專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)：廣州商鋪投資回報(bào)率劇一半一鋪養(yǎng)三代或成歷史

    “一鋪養(yǎng)三代”、“若要富,買商鋪”這樣的投資觀念曾在千年商都廣州得到充分印證。然而，隨著商業(yè)面積飛速擴(kuò)張、商業(yè)模式急劇變化，這個(gè)似乎顛撲不破的真理正遭到挑戰(zhàn)。羊城晚報(bào)記者連日來(lái)調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 由于近五年廣州商業(yè)新增面積超過(guò)萬(wàn)平方米， 是前五年新增面積的兩倍以上，要在廣州投資商鋪?zhàn)龅揭讳侌B(yǎng)三代風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。

商鋪新增面積五年翻了一倍

“一鋪養(yǎng)三代” 是深植廣州人頭腦中的投資定理，有資深業(yè)內(nèi)人士表示， 以前在北京路、上下九等少數(shù)商圈稱霸廣州的時(shí)候， 買一鋪養(yǎng)三代基本是沒(méi)什么風(fēng)險(xiǎn)的。但近幾年廣州各類商場(chǎng)、商鋪大量涌現(xiàn)，商業(yè)包裝手法也層出不窮，“一鋪能否養(yǎng)三代”可得打上問(wèn)號(hào)。

據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)， 近年來(lái)白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、友誼國(guó)金店、高德置地、太古匯、萬(wàn)菱匯等16個(gè)大型城市商業(yè)綜合體建成陸續(xù)開業(yè)，總商業(yè)面積接近150萬(wàn)平方米，比年前五年的商業(yè)新增面積高出一倍以上。

而且，廣州商鋪面積的增長(zhǎng)速度還在繼續(xù)。

戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2012年第1季度， 廣州優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)新增了約10.6萬(wàn)平方米的商鋪面積。

近期，恒基兆業(yè)、新鴻基、華潤(rùn)等企業(yè)紛紛加大對(duì)廣州商業(yè)物業(yè)的投資。據(jù)悉，目前廣州的人均商業(yè)面積在3 平方米左右，而發(fā)達(dá)國(guó)家的人均商業(yè)面積的標(biāo)準(zhǔn)警戒線為1 .2 平方米/人。毋庸置疑，廣州商業(yè)面積的不斷擴(kuò)容在升級(jí)商業(yè)格局的同時(shí)，也令市場(chǎng)面臨消化大面積存量的考驗(yàn)。

20年鋪王都在北京路

優(yōu)質(zhì)鋪位稀缺翻看廣州的商鋪歷史，稱得上鋪王的鋪?zhàn)釉诙�十年�?nèi)卻一直只存在于北京路。

據(jù)中介介紹， “ 現(xiàn)在成交單價(jià)最貴的商鋪在北京路，今年有商鋪的成交單價(jià)在每平方米一百多萬(wàn)元。去年北京路還有一個(gè)平方米的小鋪， 交易價(jià)達(dá)到了1200 萬(wàn)元�！彪m然這個(gè)數(shù)字非常驚人，但也從側(cè)面可以看出，眾“商鋪生力軍”中缺乏高質(zhì)量的商鋪。

“北京路有不少獨(dú)立的街鋪是屬于私人業(yè)主的。而廣州大量新建的商場(chǎng)呈現(xiàn)兩大極端，好的開發(fā)商不會(huì)賣散，差的，開發(fā)商沒(méi)有信心做旺才會(huì)隔開來(lái)賣。而一旦隔開商鋪來(lái)賣就無(wú)法考量整體經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)等各種問(wèn)題。”海印集團(tuán)董事長(zhǎng)邵建明指出，“商場(chǎng)里的商鋪隔成小商鋪來(lái)賣，目前我還沒(méi)看到成功的案例�！�

合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明表示，北京路、上下九路盡管商鋪比較優(yōu)質(zhì)， 但是放盤的很少， 主要因?yàn)槟壳罢{(diào)控政策， 資金流向優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)，而且業(yè)主也擔(dān)心賣了舊鋪后難以找到更好的投資渠道。

5%已算難得租金回報(bào)率逐年下降

一方面廣州的鋪王只能集中在老商圈而賣者稀， 另一方面新商圈的鋪?zhàn)油顿Y成功率卻并不高。據(jù)悉，一鋪養(yǎng)三代一般要求投資回報(bào)率至少為之間。但據(jù)記者了解，目前廣州市場(chǎng)的商鋪回報(bào)率已不及往昔， 一般都在4%-5%左右， 能達(dá)到5%的已經(jīng)很難得。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，由于廣州眾多新物業(yè)以較低租金入市， 全市優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)首層租金2012 年一季度環(huán)比下滑至每平方米每月1245 元。

“十多年來(lái)，廣州商鋪的投資回報(bào)率是走下坡路的， 原因是租金趕不上售價(jià)的漲幅， 如這些年廣州商鋪的售價(jià)漲幅在30%-50%左右，但是租金漲幅只有5%-6%�！� 中原地產(chǎn)商鋪部副總監(jiān)法永能表示。

影響商鋪命運(yùn)的還有商業(yè)模式的改變。小商鋪往往經(jīng)營(yíng)的是各種小商品，而這類小商品是最容易被網(wǎng)購(gòu)取代的。

面對(duì)飛速發(fā)展的網(wǎng)購(gòu)模式， 小商鋪要維持經(jīng)營(yíng)特色越來(lái)越困難。

“ 不但如此， 一方面廣州商鋪的含金量被井噴的新來(lái)者稀釋， 另一方面由于經(jīng)濟(jì)下行帶來(lái)的消費(fèi)大環(huán)境的不景氣也導(dǎo)致商業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)飽和。小商鋪不得不降低租金放低身段招租�！� 廣東流通業(yè)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)黃文杰認(rèn)為， 廣州商鋪的投資確實(shí)風(fēng)險(xiǎn)倍增。

商圈而賣者稀， 另一方面新商圈的鋪?zhàn)油顿Y成功率卻并不高。據(jù)悉，一鋪養(yǎng)三代一般要求投資回報(bào)率至少為之間。但據(jù)記者了解，目前廣州市場(chǎng)的商鋪回報(bào)率已不及往昔， 一般都在4%-5%左右， 能達(dá)到5%的已經(jīng)很難得。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，由于廣州眾多新物業(yè)以較低租金入市， 全市優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)首層租金2012 年一季度環(huán)比下滑至每平方米每月1245 元。

“十多年來(lái)，廣州商鋪的投資回報(bào)率是走下坡路的， 原因是租金趕不上售價(jià)的漲幅， 如這些年廣州商鋪的售價(jià)漲幅在30%-50%左右，但是租金漲幅只有5%-6%�！� 中原地產(chǎn)商鋪部副總監(jiān)法永能表示。

影響商鋪命運(yùn)的還有商業(yè)模式的改變。小商鋪往往經(jīng)營(yíng)的是各種小商品，而這類小商品是最容易被網(wǎng)購(gòu)取代的。面對(duì)飛速發(fā)展的網(wǎng)購(gòu)模式， 小商鋪要維持經(jīng)營(yíng)特色越來(lái)越困難。

“ 不但如此， 一方面廣州商鋪的含金量被井噴的新來(lái)者稀釋， 另一方面由于經(jīng)濟(jì)下行帶來(lái)的消費(fèi)大環(huán)境的不景氣也導(dǎo)致商業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)飽和。小商鋪不得不降低租金放低身段招租�！� 廣東流通業(yè)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)黃文杰認(rèn)為， 廣州商鋪的投資確實(shí)風(fēng)險(xiǎn)倍增。

非優(yōu)質(zhì)商鋪可能“三代養(yǎng)一鋪

“合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明表示，一鋪養(yǎng)三代主要是針對(duì)優(yōu)質(zhì)商鋪而言，但是對(duì)于一些非優(yōu)質(zhì)商鋪，也需要花時(shí)間“守”，期間成本支出、管理費(fèi)等都得投資者承擔(dān)�！耙讳侌B(yǎng)三代不是絕對(duì)的，現(xiàn)在有些商鋪價(jià)格很高，但很多都是包裝出來(lái)的�！敝性�地產(chǎn)商鋪部副總監(jiān)法永能表示，如果買到這些商鋪，很可能會(huì)“ 三代養(yǎng)一鋪”， 因?yàn)橛行┥啼佡H值賣不出去， 但是商鋪的管理成本等費(fèi)用還需投資者承擔(dān)。

另外， 廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王先慶也建議， 投資者投資商鋪， 不應(yīng)輕信宣傳的回報(bào)， 還應(yīng)項(xiàng)目定位、選址、規(guī)劃等多方面考慮投資風(fēng)險(xiǎn)。

廣州商鋪投資失敗案例：40 年產(chǎn)權(quán)十幾年打水漂

曾創(chuàng)造了廣州商業(yè)地產(chǎn)單價(jià)最高神話的新中國(guó)大廈是典型案例。1998年， 新中國(guó)大廈以“ 買鋪返租5 年、小業(yè)主每年可坐收租金12% ” 的高額返租的方式實(shí)現(xiàn)了7 億多港元銷售，6 樓商鋪幾乎全部售罄。但小業(yè)主們?cè)谑盏? 個(gè)月的“ 返租回報(bào)” 后， 該大廈因資金鏈斷裂而爛尾， 返租租約成一紙空文。

隨后， 荔灣廣場(chǎng)， 名匯廣場(chǎng)、中旅商業(yè)城、中華廣場(chǎng)、光明廣場(chǎng)和名盛廣場(chǎng)、廣百新翼等商業(yè)物業(yè)賣出的商鋪也都因產(chǎn)權(quán)分散等問(wèn)題使投資者遭受了巨大損失。據(jù)記者了解， 商鋪的使用權(quán)為年， 而在上述投資失敗的案例中， 很多投資者投資的商鋪十多年都沒(méi)有收益，前景一片渺茫。