現(xiàn)鋪來(lái)襲 搽亮雙眼明辨優(yōu)勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)

    限購(gòu)以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)逐漸成為武漢人購(gòu)房投資的主渠道。據(jù)億房網(wǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)，今年上半年，武漢市商業(yè)地產(chǎn)成交約9000套。開發(fā)商先運(yùn)營(yíng)培育市場(chǎng)，再將成熟商鋪“重新”銷售，大量“現(xiàn)鋪”來(lái)襲，成為市場(chǎng)新跡象。

　　一般而言，開發(fā)商主要為了盡快回籠資金，推出了即將交房的項(xiàng)目所在商鋪進(jìn)行銷售，甚至是套賣已經(jīng)出租多年的成熟商鋪。相比期房而言，這些商鋪能夠更早收租，一定程度上分解購(gòu)房者的資金壓力。但在看到優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，不能忽視風(fēng)險(xiǎn)。

　　現(xiàn)鋪來(lái)襲 商業(yè)地產(chǎn)集中供應(yīng)

　　統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，今年上半年，王家墩CBD、中央文化區(qū)等多個(gè)高端寫字樓集中入市，推動(dòng)寫字樓均價(jià)達(dá)9690元，較2010年均價(jià)累計(jì)上漲61%。在商鋪領(lǐng)域，隨著數(shù)十個(gè)城市綜合體上市，專業(yè)市場(chǎng)、地鐵商鋪遍地開花，商業(yè)地產(chǎn)集中供應(yīng)的局面有增無(wú)減。

　　值得注意的是，今年以來(lái)，武漢商業(yè)地產(chǎn)流行“帶租約銷售”的同時(shí)，“熟鋪”銷售悄然興起。所謂“熟鋪”銷售，即開發(fā)商在建筑建成后，先由其自主經(jīng)營(yíng)幾年，待市場(chǎng)培育起來(lái)之后，再對(duì)外銷售。

　　最為典型的例子，莫過(guò)于百步亭集團(tuán)打造的純街鋪?lái)?xiàng)目——百街茂。從“安居苑”到“怡康苑”，從“百步龍庭”到“現(xiàn)代城”，經(jīng)過(guò)多年耕耘，百步亭花園已經(jīng)成為武漢第一大社區(qū)。多個(gè)住宅小區(qū)一層所謂的門面已經(jīng)形成了良好的商業(yè)氛圍。項(xiàng)目自面市以來(lái)，火爆的銷售業(yè)績(jī)足以說(shuō)明能夠提供穩(wěn)定回報(bào)的商鋪是受到市場(chǎng)認(rèn)可的。

　　同樣，以亞貿(mào)·恒生公館為例，該項(xiàng)目為產(chǎn)權(quán)式酒店，位于亞貿(mào)廣場(chǎng)7-17樓。其房源按4星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修，未來(lái)通過(guò)引進(jìn)知名酒店管理企業(yè)，以公寓式酒店對(duì)外經(jīng)營(yíng)。但與一般新建產(chǎn)權(quán)式酒店不同，恒生公館位于已經(jīng)營(yíng)成熟的商圈，且亞貿(mào)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)已被市場(chǎng)認(rèn)可。該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人稱，之所以以“熟鋪”形式出現(xiàn)，是為打消后續(xù)經(jīng)營(yíng)不確定性。

　　億房網(wǎng)研究中心商業(yè)地產(chǎn)研究員謝添認(rèn)為，自去年以來(lái)，武漢地鐵概念商鋪、專業(yè)市場(chǎng)、社區(qū)商鋪開始集中供應(yīng)，商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)明顯加劇。而新建商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的回報(bào)如何，取決于經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)绾�。成熟商圈的“熟鋪”，在能夠預(yù)見到的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)是有保證的。

對(duì)于投資者而言，在商業(yè)地產(chǎn)的投資熱潮中，怎么樣才能降低投資風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大投資收益，才是最重要的�！笆熹仭彪m好，但也存在深層次的風(fēng)險(xiǎn)。

　　“和投資期鋪比，投資現(xiàn)鋪的優(yōu)勢(shì)還挺多�！辟Y深投資專家表示，由于交房早，投資現(xiàn)鋪收租更早，縮短了等待的時(shí)間成本和財(cái)務(wù)周期，相對(duì)來(lái)說(shuō)能盡快實(shí)現(xiàn)收益。

　　第二個(gè)優(yōu)勢(shì)是，由于是現(xiàn)鋪，能將對(duì)商鋪不利的所有因素都看得一清二楚，比如建筑的外立面，周邊交通組織，內(nèi)部的建筑結(jié)構(gòu)、裝飾結(jié)構(gòu)帶來(lái)的不利影響，市政工程的影響等等，都看得清清楚楚，避免了期鋪所存在的不明朗不透明所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　第三，現(xiàn)鋪可以參考周邊的商鋪的租金、價(jià)格，甚至業(yè)態(tài)，而期鋪則不具備參考性。第四是，現(xiàn)鋪的商家挪位更快，而周邊商鋪的轉(zhuǎn)租價(jià)是值得參考的，一般而言，轉(zhuǎn)租價(jià)越高，反映這個(gè)街區(qū)的商業(yè)活性越高，成熟度較高。

　　當(dāng)然，投資現(xiàn)鋪也不是一本萬(wàn)利，專家就指出這其中依然存在風(fēng)險(xiǎn)。

　　價(jià)格：一般而言，進(jìn)行現(xiàn)鋪銷售的開發(fā)商，一般資金比較雄厚，能達(dá)到現(xiàn)鋪才進(jìn)行銷售的條件，如果還有租約在手的話，議價(jià)能力會(huì)更強(qiáng)，因此，現(xiàn)鋪的價(jià)格可能會(huì)相對(duì)比較堅(jiān)挺。

　　例如，吉祥谷社區(qū)的臨街商鋪，由于臨靠武漢大道，毗鄰地鐵集團(tuán)的市民之家。在所有鋪面租出之后，竹葉山集團(tuán)將之以江岸1號(hào)金街的名號(hào)重新打包上市，預(yù)計(jì)開盤價(jià)格高達(dá)4萬(wàn)左右。

　　租金：現(xiàn)鋪依然要看口岸，即使有租約在手，也要看看租金是否符合市場(chǎng)價(jià)格水平，是真租約還是假租約。因?yàn)楹笃诘耐顿Y收益都是出自承租商戶，商家能夠承擔(dān)的最高租金決定了投資回報(bào)率，所以不能聽信開發(fā)商的一面之詞，必須能夠與商戶建立透明的溝通機(jī)制。

　　業(yè)態(tài)：即使靠近主力店，投資者還是要想清楚將來(lái)適合做什么。一般而言，靠近主力店會(huì)對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有一定要求，不是所有的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)都適合在主力店附近生存，因此，在買鋪之初，就最好想想適合做哪些業(yè)態(tài)，面積大小，位置。還有個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是，購(gòu)買人比照售價(jià)來(lái)定租金，如果將租金定得過(guò)高，租戶的流水不足以支撐高租金的時(shí)候，就可能帶來(lái)一定的空置率。