太原：商鋪“售后返租”重現(xiàn)市場(chǎng)

   業(yè)內(nèi)人士：國(guó)家明令禁止“售后返租”，不可盲目跟風(fēng)

    核心提示

    近期，太原市住宅市場(chǎng)因“限購(gòu)令”影響而陷入低谷，與此同時(shí)，商鋪銷(xiāo)售卻被空前拉動(dòng)，各類(lèi)主題商場(chǎng)和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)紛紛入市，曾經(jīng)被明令禁止的“售后返租”銷(xiāo)售方式也再度重現(xiàn)市場(chǎng)，商鋪開(kāi)發(fā)商紛紛打出高達(dá)10%的回報(bào)率吸引投資客。“商鋪返租”究竟有什么吸引人的地方？投資者購(gòu)買(mǎi)帶返租回報(bào)的商鋪風(fēng)險(xiǎn)大不大？出手前要提防些什么？連日來(lái)，記者就這些問(wèn)題進(jìn)行了采訪。

    市場(chǎng)：“返租”重出江湖

    近日，位于朝陽(yáng)街某商鋪?lái)?xiàng)目宣稱(chēng)：“最高10%返租回報(bào)率，5年內(nèi)回本近半”。記者了解到，該項(xiàng)目商鋪類(lèi)型從70平方米到1000多平方米應(yīng)有盡有，集餐飲、服裝、娛樂(lè)、休閑于一體，產(chǎn)權(quán)為40年。據(jù)銷(xiāo)售人員講，目前已有90%的商鋪出租完畢�！耙宰钚∶娣e70平方米的商鋪為例，售價(jià)是110萬(wàn)元。您只要交了錢(qián)，后期運(yùn)營(yíng)就不用操心了，只等坐地收錢(qián)。開(kāi)發(fā)商會(huì)和客戶簽訂10年的售后租賃合同，每年返還客戶房款的9.5%，也就是9.5萬(wàn)元，10年基本上能收回大半成本�！变N(xiāo)售人員的說(shuō)法讓很多投資者動(dòng)心。

    采訪中記者發(fā)現(xiàn)，商鋪“售后返租”的現(xiàn)象并非個(gè)例，下元、柳巷、親賢街等商業(yè)繁華區(qū)，都有“售后返租”身影。

    分析：小心商鋪?zhàn)儭皞�鋪�?/P>

    其實(shí)，“售后返租”在太原市并非新事物。采訪中記者了解到，早在2004年，漪汾街一商鋪就曾經(jīng)采取這種營(yíng)銷(xiāo)方式。一位業(yè)主介紹說(shuō)，當(dāng)初這個(gè)項(xiàng)目的一層到四層全是商鋪，約4000平方米，五層以上是寫(xiě)字樓。2004年到2005年，100多位業(yè)主購(gòu)買(mǎi)了大小不一的商鋪，總面積約2850平方米，并與開(kāi)發(fā)商簽訂了協(xié)議。

    按照協(xié)議，5年之內(nèi)，業(yè)主們所購(gòu)買(mǎi)的商鋪由開(kāi)發(fā)商代為出租、經(jīng)營(yíng)，每年業(yè)主們可以拿到各自總投資額8%的返利。但由于種種原因，商鋪出租率并不高，到合同期結(jié)束，開(kāi)發(fā)商仍然拖欠業(yè)主們8個(gè)月的返利。從合同期結(jié)束至2011年年底，這些商鋪再?zèng)]有出租出去，業(yè)主們也就沒(méi)有拿到應(yīng)得的返利。

    對(duì)此，市房管局非住宅管理中心的相關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，“售后返租”是投資者在與發(fā)展商簽訂了商鋪銷(xiāo)售合同后，發(fā)展商許諾在未來(lái)的3年到5年內(nèi)每年給予投資者一定的租金回報(bào)，而在這期間商鋪的經(jīng)營(yíng)、管理和使用權(quán)都?xì)w發(fā)展商所有。這種高回報(bào)必定伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)。

    此外，這種營(yíng)銷(xiāo)方式也是違規(guī)的。“國(guó)家住建部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》明確規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房；商品住宅按套銷(xiāo)售，不得分割拆零銷(xiāo)售。”這位負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)。

    提醒：投資者一定要慎重

    對(duì)于“售后返租”這種誘惑力極大的賺錢(qián)方式，投資者該如何選擇？省商業(yè)企業(yè)聯(lián)合會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，事實(shí)上，這種所謂高回報(bào)的投資，最大的風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)項(xiàng)目的地理位置及經(jīng)營(yíng)定位。而且商家承諾的租期越長(zhǎng)，商鋪價(jià)錢(qián)越高，風(fēng)險(xiǎn)自然也越大。因?yàn)閷?duì)于投資者來(lái)說(shuō)，實(shí)際上真正的收益如何并不由自己說(shuō)了算。經(jīng)營(yíng)權(quán)在別人手里，能否經(jīng)營(yíng)好，未來(lái)的市場(chǎng)行情又是如何，目前誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn)。有意購(gòu)置商鋪的投資者，一定要充分考慮投資風(fēng)險(xiǎn)，切不可盲目跟風(fēng)。

    此外，業(yè)內(nèi)人士還分析到，這種高風(fēng)險(xiǎn)高利潤(rùn)模式的運(yùn)作，涉及大型商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、銷(xiāo)售、管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的綜合運(yùn)營(yíng)能力要求極高。一旦出現(xiàn)問(wèn)題，投資得不到回報(bào)，商鋪有可能被連環(huán)抵押，吃“苦果”的還是投資業(yè)主。（本報(bào)記者 賀娟芳）

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    商鋪返租是指開(kāi)發(fā)商將一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目分割成眾多個(gè)小面積產(chǎn)權(quán)商鋪出售給小業(yè)主，同時(shí)，與小業(yè)主簽訂返租合同，承諾在一定期限內(nèi)，商鋪由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，同時(shí)會(huì)按約定時(shí)間支付給小業(yè)主固定的租金。