鹽城商業(yè)樓盤調(diào)查分析 城市綜合體綜合在何處

  　商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過多年的歷練，已經(jīng)衍生出好幾代的產(chǎn)品。在與城市建設(shè)結(jié)合的角度來看，發(fā)展勢頭較為迅猛的當屬專業(yè)經(jīng)營市場與城市綜合體。目前這兩者都屬于主流的商業(yè)地產(chǎn)，在鹽城的數(shù)量較多且在各個區(qū)域都有分布。

　　專業(yè)市場進駐鹽城的時間較早，主要以家居建材類為先導。隨后又有大牌的外來項目進入，重塑了鹽城家居市場的格局。北城區(qū)物流商圈的建設(shè)為專業(yè)市場在城北開花落戶提供了利好的外部環(huán)境，一時間涉及小商品、建材、紡織服裝、五金、醫(yī)藥等門類的專業(yè)市場集中涌出，建設(shè)規(guī)模驚人。

　　城市綜合體的概念在兩年前已經(jīng)被炒得火熱。鹽瀆板塊某商業(yè)廣場成功地將這一新興業(yè)態(tài)植入鹽城商業(yè)地產(chǎn)體系。緊接著南城區(qū)、老城區(qū)、河東等區(qū)域均有城市綜合體開始立項建設(shè)，塔吊林立的場面甚是壯觀。城市綜合體憑借完善的內(nèi)部配套在推動城市新興區(qū)域發(fā)展方面有著獨特的優(yōu)勢，但對于投資而言亦有風險性，投資者需好好把握。

　　商業(yè)樓盤調(diào)查分析第二篇，我們將從不同業(yè)態(tài)來細化市場，分析專業(yè)市場與城市綜合體的發(fā)展。特別是一些當下存有隱患的現(xiàn)象，我們將特別予以指出。就像有些刺留在肉里，表面看似不痛不癢，但時間一久便會紅腫發(fā)炎，還是趁早挑掉的好。

　　專業(yè)市場趨于飽和的領(lǐng)域里，新項目想分一杯羹，難！

　　專業(yè)市場實際上就是批發(fā)市場的規(guī)模化與集中化，加上專業(yè)團隊的管理運作。鹽城已有的、在建的專業(yè)市場很多，經(jīng)營門類也很豐富，對于一心想投資專業(yè)市場商鋪的人而言，行業(yè)門類的選擇非常重要。以商品批發(fā)市場為例，鹽城人最熟悉的是招商場。這個項目的江湖前輩地位很牢靠，但其相對陳舊的設(shè)施與管理已經(jīng)顯示出了諸多不足。這些不足是隨著時間的累積而形成的，也是很難輕易摒除的。對于講求升級換代的商業(yè)地產(chǎn)而言，鹽城需要在一個更高的起點上擁有新一代的商品批發(fā)市場。義烏國際商貿(mào)城就是契合了這樣的要求所建立，它攜帶著義烏的品牌在城北建設(shè)全新模式的商品批發(fā)市場，對于這個領(lǐng)域而言是一次很好的提升。

　　有的領(lǐng)域需要新的血液來實現(xiàn)升級換代，而對于已經(jīng)相對成熟并飽和的領(lǐng)域而言，過度的開發(fā)不僅不會帶來新的變革，反而增加了運營的風險。根據(jù)某二線城市的市場調(diào)查，目前國內(nèi)很多城市都存在著家居建材市場泛濫的局面，一些項目的立項完全超出了城市消費力的負荷從而導致了開業(yè)后的慘淡場面。該調(diào)查還顯示，不少家居建材項目在二、三線城市布點時套用了一線城市的路線，往往選址較偏，結(jié)果因為人氣與消費習慣的差異最終難以持續(xù)運營。知名家居市場品牌百安居在多個城市的倒閉，就是最好的例證。

　　反觀鹽城家居建材市場，同樣面臨著上述問題。在鹽城，只要提及購買裝潢裝修的材料，幾乎人人都會想到兩個市場：紅星美凱龍與高力國際。紅星美凱龍是國內(nèi)家居市場行業(yè)的翹楚，擁有很強的知名度與品牌度。其在不同級別的城市均有非常出色的代表作，進入鹽城之后迅速奠定了領(lǐng)先的地位。高力國際是鹽城的老牌市場，無論是新老市場都具有很強的輻射力，經(jīng)營門類非常豐富。從市場占有率、市民接受度、項目專業(yè)度等多個角度衡量，兩者在大市區(qū)范圍內(nèi)都有絕對性的優(yōu)勢，是很難超越的。對于想要取得前兩者的成就和地位，或者超越它們的新市場而言，要么其位置要黃金，要么市場檔次要相當高檔，否則無論之前的吆喝聲有多大，運營后也很難在市場上有立錐之地。而就目前的發(fā)展情形來看，紅星美凱龍與高力國際顯然是難遇對手。

　　蛋糕不會平均分配，城市綜合體想要吃得飽，須額外加點“菜”

　　鹽城的城市綜合體建設(shè)已經(jīng)呈遍地開花之勢。細數(shù)一下，南城區(qū)有金鷹·龍湖壹號、紫薇國際廣場、天和廣場；老城區(qū)有五洲國際廣場、同曦鳴城；河東有綠地商務(wù)城等等。同時市區(qū)還有規(guī)劃中的蘇寧環(huán)球廣場、南緯商務(wù)中心、百腦匯地塊等等，城市綜合體的開發(fā)總體量之大將對市區(qū)的商業(yè)格局產(chǎn)生重要影響。

　　新城區(qū)必須要建設(shè)城市綜合體，這是對城建與商業(yè)配套的雙贏舉措。以南城區(qū)為例，城南是規(guī)劃中的新城區(qū)，聚龍湖區(qū)域則是新城區(qū)的商業(yè)中心。在大規(guī)模的住宅建設(shè)已經(jīng)走上軌道后，如何實現(xiàn)南城區(qū)人口的商業(yè)服務(wù)是實現(xiàn)城市向南發(fā)展的重要課題。如果學習建軍路那樣建設(shè)單體百貨或者步行街、沿街商鋪，顯然不能夠適應需求。南城區(qū)因為缺乏基礎(chǔ)的配套，它從高端到低端的商業(yè)都是空缺，城市綜合體涵蓋寫字樓、酒店公寓、高端百貨、大型賣場、娛樂餐飲等內(nèi)容，剛好填補了空白。

　　但僅僅從適應城建與商業(yè)配套的需求出發(fā)就想取得成功，那這層次就未免太低了。正因為是新的區(qū)域，城市綜合體在其中就更需要做出特色，做出不一樣的文章來吸引消費者。否則受到消費習慣的影響，多數(shù)人仍然會到老城區(qū)，到建軍路消費。鄂爾多斯市的所謂“鬼城”就是業(yè)內(nèi)的鮮明例子。

　　上周末聚龍湖畔金鷹奧萊城開業(yè)，吸引了大批市民前往，包括很多并非住在南城區(qū)的市民也都到了現(xiàn)場。一方面這證明了南城區(qū)商業(yè)中心的新鮮感，另一方面也表明新區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)必須要做出特色。同樣在南城區(qū)的紫薇國際廣場，其憑借著地段優(yōu)勢與強力的理念推廣，在市民間已具有相當?shù)娜藲狻０l(fā)展前景也被業(yè)內(nèi)所看好。

　　它們的做法很值得河東、西環(huán)路等區(qū)域內(nèi)的新項目借鑒。城市綜合體項目的內(nèi)容要讓市民知道，讓市民充分參與進去，只有將自身的理念、內(nèi)涵、模式成功推廣開，才能聚集起龐大的消費群，才能為以后的運營創(chuàng)造市場條件。越是大型的項目，越不能“悶聲發(fā)大財”，做人要低調(diào)，但做事必須高調(diào)，不然風頭只會被他人搶走。商業(yè)份額的蛋糕注定不會按照區(qū)域來平均分配，所以那些城市綜合體們一定要“動起來”，讓所有市民做你的觀眾。