廣州商鋪銷售冰火兩重天

日前，廣州番禺某商業(yè)廣場推售商鋪，引起了一場購鋪風(fēng)潮，吸引了超千人登記，甚至有投資客因擔(dān)心買不到鋪位，四處找人托關(guān)系欲走后門。不過，據(jù)記者了解，海珠區(qū)、荔灣區(qū)一些專業(yè)市場的小商鋪卻遭到市場冷遇，銷售困難。廣州一手商鋪市場與去年相比出現(xiàn)明顯區(qū)別：去年，只要有商鋪上市，必定造成投資客瘋狂購買；但如今，廣州商鋪市場出現(xiàn)兩極分化，有的商鋪供不應(yīng)求，有的商鋪卻難以賣出。

　　現(xiàn)象

　　產(chǎn)權(quán)小商鋪今年人氣暴跌

　　去年，專業(yè)市場產(chǎn)權(quán)小商鋪在廣州大受熱捧。由于住宅限貸限購，一些商家瞄準(zhǔn)了商機(jī)，以較便宜的價(jià)格將寫字樓的裙樓部分整體購買，然后再分割出售。最小的可以分割成四五個(gè)平方米甚至一兩平方米，最大的可以整層或是無上限購買。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，廣州去年打造的酒類、精品類、數(shù)碼類等專業(yè)產(chǎn)權(quán)小商鋪項(xiàng)目不下20個(gè)，而這些商鋪一開盤就會(huì)造成一股熱銷。

　　不過，今年這類型的商鋪光景大不如從前。近日，記者走訪了海珠區(qū)某精品專業(yè)市場，看到銷售現(xiàn)場冷冷清清，只見幾個(gè)銷售人員不見買家。此外，荔灣區(qū)上下九附近某專業(yè)市場也是人氣暴跌。反觀去年，這兩個(gè)專業(yè)市場的商鋪上市初期熱銷，吸金幾個(gè)億。

　　滿堂紅商業(yè)地產(chǎn)部經(jīng)理陳綺文告訴記者，目前廣州一二手商鋪整體銷售與去年上半年相比，成交量基本保持一致，特別是二手商鋪基本上成交穩(wěn)定，但是，商場鋪（小面積產(chǎn)權(quán)鋪）的成交比去年差很多。

　　此外，有行業(yè)人士向記者透露，由于去年這種商場鋪太多太濫了，今年有的代理或是經(jīng)營公司看到這個(gè)市場不好做，趕緊將手上剩余的貨量以相對(duì)市價(jià)低一些的價(jià)格銷售出去。而這些被清貨的商場鋪，大多數(shù)是以返租形式銷售的，即按照一定比例的回報(bào)率將三年租金直接當(dāng)折扣，三年內(nèi)有統(tǒng)一的管理公司管理。有的代理公司眼看商鋪即將開業(yè)或是經(jīng)營困難，有意將手中的商鋪清貨再逃之夭夭。

　　原因經(jīng)營不佳貨不對(duì)板等問題較多

　　猶如曇花一現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)小商鋪，其沒落的真正原因是什么呢？

　　據(jù)記者了解，關(guān)于小面積產(chǎn)權(quán)商鋪的維權(quán)投訴很多。今年年初，購買東風(fēng)東路某地下商城的業(yè)主展開了維權(quán)行動(dòng)，因?yàn)樵撋啼佋谌ツ赇N售時(shí)對(duì)買家承諾要做餐飲，但最后租給了某機(jī)構(gòu)做培訓(xùn)中心。此外，白云區(qū)機(jī)場路、天河區(qū)天河城附近均出現(xiàn)商鋪買家為延遲開業(yè)、經(jīng)營不佳、貨不對(duì)板等情況進(jìn)行維權(quán)。這導(dǎo)致廣大投資者對(duì)廣州一些小商鋪，特別是概念型商鋪失望。

　　商業(yè)地產(chǎn)資深專家陳瑞標(biāo)分析，商業(yè)地產(chǎn)成交下滑肯定是跟經(jīng)濟(jì)走勢(shì)有關(guān)，但導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)小商鋪沒落的最主要原因是，這種商鋪部分存在忽悠或是欺騙買家行為，商鋪賣出去了，但是并未按照約定時(shí)間開業(yè)，開業(yè)時(shí)間一拖再拖，只有少數(shù)能夠真正經(jīng)營起來的。

　　據(jù)介紹，有一種較普遍的現(xiàn)象是，凡是在沒有經(jīng)營前賣出去的商鋪，大部分都難以經(jīng)營起來。比如由寫字樓裙樓分割而成的小商鋪，有的出售前號(hào)稱要打造國際級(jí)某某商城等，到最后都沒有按時(shí)開業(yè)或是開業(yè)后難以經(jīng)營起來。而那種經(jīng)營多年的商場出售部分小面積商鋪，可信度比較高。

　　方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示，概念型小面積商鋪本身就有過度炒作的嫌疑。這類項(xiàng)目多偏離成熟商圈位置，若經(jīng)營普通行業(yè)難以突圍，所以為吸引買家，開發(fā)商都努力打造一些吸引人的噱頭，所以概念層出不窮，但最終落實(shí)到經(jīng)營，卻多數(shù)面臨較大的問題，所以買家的投資熱情也逐步退去。

　　此外，有行業(yè)人士透露，去年有些專業(yè)市場小商鋪熱銷與其營銷手法有關(guān)。除了漫天的報(bào)紙廣告、宣傳單張、短信等宣傳之外，還有的商鋪項(xiàng)目邀請(qǐng)眾多房托制造現(xiàn)場銷售火爆、供應(yīng)緊張的氣氛，這忽悠了不少買家立馬出手購買。然而，過了一年半載，其他理性投資客看清楚了狀況，不盲目跟風(fēng)購買，導(dǎo)致今年一些小面積產(chǎn)權(quán)商鋪難賣。

　　現(xiàn)象

　　品牌商業(yè)廣場商鋪供不應(yīng)求

　　一邊是大量的小面積產(chǎn)權(quán)商鋪乏人問津，另一邊卻是大型商業(yè)廣場內(nèi)的商鋪一鋪難求。

　　上個(gè)月，番禺某商業(yè)廣場銷售中心開放當(dāng)天，記者在現(xiàn)場看到，該銷售中心內(nèi)人多到水泄不通，全部都是看樓客，隨后記者在銷售人員手上的有意向購鋪登記本上看到，短短幾分鐘已經(jīng)填滿了幾頁。

　　該項(xiàng)目相關(guān)人士透露，銷售中心開放后吸引了超千人登記，每天都有不少人致電咨詢買鋪。據(jù)介紹，該項(xiàng)目推出139間商鋪，面積為97~339平方米，價(jià)格或在5萬元/平方米以上。“由于欲購買該商鋪的人數(shù)眾多，但是貨量卻比較有限，所以身邊不少人四處托關(guān)系找人，以求能購買一間商鋪�！痹擁�(xiàng)目另一工作人員如是說。

　　一位從事食品生意的周先生，近日就向記者咨詢?cè)鯓硬拍苜I到該廣場商鋪，因?yàn)殇N售人員都表示登記的人太多，關(guān)系客戶也不少，所以周先生想成功購買不容易。周先生表示，過年后他手上有一大筆流動(dòng)資金，投資商鋪成為首選，“既然要投資商鋪肯定是要選擇一些大品牌的商鋪，當(dāng)然老城區(qū)的街鋪也是首選，但是老城區(qū)商圈的街鋪都很難遇到，所以這次我瞄準(zhǔn)番禺這個(gè)大型商業(yè)廣場的商鋪�！�

　　有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，像周先生這樣的豪客有不少，買商鋪不會(huì)考慮回報(bào)率，只求資金有個(gè)安身之處。一位在廣州從事化工生意的楊先生，早前就在長沙一擲千萬購買了兩套長沙萬達(dá)廣場商鋪，購買后對(duì)商鋪所處的區(qū)域發(fā)展、回報(bào)率期望值全然不知。

　　原因貨量少經(jīng)營有保證

　　業(yè)內(nèi)資深專家韓世同表示，只要是國內(nèi)知名品牌開發(fā)商開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目，特別是龍頭企業(yè)做的項(xiàng)目，肯定有其可觀的前景。這些企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目，出售的商鋪僅僅占整個(gè)購物廣場總體量的很小一部分，主體部分仍然是開發(fā)商自己經(jīng)營，這樣肯定會(huì)保證商場能做旺，如萬達(dá)廣場、綠地廣場都是這樣的模式，其推出的商鋪貨量不多，自然會(huì)遭到投資客熱捧。

　　陳瑞標(biāo)表示，購買品牌開發(fā)商的商鋪更有保證，畢竟品牌開發(fā)商有成功經(jīng)驗(yàn)，在全國各地都有自己的物業(yè)，如萬達(dá)、綠地等，這樣的項(xiàng)目對(duì)小業(yè)主、大商家來說較有保障。

　　方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志日前表示，商業(yè)對(duì)區(qū)位及經(jīng)營管理者的水平都有嚴(yán)格要求，一些成熟地段加上成熟運(yùn)營商經(jīng)營的商鋪雖沒有開業(yè)，但強(qiáng)強(qiáng)組合已經(jīng)預(yù)示開業(yè)必火的前景。所以這些“熟”鋪在概念小商鋪投資熱潮退去之后，仍舊得到多數(shù)投資者的青睞。

　　記者觀察

　　不要盲目相信

　　“一鋪養(yǎng)三代”

　　俗話說“一鋪養(yǎng)三代”，但現(xiàn)實(shí)是，能養(yǎng)三代的商鋪，只是鬧市的街鋪，這種鋪一鋪難求；而一些專業(yè)市場內(nèi)的小面積產(chǎn)權(quán)鋪，回報(bào)率并不高。

　　據(jù)記者了解，廣州的街鋪少有流通，二手商鋪成交量很低，去年二手商鋪的成交量還不如住宅一個(gè)月的成交量。因?yàn)閺V州街鋪的回報(bào)率非常高，所以投資客只愿意出租不愿意出售，即使有出售的，價(jià)格也是相當(dāng)高。

　　而近年在住宅限購后，一些小面積產(chǎn)權(quán)鋪如雨后春筍般冒出來�！耙讳侌B(yǎng)三代”成為商家常用的宣傳口號(hào)。這些商鋪號(hào)稱有7%、8%的投資回報(bào)率。

　　記者發(fā)現(xiàn)，政策限購、股市低迷，黃金市場又時(shí)常不穩(wěn)定，一些手上有流動(dòng)資金的投資客實(shí)在無更多的投資門路，唯有投資小面積產(chǎn)權(quán)鋪。這些商鋪大多30萬到40萬元一間，有的甚至低至10萬左右一間，門檻較低，吸引了不少小投資客購買。

　　可是，小面積產(chǎn)權(quán)鋪經(jīng)營不佳、貨不對(duì)板等問題層出不窮，不少投資客入不敷出。結(jié)果到最后，“一鋪養(yǎng)三代”對(duì)他們來說成了大忽悠。