商業(yè)地產(chǎn)理性投資 切忌盲目跟風(fēng)謹(jǐn)慎為妙

如果說(shuō)住宅是碗里的。那么，商業(yè)地產(chǎn)就是鍋里的。

　　在北京工作的谷墨，前幾年，在老家接近市中心的地帶購(gòu)買一處約為200平米的底商。他并沒有打算自己做生意，而是以每年近十萬(wàn)塊的租金，租給了隔壁一家生意紅火、需要擴(kuò)容的飯店。那家飯店幾次想要出價(jià)買下，都被谷墨拒絕了。

　　因?yàn)樗�心中自有盤算：一則，近年來(lái)，房?jī)r(jià)不斷上漲是有目共睹的事實(shí)，且商鋪所在的地理位置在市中心附近，即便不能升值，至少也可以保值。二則，每年有近十萬(wàn)元的房租收入，相對(duì)于在同等地帶，每月只有不到1000元的住宅租金，谷墨還是很滿意的。

　　近日來(lái)，谷墨聽到一些專家說(shuō)北京等一線城市商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值相對(duì)住宅而言遠(yuǎn)被低估了。由于高房?jī)r(jià)、住宅限購(gòu)等因素，本打算在北京購(gòu)買住宅的他也打起了投資商業(yè)地產(chǎn)的主意。投資商業(yè)地產(chǎn)真的比想象得容易嗎？

　　理性看待商業(yè)地產(chǎn)

　　上文中谷墨想要投資的商業(yè)地產(chǎn)，有很多種形式，主要包括購(gòu)物中心、超級(jí)購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、寫字樓等。

　　以寫字樓為例，根據(jù)戴德梁行發(fā)布的2012年一季度報(bào)告顯示，北京寫字樓租金繼續(xù)同比上漲48%，其中北京頂級(jí)的寫字樓國(guó)貿(mào)三期租金已與香港頂級(jí)寫字樓租金相當(dāng)，最高甚至達(dá)到1200元／月／平方米。單從數(shù)據(jù)上看，北京寫字樓的租金的確可觀。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉針對(duì)這種情況表示，隨著市場(chǎng)流動(dòng)性的逐步放松，市場(chǎng)上的資金越來(lái)越多。在當(dāng)下住宅限購(gòu)的情況下，加上目前依然沒有更好的投資渠道能取代房地產(chǎn)，所以導(dǎo)致投資資金很容易就涌入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。這也就造成了近期一線城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫。

　　某專家則表示，目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的熱只能說(shuō)是投資熱，而非消費(fèi)熱。商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格不會(huì)那么快漲起來(lái)，大致有以下三種原因：一是，商業(yè)地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)高昂的稅費(fèi)，交易環(huán)節(jié)增值部分的55%要用來(lái)交稅，大大降低了短期資金的熱情；二是，商業(yè)地產(chǎn)按揭貸款只有50%，年限僅為10年，購(gòu)買門檻遠(yuǎn)較住宅高；三是，從購(gòu)買決策角度看，購(gòu)買住宅的人群是非理性的，投資型的看升值快慢，自住型的虛榮心作祟，往往不考慮其內(nèi)在價(jià)值，習(xí)慣于跟風(fēng)輿論。若購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)的決策一開始就是理性的，要有量化的衡量標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)價(jià)值被高估的概率低。

　　而亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫則認(rèn)為，無(wú)論是企業(yè)投資，還是個(gè)人投資，很大程度上是受到了樓市調(diào)控的裹挾，被動(dòng)由住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)移到商業(yè)市場(chǎng)。近幾年商業(yè)地產(chǎn)火爆的背后實(shí)際上隱憂重重。首先，商業(yè)地產(chǎn)蓬勃的基礎(chǔ)是經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，2012年中國(guó)面臨著經(jīng)濟(jì)增速放緩、通脹抑制內(nèi)需的困境，城市發(fā)展對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的承載力也有限，而“大躍進(jìn)式”的盲目發(fā)展，遲早會(huì)偏離預(yù)設(shè)的軌道。因此，一定要控制好商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)模。

　　其次是資金的問題，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)需要前期投入大量資金，而且如果企業(yè)采用持有運(yùn)營(yíng)的模式，資金的回報(bào)周期長(zhǎng)達(dá)5-10年，這對(duì)于當(dāng)前負(fù)債率普遍偏高的房企提出了挑戰(zhàn)。最后一點(diǎn)是專業(yè)團(tuán)隊(duì)的匱乏，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于運(yùn)作團(tuán)隊(duì)的專業(yè)要求非常高，但是中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)還很年輕，而商業(yè)地產(chǎn)涉及投資人、運(yùn)營(yíng)商、零售合作伙伴、商家、消費(fèi)者等多方面的關(guān)系，一個(gè)項(xiàng)目的成功運(yùn)作需要經(jīng)歷選址、產(chǎn)品定位、建筑規(guī)劃、復(fù)合業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營(yíng)管理等鏈條，專業(yè)人才的缺口正在成為各大企業(yè)轉(zhuǎn)型商業(yè)的軟肋。

　　透過對(duì)上述問題的分析，投資商業(yè)地產(chǎn)并沒有想象的那樣簡(jiǎn)單，需要謹(jǐn)慎對(duì)待。

　　商業(yè)地產(chǎn)有風(fēng)險(xiǎn)

　　任何投資都有風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)地產(chǎn)也不例外。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫對(duì)像谷墨這種普通購(gòu)房者提出了幾點(diǎn)建議：

　　第一，要目光長(zhǎng)遠(yuǎn)。作為一種投資行為，一個(gè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率必然是購(gòu)房者的核心關(guān)注點(diǎn)，與住宅投資追求現(xiàn)金流不同，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)的路徑是不一樣的，商業(yè)地產(chǎn)本身就是追求長(zhǎng)期的物業(yè)增值，除了租金回報(bào)外，還應(yīng)該評(píng)估5-10年后的價(jià)值增長(zhǎng)潛力，不能簡(jiǎn)單地依靠短期炒作來(lái)獲利。

　　第二，隱形門檻高。雖然目前投資商業(yè)地產(chǎn)沒有“限購(gòu)令”，但是對(duì)購(gòu)房者的資金、資信門檻的要求并不低。商業(yè)貸款首付最低50%，年限最長(zhǎng)僅有10年，且目前無(wú)法享受利率優(yōu)惠及公積金貸款，這意味著按揭貸款的話，月供會(huì)非常高。另外，銀行對(duì)貸款購(gòu)房者的審查也比較嚴(yán)格，包括征信、資產(chǎn)狀況等等。

　　第三，與開發(fā)商投資開發(fā)一樣，購(gòu)買商業(yè)物業(yè)也需要一定的專業(yè)知識(shí)和商業(yè)眼光。商業(yè)投資除了看區(qū)域價(jià)值、人口密集程度外，單個(gè)鋪位在整個(gè)商業(yè)體中的位置也很關(guān)鍵。以商鋪投資為例，同一片區(qū)中，不同商鋪位置的個(gè)體性差異較大，導(dǎo)致價(jià)格落差也很大，投資者不能盲目追求低成本。須知，只有最好位置的商鋪才能租出最高的價(jià)格，也才具有最大的升值潛力。如果只考慮到投資成本而選擇購(gòu)買位置不佳的鋪位，很可能遭遇租也租不出、賣也賣不動(dòng)的窘境。另外，還應(yīng)細(xì)察開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商的團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)和資質(zhì)，因?yàn)檫@是決定商業(yè)項(xiàng)目未來(lái)路向何方的關(guān)鍵，從而直接與物業(yè)的投資回報(bào)掛鉤。

　　任啟鑫表示，如今從住宅市場(chǎng)抽身出來(lái)的大量投資客正手握著大筆資金，目光鎖定在有穩(wěn)定回報(bào)和升值潛力的商業(yè)地產(chǎn)，但是由于并沒有太多商業(yè)地產(chǎn)的投資經(jīng)驗(yàn)，最好還是沉下心來(lái)研究一下，切忌盲目跟風(fēng)。

　　插排：以商鋪投資為例，同一片區(qū)中，不同商鋪位置的個(gè)體性差異較大，導(dǎo)致價(jià)格落差也很大，投資者不能盲目追求低成本。