“專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題  成都商鋪租金三年漲3倍 租金之困

“專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題
   編者按：  目前，中國專業(yè)批發(fā)市場風起云涌，而專業(yè)批發(fā)市場成功繁榮發(fā)展又何其艱難！為了幫助支持全國專業(yè)批發(fā)市場投資舉辦者、運營管理者解難釋惑，商成專業(yè)市場研究所聯(lián)合義烏最強勢的專業(yè)批發(fā)市場運營策劃咨詢機構(gòu)——商興成市場投資管理（義烏）有限公司，陸續(xù)推出“專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題，對專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的項目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運營管理，建筑策劃 ，規(guī)劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報告，市場研究， 高層論壇 ，人員培訓(xùn)等內(nèi)容，期望通過商成專業(yè)市場研究所及商興成市場投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業(yè)批發(fā)市場策劃系統(tǒng)內(nèi)容。
   商興成公司是專業(yè)致力于專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的綜合性投資管理機構(gòu)。
    希望我們的努力，能有助于全國專業(yè)批發(fā)市場投資舉辦者以及專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)策劃機構(gòu)。

　面對飛漲的房租成本，不僅小本經(jīng)營的個體戶叫苦不迭，資金實力相對雄厚的連鎖企業(yè)也開始放緩擴張
　　即使是資金雄厚的全家便利，也在租金之困下放慢了在成都的開店步伐。
　　商鋪租金持續(xù)上漲
　　租金飛漲加上市場需求旺盛，商家與房東之間的價格談判往往耗時不短，有時租商鋪要拼和房東的交情
　　值得注意的是，成都商鋪的轉(zhuǎn)讓費在全國是最高的，而且成都商鋪的房東基本上都是浙江人，成都本地人非常少
　　受租金上漲影響最大的連鎖企業(yè)，或者選擇縮減店鋪面積，或者放緩擴張步伐，一些甚至轉(zhuǎn)租商鋪做起了"二房東"
　　"如果不是房租問題，我肯定會繼續(xù)做下去，但租金壓力太大了，我完全賺不回來。"一年前，來自瀘州的王芳在成都市中心開了一家餐館，但只做了一年就撐不下去了，只好將鋪面轉(zhuǎn)讓出去。
　　隨著房價的上漲，近年來，成都的鋪面租金價格也節(jié)節(jié)攀升，給王芳這樣的經(jīng)營者帶來了較大的壓力。走在大街上，商鋪轉(zhuǎn)讓的信息隨處可見。
　　中原地產(chǎn)近日發(fā)布的報告顯示，2012年上半年，成都商鋪租金普遍上漲3%-5%，而春熙商圈漲幅達到了5%-8%。目前春熙商圈中心區(qū)域每月每平方米租金2500元起價，大部分商鋪是2000元起價。而三年前，春熙商圈的每月平均租金不過800元/平方米。
　　面臨租金之困，成都商家有什么樣的反應(yīng)？他們又是如何應(yīng)對的？華西都市報記者歷時半個多月調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有的商家選擇了關(guān)掉門店另尋他路；有的苦苦堅守，艱難度日；有的積極尋找突破口，主動迎接這一輪租金上漲的挑戰(zhàn)；更有甚者，利用租金漲價潮，當上二房東，竟然賺得盤滿缽滿……
　　面對租金壓力，你會怎么辦？
　　那些離開者的兩難
　　其實，成都商鋪租金價格的上漲，早已讓在成都做小本生意的個體戶叫苦不迭，房屋租期到，是繼續(xù)做還是放棄，成了一個兩難的選擇。如果續(xù)租，他們要面對難以承受的租金，如果放棄，之前的心血將付諸東流
　　中餐館只開一年就關(guān)門
　　王芳老家在瀘州，早年跟隨老鄉(xiāng)到成都打工，后來與朋友做起了服裝剪裁生意。一年多前，她突然有了開餐館的想法，"我就想開一家有瀘州特色的小中餐館"。"開餐館總比做服裝賺得多！"帶著這樣的想法，王芳先到一個朋友開的小店里當學徒，學習如何煮大鍋飯，如何做瀘州豆花這些技術(shù)活。
　　要讓餐館生意更好，就需要找一個好的地段。半年后，通過東拼西湊到處借錢，她在王府井百貨背后咬牙租下了一間近100平米的鋪子，算上租金轉(zhuǎn)讓費裝修費等，她花了80多萬。
　　"剛開業(yè)的時候生意還是很好的"，王芳說，成都人吃飯都喜歡新鮮感，新餐館開業(yè)的時候，每天中午都有很多上班族到她那里吃飯，點一份豆花加一份蒸菜，一個人13元左右就可以吃得很飽。由于味道和價格都還過得去，加上地理位置好，王芳的餐飲店在高峰時期，一張桌子的翻臺率可以達到四五次。
　　隨著時間的推移，周圍上班族對王芳餐館內(nèi)菜品的新鮮感逐漸減退，加上附近也新開了不少飯店，分流了部分客人，王芳店里的生意，從從原來一到中午吃飯時間客人就坐滿，漸漸變成大中午桌子還有空的情況。
　　由于做餐飲行業(yè)很辛苦，爸爸、媽媽、妹妹、叔叔等一大家人全上陣，到店里幫忙，生意秋的時候，每月下來人均收入還不到2000元錢。高額的經(jīng)營成本、越來越少的收入，加上身體的原因，王芳覺得自己不能再拖了，最后只好將店鋪再次轉(zhuǎn)讓出去，好在鋪面的轉(zhuǎn)讓費并不比自己一年前租下來的時候低，她的損失才得以控制在5萬元以內(nèi)。
　　服裝店老板欲另尋新址
　　節(jié)節(jié)攀升的商鋪租金，同樣是一些資金實力相對雄厚的連鎖企業(yè)擴張的攔路虎。如果續(xù)租，他們要面對難以承受的租金，如果放棄，之前的心血將付諸東流。走在大街上，隨時都可以看到商鋪打出"轉(zhuǎn)讓"的信息。
　　周淳是成都某連鎖品牌服裝店老板，就在上周，為了進一步發(fā)展服裝業(yè)務(wù)，同時也因為目前的3個鋪面都要到期，他打算重新選擇一個相對偏點的地方開店。
　　周淳在成都市東三環(huán)靠近火車東站附近看上了一個鋪面，門店面積大概400多平方米，但一問租金，房東要價每月180元/平方米。"東三環(huán)的租金怎么都這樣貴？"周淳心里直犯嘀咕，考慮到總體租金較高，周淳放棄了租下這個商鋪的念頭："租金太高，成本就要攤到衣服上，這樣生意不好做。"
　　周淳說，現(xiàn)在他手下的3個店鋪都要陸續(xù)到期了，房東都表示要漲價，而且還會收取一部分轉(zhuǎn)讓費，這使他產(chǎn)生了另尋新址開店的念頭。但是走了一圈，才發(fā)現(xiàn)，原來租金便宜位置又好的鋪面太難找了。現(xiàn)在他打算繼續(xù)與房東協(xié)商，如果價格實在談不下來，就只有轉(zhuǎn)讓出去，等有合適的鋪面再出手。
　　那些堅守者的困境
　　連鎖店因據(jù)點多，是受商鋪租金上漲影響較大的行業(yè)。2005年在成都成立，2007年開始在成都市內(nèi)大舉拓展的連鎖便利店佳士多就有大量的5年期租約到期，等待著它的將是租金翻倍上漲和一系列的租約問題
　　續(xù)租談了一個多月沒談攏
　　"我可以在錢上吃虧，但你不能讓我受氣，人不能吃虧。"上周，記者剛一走到佳士多便利店老總的辦公室門口，就聽到了公司負責人劉磊正在大聲講電話。"劉姐，這么多年的合作中，我們從來都是按照合同來，沒有拖欠一分錢，現(xiàn)在你也要給我一條出路��！"
　　劉磊是佳士多便利店公司負責人。據(jù)他介紹，佳士多成立于2005年，目前在四川省內(nèi)已開設(shè)近30家連鎖便利店。
　　眼下，劉磊5年前簽約的第一批門店，正好到了續(xù)租的時候。"剛才跟我在電話里爭吵的，是我在玉林一個鋪面的房東，她不僅要漲房租，還不準我變更經(jīng)營范圍。"
　　劉磊告訴記者，5年前，他在玉林小區(qū)租賃了一個不到20平方米的商鋪開了便利店，這是公司最早的一批門店之一，但由于位置原因，這個門店并沒有怎么賺錢，本想直接淘汰了，但考慮到目前公司正處于快速發(fā)展期，需要形成規(guī)模效應(yīng)，還是打算繼續(xù)租。
　　"我當年租的時候一個平方也就100多元，現(xiàn)在房東要漲到將近400元，而且還限定我們只能做便利店，不能做別的。"劉磊說，從價格問題到經(jīng)營范圍問題，雙方都還在協(xié)商中，目前和房東的續(xù)租談判已經(jīng)持續(xù)了一個月。
　　縮小經(jīng)營面積應(yīng)對租金上漲
　　劉磊告訴記者，成都市場上的鋪面轉(zhuǎn)讓費一向都比較高，一些老板生意做不走了，就干脆把鋪面轉(zhuǎn)讓出去，反而還能賺一筆錢，"但這種做法很擔風險，因為如果你以較高的價格轉(zhuǎn)讓另一個鋪面，生意做不走時，不一定能以同樣的轉(zhuǎn)讓費轉(zhuǎn)出去，同樣會面臨較大損失。"
　　劉磊告訴記者，有一些外地來的商人，在房東那里租到鋪面后又轉(zhuǎn)租出去，獲取差價，這種投機行為讓真正的房東沒有得到太多好處，因此才會出現(xiàn)漲價或者收回鋪面重新租的情況。
　　"貨幣貶值，物價飛漲，生活成本上升，房租自然也跟著漲"，劉磊認為，雖然理解房東的心情，但房東不能對商鋪租金期望過高而偏離實際水平，一些周邊業(yè)態(tài)并不成熟的商鋪不能一味地要高價。
　　為了應(yīng)對租金上漲帶來的利潤壓縮問題，佳士多也在進行戰(zhàn)略調(diào)整。比如開源節(jié)流，在企業(yè)的日常運營方面有所作為，比如優(yōu)化配送、使用節(jié)能冰柜，優(yōu)化便利店工作人員構(gòu)成等。為了控制租金成本，佳士多也表示有可能縮小店鋪面積，比如將80至100平方米的店鋪縮減為60平方米，并盡量把租金成本控制在200元/平方米的水平上。
　　那些突破者的路徑
　　鋪面租金高，已經(jīng)是不爭的事實。在這場商家與商鋪房東、甚至商鋪投機商人的博弈中，面對房東的"坐地起價"，如何調(diào)整經(jīng)營思路，化被動為主動，成為很多零售從業(yè)者不得不思考的問題
　　連鎖便利店：
　　放慢擴張步伐玩好"石頭剪刀布"游戲
　　作為全家便利西南地區(qū)的總監(jiān)，李健鵬幾乎每天都要走上成都的大街小巷，考察商鋪。便利店的行業(yè)規(guī)律是只有做出了規(guī)模才能出效益，而要想擴張規(guī)模就必須租下很多的商鋪，但如今商鋪的租金卻成為全家便利店在成都擴張的一個攔路虎。
　　2009年，全家便利連鎖店謀劃進軍成都，派遣李健鵬來到成都進行前期調(diào)研。李健鵬剛到成都就被這里獨特的商業(yè)現(xiàn)象吸引住了："外地零售企業(yè)很多，商業(yè)很發(fā)達，不過鋪子轉(zhuǎn)讓費很高"。
　　為了深入了解成都市場的特點，李健鵬沿著現(xiàn)在地鐵一號線的路徑，也是成都當時商鋪租金最貴的一條干道，一邊走一邊調(diào)查。他發(fā)現(xiàn)，成都商鋪租金并不算高，在這里開便利店應(yīng)該大有可為。
　　然而，三年后的2012年，當全家便利正式入駐成都時，商鋪租金已漲到讓李健鵬難以高興起來的程度。"從2009年開始，成都的房租漲了至少3倍。"
　　李健鵬透露，目前，春熙大商圈，中心區(qū)域每月租金2500元/平方米起價，大部分商鋪是2000元/平方米起價，就連小科甲巷也能租到1500元/平方米。而三年之前，春熙大商圈的每月平均租金不過800元/平方米。不過，李健鵬認為，未來五年成都商鋪租金還會繼續(xù)上漲，這時候來"還不算太晚"。
　　困擾全家便利的，不僅有租金的瘋狂上漲。一些地點較好的商鋪，并不是出錢就能租下來，還需要和房東長期聯(lián)絡(luò)，等待機會。"商鋪空出來時，我們的競爭對手也想租，到時候拼的就是和房東的交情了。這是個'石頭、剪子、布'的游戲。"
　　"此外，成都的轉(zhuǎn)讓費在全國是最高的，因為成都的房東都有這樣一個思維--這次租給你租便宜了，下次用轉(zhuǎn)讓費把錢賺回來。"李健鵬透露，成都商鋪的房東基本上都是浙江人，成都本地人非常少。
　　位于青羊東一路的一家全家便利店面積約110平方米，這個區(qū)域的商鋪租金在每月每平方米150元到180元的范圍內(nèi)，而便利店行業(yè)的毛利率在25%到35%之間。目前這家店經(jīng)營情況良好。
　　不過，全家并不急于擴張。李健鵬說，按照全家的成本控制機制，一個分店的租金要控制在總營業(yè)額的2.5%到3%，而成都很多地方的商鋪租金都超過了這個限額。因此，全家放慢了在成都的擴張，轉(zhuǎn)而對每個分店進行精耕細作，以求每個平方米創(chuàng)造出更大的營業(yè)額。
　　此外，全家在成都還準備提高兩個比例，一個是販售鮮食的比例，因為鮮食的毛利率較高，另一個是提高加盟商的比例，這樣能降低開店擴張的成本，尤其是房租成本。在接受采訪的過程中，李健鵬提得最多的一個詞就是"開源節(jié)流"。
　　連鎖酒店：
　　押注增開加盟店解藥還是毒藥？
　　租金之困也折磨著成都以及全國的連鎖經(jīng)濟型酒店。今年，在經(jīng)歷了五年的高速發(fā)展之后，連鎖經(jīng)濟型酒店跑馬圈地的步伐放慢下來。從如家、7天、漢庭和錦江之星的財報來看，整個行業(yè)的入住率明顯下滑，而運營成本依舊，尤其是房租成本居高不下已經(jīng)成為了它們高速擴張的攔路虎。
　　孟娜是一家經(jīng)營了5年的經(jīng)濟型酒店的總經(jīng)理，她對記者坦言，房租成本占總成本的比例"在50%以上"，如果房租再上漲一點，酒店就要虧本了。
　　而位于春熙路商圈的百麗思汀城市酒店的房租成本占比更高，達到了75%。酒店總經(jīng)理夏先生說："我們酒店是2009年開始運營的，當時租成每月50元/平方米，現(xiàn)在的租金至少翻了一倍。而且，我們這個樓的租金漲幅在整個春熙商圈算很低的。"
　　大型的連鎖經(jīng)濟型酒店，情況也沒好到哪里去。記者查閱7天酒店今年一季財報發(fā)現(xiàn)，其租金支出占酒店運營支出的比例為35.37%；而如家公布的今年一季財報顯示，租金成本和煤氣水電支出，共占酒店運營支出的44.85%。
　　不過，孟娜對記者表示，即使是7天和如家這樣的行業(yè)巨頭，房租成本也不可能在40%以下。"能控制在50%以下就算是很厲害的了。"
　　就在不久前，7天宣布調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，提高加盟店的比例，降低直營店的比例。7天相關(guān)負責人在接受華西都市報記者采訪時表示："加盟店的業(yè)務(wù)模式對于公司資本開支要求低，而且能夠產(chǎn)生更多的現(xiàn)金流，因此通過加盟店快速擴張，可以進一步提升公司的品牌影響力，從而實現(xiàn)更大的規(guī)模效應(yīng)。"
　　也就是說，通過大舉擴張加盟店，7天可以和加盟商一起分攤租金成本，有些加盟商甚至是自持物業(yè)加盟。公開資料顯示，截至今年第一季度末，7天分店總數(shù)為1044家，包括417家直營店和627家加盟店。
　　經(jīng)濟型酒店是典型的規(guī)模經(jīng)濟，在新開自營店因房租成本高企而被迫放慢的情況下，要繼續(xù)保持高速擴張，唯一選擇就是加快新開加盟店的速度。
　　不過，如果對加盟酒店的管控不當，對酒店品牌將是極大的傷害。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，一些加盟商，尤其是自持物業(yè)的加盟商，都"不太聽話"，尤其是在一些采購細節(jié)和員工管理上，都喜歡"獨干"。加快加盟是一劑緩解成本壓力的解藥，還是一針降低品牌價值的毒藥？
　　連鎖藥店：
　　自己經(jīng)營要虧錢轉(zhuǎn)做"二房東"反而賺
　　2002年，福建商人李軍（化名）在成都開出第一家藥店，當時他并沒想到自己的品牌連鎖藥店能在2009年擴張到近30個分店，更沒有料到僅三年后這近30個分店，只剩下最后一家苦苦支撐。
　　李軍關(guān)掉這近30家分店，是他的主動選擇，"這兩年成都商鋪租金的上漲簡直是瘋狂，我發(fā)現(xiàn)把這些商鋪轉(zhuǎn)租出去獲得的收益，遠遠高于我自己去經(jīng)營所創(chuàng)造的收益。"
　　李軍2005年開始發(fā)展連鎖藥店，在成都開了4個分店。到了2009年，他的連鎖藥店有了近30家分店。他尋找商鋪遵循這樣的原則：不靠大馬路的不租，開汽車看不到的地方不租。因此，他的連鎖店基本都位于黃金口岸，租約最短的也簽了8年。這個思路讓李軍受益匪淺。
　　后來，成都的藥店越來越多，行業(yè)毛利率逐年下降，雖然李軍的商鋪租得較早，租金遠低于市價，但房租仍然"吃掉"了大部分的利潤。
　　他給記者算了一筆賬，以最后一家分店為例，門店有260多個平方米，以目前的市價計算，每月的租金在8萬元左右，水電費1萬元左右，24名店員的工資按1600元每人每月計算，再加上裝修成本的攤銷等，每個月的固定支出達13萬元，以藥店現(xiàn)在的毛利率10%來計算，每月銷售收入要達到120-130萬元才能保本。
　　"以現(xiàn)在的銷售情況看，肯定賣不了那么多錢"，李軍說，慶幸的是，他當時的租金遠低于現(xiàn)在的市價，才略有盈利。
　　實際上，即使是成功過會準備上市的大型連鎖藥店鴻翔一心堂，也在招股書中特別提醒投資者注意"門店租賃房產(chǎn)成本上升風險"。一心堂的1505家連鎖門店中，除1家門店外，其余全部通過租賃房產(chǎn)經(jīng)營，其2009年至2011年的門店租賃費支出占同期營業(yè)收入的比例分別為6.90%、7.59%、8.32%。
　　由于商鋪租賃合同尚未到期，李軍關(guān)掉了大部分門店，把商鋪轉(zhuǎn)租出去，這為他帶來了不菲的回報。"回報最高的那個商鋪，轉(zhuǎn)租出去后為我?guī)�來了約200%的收益。這個商鋪如果自己繼續(xù)經(jīng)營，反而要虧錢。"李軍透露，這幾十間轉(zhuǎn)租出去的商鋪，平均收益在40%到50%。
　　那些七八年前簽署的租房合同，今年陸續(xù)要到期了，李軍坦承，現(xiàn)在續(xù)租再轉(zhuǎn)租出去，很難做到40%到50%的收益，大概收益能在10%到20%之間。他準備"盡全力"續(xù)租面積較大的商鋪，估計最后可能會放棄大約50%的商鋪。
　　李軍還向記者透露，他1998年在閬中古城租下了一個旅游酒店，當時簽了38年的租約，每年租金僅5.6萬元。近日，他把這個酒店轉(zhuǎn)租出去，租金高達每年122萬元，并且還收了80萬的轉(zhuǎn)讓費。即使拋開轉(zhuǎn)讓費，轉(zhuǎn)租這個酒店每年給他帶來的收益是成本的近22倍。