一種保值增值的投資產(chǎn)品，空置的商鋪雖然難以出現(xiàn)貶值情況，但長期空置的商鋪往往脫離了投資者最初的計(jì)劃，后期的收益也無法正常保證。因此，投資者只需要根據(jù)本身商鋪的實(shí)際情況找到解決空置的“招數(shù)”，說不定還會(huì)迎來“柳暗花明又一村”。

　　商鋪類型：價(jià)格較高應(yīng)對招數(shù)：調(diào)整價(jià)格

　　應(yīng)對指南：低價(jià)才是吸引客戶的主要原因，這也是目前空置商鋪采取的比較常見的一種策略。記者了解到，目前本地市場上成交的商鋪，不管是租賃，還是出售，都是價(jià)格較低的商鋪。有專家也指出，要想商鋪早點(diǎn)擺脫空置，那么在價(jià)格的調(diào)整上，需要做出一定的讓步。

　　商鋪類型：知名度不高應(yīng)對招數(shù)：遍地撒網(wǎng)

　　應(yīng)對指南：在目前形式下，對于急于出租的業(yè)主，可以委托多家中介，遍地撒網(wǎng)。通過這種方法增加放租信息源，可以提高出租率。不同的中介有不同的客戶群體，不僅客戶群體得以增加，而且其消息傳播面也要寬廣很多。

　　商鋪類型：面積較大應(yīng)對招數(shù)：專人操作

　　應(yīng)對指南：俗話說術(shù)業(yè)有專攻，商鋪?zhàn)馐鄣臓I銷操作也可以找專業(yè)人士來幫忙操作。這些專業(yè)人士不僅熟悉其操作方法，而且還有一定的客戶群體，可以做到事半功倍。在目前市場不好的情況下，商鋪業(yè)主也可以找這些專業(yè)人士來出謀劃策，借助他們的知識(shí)和資源來完成商鋪的租售。

　　商鋪類型：空置面積特別大

　　應(yīng)對招數(shù)：重新進(jìn)行形象定位

　　應(yīng)對指南：在本地有不少項(xiàng)目并不是當(dāng)街的，而且本身體量又特別大，如果經(jīng)營不好，就容易患“長期空置病”。因此，進(jìn)行主題包裝或者是重新定位整體形象也不失為是個(gè)好方法，例如，正榮時(shí)代廣場電子城在后期的整體形象上有了大改變，最終形成了良好的收益。